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§ 551 BGB, AGG
Mietkaution
und Genossenschaftsanteile
1. Es verstößt nicht gegen § 551 BGB, wenn ein genossen-
schaftsrechtlicher Vermieter sowohl Zeichnungen von Genos-
senschaftsanteilen als auch Mietsicherheit verlangt.
2. Es verstößt nicht gegen das AGG, wenn ein genossenschaft-
licher Vermieter nur bei finanziell schwachen Personengruppen
eine Mietsicherheit verlangt.
3. Die Erteilung einer Rechtsbehelfsbelehrung im Zivilprozess
ist zulässig.
AG Kiel, Urteil vom 11.08.2011, 108 C 24/11
Bedeutung für die Praxis
Das Gericht nahm in diesem Urteil zu Recht (anders als z. B. das
AG Saarbrücken, Urteil vom 24. Juli 2007, 37 C 132/07) eine
strikte Trennung der genossenschafts- und mietrechtlichen Rechts-
bereiche, also zwischen Genossenschaftsanteilen und Kaution, vor.
Das Gericht führt richtig aus, dass die Genossenschaftsanteile der
Liquidität der Genossenschaft im Einzelnen dienen, während die
Kaution streng auf das konkrete Mietverhältnis bezogen ist. Eine
unzulässige Übersicherung lag somit nicht vor.
Nach dem Gesetzeswortlaut des § 551 Abs. 1 BGB darf die Kauti-
on höchstens das Dreifache der auf den Monat anfallenden Miete
ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Be-
triebskosten betragen. Die Vereinbarung einer Kautionsabrede und
die entgeltliche Mitgliedschaft in der Genossenschaft führen auch
nicht zu einer Übersicherung des Vermieters, die eine Teilnichtig-
keit der Kautionsabrede zur Folge haben könnte, da sie streng zu
trennen sind und beide Komponenten verschiedenen Zielen dienen.
Bereits mit Urteil vom 18. August 2009 hatte das AG Regensburg
(Az. 2 S 82/09) entschieden, dass eine Anwendung der Kautions
obergrenze aus § 551 BGB auf die genossenschaftliche Pflichtbe-
teiligung nicht in Betracht kommt.
RA Rainer Maaß, Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.
BGB §§ 903, 1004 I 2 ; StVO § 12 Abs. 2
Abwehranspruch des Eigen
tümers gegen Zugangsbehinde-
rung zu seinem Grundstück
1. Ein Grundstückseigentümer kann grundsätzlich von demje-
nigen, der die Einfahrt seines Grundstücks durch ein vor dieser
abgestelltes Fahrzeug blockiert, dessen Entfernung und – wenn
weitere Beeinträchtigungen dieser Art zu besorgen sind –
Unterlassung verlangen. Dies gilt unabhängig davon, ob die
Zugangsbehinderungen auf dem öffentlichen Straßenraum oder
auf seinem Grundstück stattfinden.
2. Der Eigentümer ist verpflichtet, nicht wesentliche , kurz-
fristige Beeinträchtigungen seiner Zufahrt zu dulden. Zur
Bestimmung einer unwesentlichen, kurzfristigen Beeinträchti-
gung kann nicht auf die Definition des Parkens in § 12 Abs. 2
BGB §§ 566, 573 Abs. 1 Nr. 2, 577a
Eigenbedarf für
nunmehrigen Gesellschafter
einer Vermieter-GbR
1. Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin
eines Mehrfamilienhauses und Vermieterin der Wohnungen dieses
Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintra-
gung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils
zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue
Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus
dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
2. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in
der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch
dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des
Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen beste-
henden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil
vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06 Rn. 17 = ZMR 2007, 772).
BGH, Urteil vom 23.11.2011, VIII ZR 74/11
Bedeutung für die Praxis
Die Berechtigung zur Kündigung hing vorliegend davon ab, ob in
der Auseinandersetzung der GbR unter Bildung von Wohnungsei-
gentum und Eintragung der Klägerin als Eigentümerin der streitigen
Wohnung eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB liegt. Dies hat
der BGH bejaht: Die GbR war zunächst Eigentümerin des Anwesens
einschließlich der Wohnung der Beklagten. Denn ein Grundstück,
als dessen Eigentümer die Gesellschafter einer Gesellschaft bürger-
lichen Rechts mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen sind,
steht nicht im Eigentum der Gesellschafter, sondern der Gesellschaft
bürgerlichen Rechts. Eine Auseinandersetzung der Gesellschaft, die
unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisheri-
gen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Woh-
nung vorgenommen wird, ist entsprechend ihrem wirtschaftlichen
Zweck als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, das zu einem
Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die ein-
zelnen Wohnungseigentümer führt. Die Klägerin ist daher mit der
Eintragung in das Grundbuch in die Stellung der Vermieterin der
streitigen Wohnung eingetreten. Die Übertragung des Wohnungs-
eigentums auf die Klägerin im Rahmen der Auseinandersetzung der
Gesellschaft hat die Sperrfrist des § 577a BGB nicht ausgelöst. Denn
die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde nicht erst durch die
Umwandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräu-
ßerung begründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor,
weil die Klägerin der Gesellschaft bürgerlichen Rechts angehörte, die
Vermieterin der Beklagten war. Es ist insoweit nicht entscheidend,
dass die GbR nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit den Beklag-
ten abgeschlossen hat, sondern erst dadurch Vermieterin geworden
ist, dass sie im Jahr 2000 – zu einem Zeitpunkt, als die Klägerin
noch nicht Gesellschafterin war – durch Erwerb des Anwesens nach
§ 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Zwar hat der
Senat in seiner Entscheidung vom 27. Juni 2007 die Möglichkeit der
Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wegen des Eigenbedarfs eines Ge-
sellschafters zu kündigen, auf diejenigen Gesellschafter beschränkt,
die der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrags angehör-
ten. An dieser Einschränkung hält der Senat aber, wie im Senatsurteil
vom 16. Juli 2009 bereits angedeutet, nicht mehr fest.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
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Die Wohnungswirtschaft
3/2012
Recht
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