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Die Frage, ob die ‒ einzeln ausge-
wiesenen ‒ Kosten für Kaltwasser
und Entwässerung zusammen mit
den Heizkosten oder den übrigen
Betriebskosten abgerechnet wer-
den, hat auf die Nachvollziehbarkeit
der Abrechnung dieser Kosten kei-
nen Einfluss. Den Vermieter trifft
keine Pflicht, die Heizkostenverord-
nung mitzuteilen oder zu erläutern.
Das hat der BGH mit Urteil vom 26.
Oktober 2011 ‒ VIII ZR 268/10 ‒ ent-
schieden (WuM 2012, S. 25).
Danach läuft die Frage, ob die Kos-
ten für Kaltwasser und Entwässe-
rung zusammen mit den Heizkosten
oder zusammen mit den übrigen
Betriebskosten abgerechnet wer-
den, auf ein „Nullsummenspiel“ her-
aus, weil sich die Summe der vom
Mieter zu tragenden Betriebskosten
dadurch nicht ändert. Auch auf die
Nachvollziehbarkeit der Abrechnung
dieser Kosten hat es keinen Einfluss,
ob sie in dem einen oder anderen
„Abrechnungskreis“ eingestellt sind.
Schon deshalb wäre die Beanstan-
dung, dass diese Kosten im „falschen
Abrechnungskreis“ aufgeführt sind,
eine leere und unbeachtliche För-
melei. Der Vermieter hat eine Heiz-
kostenabrechnung zu erstellen, die
den Anforderungen der Heizkosten-
verordnung entspricht. Eine Pflicht,
diese Vorschriften mitzuteilen oder
zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht.
Für eine formell wirksame Abrech-
nung im Bereich der Heizkostenver-
ordnung genügt es, wenn ein mit den
einschlägigen Rechtsvorschriften
vertrauter Mieter anhand der mitge-
teilten Faktoren die vorgenommene
Abrechnung nachprüfen kann. Dass
die Vorschriften der Heizkostenver-
ordnung dem durchschnittlichen,
juristisch nicht vorgebildeten Mieter
nicht bekannt sind, kann nicht dem
Vermieter angelastet werden. Der
BGH setzt mit dieser Entscheidung
erfreulicherweise seine Linie fort,
die Anforderungen an Heiz- und
Betriebskostenabrechnungen nicht
zu überspannen.
Anforderungen an Heizkostenabrechnung
nicht überspannen
Am 30. November 2008 wurde
per Volksabstimmung die Umset-
zung der 2000-Watt-Gesellschaft in
Zürich beschlossen. Seitdem ist die
„2000-Watt-Gesellschaft“ soetwas
wie ein Markenzeichen von Zürich.
Eine zentrale Stellung auf dem Weg
zur 2000-Watt-Gesellschaft nehmen
die energetische Optimierung des
Gebäudebestandes und die Errich-
tung energieeffizienter Neubauten
ein. Das allein genügt zur Zielerrei-
chung jedoch nicht, sondern es muss
auch das Nutzerverhalten in den
Fokus genommen werden. Um sich
in diesem Bereich einen Überblick
zu verschaffen und das Potenzial für
Maßnahmen im Mietwohnungsbe-
reich zu untersuchen, hat die Stadt
Zürich eine im Juli 2011 veröffent-
lichte Grundlagenstudie „Nutzerver-
halten beim Wohnen“ erstellen las-
Amtes für Hochbauten (AHW), der
städtischen Liegenschaftsverwal-
tung und der Baugenossenschaft
„mehr als wohnen“ wurden Relevanz
und Potenzial von nutzungsbezoge-
nen Maßnahmen zur Reduktion des
Energieverbrauchs analysiert. Mit
erstaunlichen Ergebnissen: So liegt
das durch Nutzerverhalten bedingte
Einsparpotenzial bei der Heizung
zwischen 20 und 25 Prozent, beim
Warmwasser zwischen 18 und 30
Prozent sowie bei Beleuchtung und
Elektrogeräten zwischen 20 und
50 Prozent. Das Nutzerverhalten
bestätigt sich damit als relevante
und wesentliche Einflussgröße für
den Energieverbrauch.
Doch obwohl sich die Mehrheit der
Bevölkerung als umweltbewusst
bezeichnet, sind Änderungen im
Nutzerverhalten nur schwierig zu
erreichen. Erschwerend kommt
hinzu, dass den meisten Mietern der
eigene Energieverbrauch und das
daraus resultierende Energiesparpo-
tenzial nicht bekannt sind. Die Stu-
die der Stadt Zürich macht in diesem
Zusammenhang deutlich, dass das
Thema „Nutzerverhalten“ nicht nur
den Energieingenieuren überlassen
werden darf. Hier sind insbesondere
auch die Wohnungsunternehmen
gefordert, die den Nutzereinfluss
thematisieren und in einen auf die
unterschiedlichen Lebenssituationen
und -stile zugeschnittenen Dialog mit
den Bewohnern eintreten sollten.
Von Zürich lernen …
ten Betriebskostenabrechnungen je
Vollzeitkraft z.T. deutlich höher ist als
bei kleineren Unternehmen folgert
Deloitte, dass bei vielen Unterneh-
men noch Optimierungspotenziale
in den Abläufen bestehen dürften.
Leider wird dieses nicht näher unter-
sucht z. B. im Hinblick auf Mieter-
strukturen oder Tätigkeitsspektren
der in diesem Bereich Beschäftigten.
Ein weiteres interessantes Ergebnis
der Studie: Immer häufiger entschei-
den sich Wohnungsunternehmen,
Hausmeisterdienste bewusst nicht
auszulagern bzw. sie wieder in ihr
Leistungsspektrum aufzunehmen,
um die Nähe zum Mieter zu erhalten
bzw. zu erhöhen.
Die Wohnungswirtschaft
3/2012
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