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platzes auch der Zugang zum Wohnhaus über die Tiefgarage
eine vertraglich geschuldete Leistung darstellt.
2. Eine Minderung der Miete ist auch über den ursprünglich
genannten Minderungszeitraum hinaus möglich, da die Minde-
rung kraft Gesetzes eintritt, solange die Gebrauchstauglichkeit
der Sache aus den genannten Gründen herabgesetzt oder
aufgehoben ist.
LG Bonn, Urteil vom 01.02.2010, 6 S 90/09
Bedeutung für die Praxis
Die Parteien hatten vorliegend in § 1.7 des Mietvertrages verein-
bart, dass der Mieter für die Dauer der Mietzeit alle erforderlichen
Schlüssel erhält, welche die Nutzung des Mietgegenstandes er-
möglichen, wohingegen der Mieter zusätzliche Schlüssel nur mit
Einwilligung des Vermieters anfertigen darf. Da die Mieter auch
einen Tiefgaragenstellplatz gemietet hatten, gehörten zu den nach
§ 1.7 des Mietvertrages geschuldeten Schlüsseln auch Schlüssel
zur Tiefgarage. Allerdings hatten die Parteien keine Vereinba-
rung zur Anzahl der zu überlassenden Schlüssel getroffen. Fehlt
eine vertragliche Regelung über die Anzahl der zu überlassenden
Schlüssel, bemisst sich die Anzahl der zu überlassenden Haus- und
Wohnungsschlüssel nach Auffassung des erkennenden Landge-
richts grundsätzlich nach der Zahl der Wohnungsnutzer. Der Mieter
könne auch darüber hinaus so viele Haustürschlüssel verlangen,
wie er für seine individuellen Zwecke benötigt. Wie viele Schlüssel
der Vermieter dem Mieter überlassen muss, ist daher in jedem Ein-
zelfall anhand der individuellen Interessen der Mieter und berech-
tigter Belange des Vermieters zu prüfen. Entsprechendes gilt für die
Überlassung von Schlüsseln, die den Zugang zur Tiefgarage und
über die Tiefgarage zum Haus ermöglichen.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
WEG §§ 16, 28; BGB §§ 1967, 2213
Hausgeldschulden und
Dauertestamentsvollstreckung
Gehört eine Eigentumswohnung zu dem Nachlass, weil sie
der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln
erworben hat, sind die Hausgeldschulden, die während der
Dauer der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlass
verbindlichkeiten.
BGH, Urteil vom 4.11.2011, V ZR 82/11
Bedeutung für die Praxis
Schon wenn die Eigentumswohnung bereits ursprünglich zum
Nachlass gehörte, ist umstritten, ob nach dem Erbfall fällig wer-
dende Hausgelder Nachlassverbindlichkeiten sind (verneinend
Riecke, Die Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum, DWE
1992, 103). Denn die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung nach
dem Erbfall folgt allein aus der Eigentümerstellung des Erben.
Damit wird die volle Eigenhaftung des Erben begründet, nicht eine
bloße Nachlassverbindlichkeit mit der Möglichkeit der Haftungsbe-
grenzung auf den Nachlass. Verfehlt erscheint die Ansicht des OLG
Köln (ZMR 1992, 35) wonach es sich bei den auf den Wohnungsei-
gentum lastenden Wohngeldschulden, die erst nach dem Tode des
Erblassers begründet worden sind, um Ausgaben für die Verwal-
WEG-Recht
GKG § 49 a
Streitwert bei
Verwalterabberufung
Für die Bewertung des Einzelinteresses des Wohnungseigen-
tümers i. S. d. § 49 a Abs. 1 S. 2 GKG, der im Klageweg die
Ablehnung der Abberufung des Verwalters durch die Eigentü-
merversammlung angreift, ist der dreifache Betrag des auf ihn
entfallenden Anteils an dem Honorar des Verwalters für dessen
noch verbleibende Amtszeit eine praktikable Bemessungsgrund-
lage, die das Klägerinteresse sowohl bei einer kleineren als auch
bei einer großen Zahl von Wohnungseigentümern angemessen
abbildet und zugleich dem Justizgewährungsanspruch des
einzelnen Wohnungseigentümers nicht entgegensteht.
OLG Schleswig, Beschluss vom 21.11.2011, 3 W 75/11
Bedeutung für die Praxis
Der Streitwert ist für die Einschätzung des Prozessrisikos gerade bei
der Verwalterabberufung von großer Bedeutung. Für den Kläger/
Wohnungseigentümer stellt sich die erstrebte Abberufung des Ver-
walters aus seinem Amt als durchaus ideelles Interesse mit Auswir-
kungen, allerdings auch auf seine wirtschaftlichen Interessen, dar.
Wenn man das Einzelinteresse des Klägers bei 10 % des Gesamtin-
teresses (Höhe des Verwalterhonorars für die Restlaufzeit) ansetzte,
würde dies wegen der Verfünffachung dieses Wertes dazu führen,
dass letztlich der Streitwert in Anwendung von § 49a Abs. 1 Satz 1
GKG auf 50 % des Interesses sämtlicher Parteien und Beigelade-
nen festgesetzt wird. Im Ergebnis wirkt sich dann § 49 a Abs. 1
Satz 2 GKG entgegen der gesetzgeberischen Absicht nicht mehr
streitwertbegrenzend aus. Deshalb wählt das OLG Schleswig einen
anderen Weg (s. Leitsatz). Ob sich dies durchsetzt, insbesondere bei
den Landgerichten, bleibt abzuwarten.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
tung des Nachlasses und daher um Nachlassverbindlichkeiten im
Sinne von § 1967 BGB handelt. Hieran ändere sich nach OLG Köln
erst dann etwas, wenn der Erbe sich entschließt, die Eigentums-
wohnung nicht der Verwertung zum Zwecke der Befriedigung von
Nachlassgläubigern zuzuführen, sondern sie für sich zu behalten.
Das OLG Hamburg (NJW-RR 1986, 177) beurteilt – im Ausgangs-
punkt zutreffend – die Verpflichtung der Erben des ursprünglichen
Wohnungseigentümers zur Zahlung von Wohngeld (§ 16 WEG)
nicht als eine vom Erblasser herrührende Schuld i. S. von § 1967
Abs. 2 BGB. Dennoch bejaht es das OLG Hamburg, die entstan-
dene Verpflichtung aus § 16 Abs. 2 WEG wie eine vom Erblasser
herrührende Verbindlichkeit als eine reine Nachlassverbindlichkeit
anzusehen, für die es in Ermangelung einer schuldbegründenden
Tätigkeit der Erben an deren Eigenhaftung fehlt. Diese Erfindung
der „Quasi-Nachlassverbindlichkeit“ zeigt, dass der Ansatz richtig
war (keine echte Nachlassverbindlichkeit) und dem Gericht das
Ergebnis (keine Haftungsbeschränkung auf den Nachlass) „nicht
schmeckte“. Die vom BGH entschiedene Fallkonstellation geht noch
weiter: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat jetzt den Erben
als Eigen-Schuldner und den Testamentsvollstrecker als Schuldner
bezogen auf den Nachlass, zu dem das Wohnungseigentum als
Surrogat von Erblasservermögen zählt. Der Verband „Wohnungsei-
gentümergemeinschaft“ erhält so zwei Vollstreckungszugriffe.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
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Die Wohnungswirtschaft
3/2012
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