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Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG (VLW)
Kommunikatives Management:
der Leipziger Weg zur „guten Adresse“
Wer seine Mitglieder für die Genossenschaft begeistern und neue Zielgruppen ansprechen will, muss zunächst einmal die
eigenen Mitarbeiter motivieren. Dieses Fazit zieht der VLW-Vorstand, auf den gemeinsamen Weg von Vorstand, Aufsichtsrat
und Mitarbeitern zurückblickend, bei dem ein neues Leitbild und eine moderne Kommunikationsstrategie erarbeitet wurde.
Ein zweijähriger Prozess, der unter denkbar ungünstigen Rahmenbedingungen – sehr geringen Liquiditätsspielräumen der
Genossenschaft – stattfand. Und ein erfolgreicher Prozess: der Anspruch der VLW, eine „gute Adresse“ zu sein, ist in Leipzig
angekommen.
Die wirtschaftliche Situation der Verei-
nigten Leipziger Wohnungsgenossenschaft
(VLW) ist seit vielen Jahren durch einen
hohen Verschuldungsgrad und sehr geringe
Liquiditätsspielräume geprägt. Als eine
der traditionsreichsten Genossenschaften
Sachsens (gegründet 1922) hatte die VLW
1990 über 50 Prozent, überwiegend unter
Denkmalschutz stehende, unsanierte Alt-
bauwohnungen im Bestandsportfolio. Den
Leipziger Wohnungsmarkt prägten viele
Jahre ein hoher Sanierungsbedarf und
steigende Leerstände. Viele optimistische
Nachfrageprognosen gingen, insbesondere
in den 1990er Jahren, nicht in Erfüllung.
Damit stand die Genossenschaft vor der
großen Herausforderung, einen konse-
quenten wirtschaf tlichen Sanierungs-
kurs einzuschlagen. Neue Wege mussten
begangen werden. Zunächst kam es darauf
an, sich auf der wirtschaftlichen Seite
freizurudern und ein zukunftsorientiertes,
langfristiges Unternehmenskon-
zept zu erarbeiten, das alle Auf-
sichtsgremien und vor allem die
Banken überzeugte. Das Konzept
verfolgte die Ziele, den Leerstand
abzubauen, die Ertragssituation zu
verbessern, den Verschuldungsgrad
zu reduzieren, die Servicequalität
zu erhöhen und schließlich markt-
gerechte Marketing- und Manage-
mentmethoden einzuführen.
Durch eine transparente und offene
Kommunikation mit allen Finan-
zierungspartnern gelang es, Ver-
trauen in diesen Weg aufzubauen
und Kredite zu sicheren Konditi-
onen umschulden beziehungsweise
ablösen zu können. Dabei hätte
man es bewenden lassen können. Doch das
hätte bedeutet, auf halbem Weg stehen
zu bleiben. Denn eines war bei der Aufar-
beitung der bisherigen Situation deutlich
geworden: Der VLW fehlte eine gemeinsame
Unternehmenskultur, die das Unternehmen,
die Mitarbeiter und die Mitglieder zu einer
Einheit zusammenführen könnte.
Offen und ehrlich die
Ist-Situation kommunizieren
Es galt, mit großer Ehrlichkeit und Offen-
heit in einen Dialog mit den Mitarbeitern
und Mitgliedern zu treten, ihnen die Situ-
ation und die Zahlen zu verdeutlichen:
einen Leerstand von über 20 Prozent und
nur sechs Euro Instandhaltungsmittel pro
Quadratmeter. Für die Genossenschaft und
ihre Mitglieder bedeutete das Bestands-
verkäufe, Rückbau, Mieterhöhung und
vor allem „sparen“ und „verzichten“. Der
Hinweis, dass die VLW in ihrer 89-jährigen
Geschichte mehr als nur eine schwierige
Situation erfolgreich gemeistert hatte,
verlieh dabei Zuversicht, Stärke und den
festen Willen, diesen schweren Weg konse-
quent zu gehen.
Ernüchternd, zugleich aber auch ein
Ansporn, war das Ergebnis einer 2009
durchgeführten Image- und Bekanntheits-
analyse, derzurfolge die VLW am Leipziger
Wohnungsmarkt relativ unbekannt war.
NeueMitglieder konnten also nur gewonnen
werden, wenn sich das änderte. Gleich-
zeitig musste der Vorstand als Ergebnis
einer offenen Mitgliederbefragung, an der
sich 40 Prozent der Mitglieder beteiligten,
feststellen, dass viele in den vergangenen
Jahren erarbeitete Serviceangebote nicht
bekannt waren. Fazit: Die Kommunikation,
sowohl nach außen als auch nach innen,
musste verbessert werden.
Dazu gehörte auch, die Wünsche der Mit-
glieder stärker in Erfahrung zu bringen.
Eine Befragung, in der Mitgliederzeitung
„UMSCHAU“ veröffentlicht, ergab, dass
36 Prozent sich mehr Mieterfeste und
andere Anlässe zur Begegnung wünschten.
Ein Hinweis, dem der Vorstand Rechnung
Vereinigte Leipziger
Wohnungsgenossenschaft eG
Gründung:
1922
Wohnungen:
7.231
Mitglieder:
8.743
Durchschnittliches Alter
der Mitglieder:
56 Jahre
Bestand in 20 Stadtteilen:
44 %
Altbau (vor 1949),
56 % Neubau (ab 1949)
Leerstand im Kernbestand:
9,7 % (gesamt 18,8 %)
Durchschnittliche Ist-Miete
im Kernbestand:
4,08
€
/m
2
Mitarbeiter:
30
Durchschnittliches Alter
der Mitarbeiter:
35 Jahre
Beteiligungen:
100 % an der
VLW-GS GmbH (40 Mitarbeiter)
Lionel Moritz und Miriam Baum, Kinder von VLW-
Mitarbeitern, stehen Modell mit den „Gute Adresse“-
Basecaps.
Quelle: VLW
Die Wohnungswirtschaft
3/2012
Unternehmen
52
Unternehmenskultur