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Wohnungsgenossenschaft mit Spareinrichtung
Anforderungen an einen Finanzierungspartner
Die Spar- und Bauverein eG Dortmund (SBV Dortmund) zählt aus dem Kreise der Wohnungsgenossenschaften mit Sparein-
richtung in Deutschland zu den ältesten und größten Unternehmen. Nicht zuletzt aufgrund des beträchtlichen jährlichen
Investitionsvolumens der Genossenschaft zählen die Auswahl geeigneter Finanzierungspartner, die Optimierung der Finan-
zierungsparameter sowie ein professionelles Darlehens-, Beleihungs- und Sicherheitenmanagement zu den Stellschrauben für
nachhaltigen Unternehmenserfolg.
Die aktuellen Rahmenbedingungen der
Finanzwir tschaf t werden maßgeblich
bestimmt durch die Ereignisse der Finanz-
krise. Die immer komplexer gewordene
Finanzierungswelt erfordert eine passge-
nauere Auswahl von Kreditgebern, um
einerseits mögliche Klumpen- und Adress
ausfallrisiken zu vermeiden, andererseits
signifikante Risikoaufschläge und auf-
wendige Kreditprüfungen trotz noch guter
Finanzierungskonditionen auszuschließen.
Folgerichtig werden Finanzierungsent-
scheidungen bei der SBV Dortmund immer
auch auf Basis der Gesamtperformance des
Finanzierungspartners getroffen: Solidität
des Geschäftsmodells, langfristige Zuver-
lässigkeit und nachhaltige Ertragskraft zur
Entwicklung tragfähiger Zukunftsperspek-
tiven sind im Rahmen der Auswahl der Kre-
ditgeber von besonderer Bedeutung für die
Genossenschaft.
Geschäftsmodell: Solidität
und langfristige Zuverlässigkeit
Denn nur die Zusammenarbeit mit ver-
lässlichen Finanzierungspartnern gewähr-
leistet die Erfüllung des eigenen primären
Geschäftsziels der nachhaltigen generati-
onenübergreifenden Förderung der Mit-
glieder. Die gute Gesamtperformance des
Finanzierungspartners hat Strahlkraft auch
auf die eigenen Sparkunden, auf das Ver-
trauen in die eigene Stabilität und seriöse
Geschäftsführung.
Welche Verlässlichkeit bietet das Geschäfts-
modell des Finanzierungspartners? Hat
sich das Geschäftsmodell, etwa im Zuge
der letzten Finanz- und Wirtschaftskrise,
bewährt? Konnten Stützungsmaßnahmen
durchdieNotenbankoder eineRekapitalisie-
rung mit Steuergeldern in 2009/2010 ver-
hindert werden? Welches Standing genießt
der potenzielle Partner (Rating der Bank-
institute, Kreditwürdigkeit, direkter Zugang
zum Geldmarkt) im Kreise der Bankinstitute
und über welche Erfahrungen können Kol-
legen aus der Branche berichten? Finan-
ziert ein möglicher Darlehensgeber aus
Eigenmitteln oder refinanziert er sich über
einen Dritten? Während das aus Eigenmit-
teln finanzierende Institut hinsichtlich der
Vertragsgestaltung und der Nebenabreden
grundsätzlich frei entscheiden kann, stellt
sich im Falle der Refinanzierung über zum
Beispiel Hypotheken- oder Zentralbanken
die Frage der Individualität und Flexibilität
in der Vertragsgestaltung. Im Vorfeld einer
Finanzierung ist ebenfalls zu klären, ob das
finanzierende Institut den Verkauf und die
Weitergabe von Forderungen beziehungs-
weise der eingetragenen Grundpfandrechte
verbindlich ausschließt.
Branchen- und rechtsformspezifisches
Grundverständnis
Das Zustandekommen einer Geschäfts-
beziehung ist ebenfalls abhängig vom
branchen- und rechtsformspezifischen
Grundverständnis des potenziellen Finan-
zierungspartners. So muss im Rahmen
des bankinternen Ratingprozesses voraus-
gesetzt werden können, dass Bilanz- und
Ergebniskennzahlen entsprechend des sat-
zungsmäßigen Genossenschaftsauftrages
interpretiert werden: Hohe stille Reserven
und langfristige Wirtschaftlichkeit statt
kurzfristiger Renditemaximierung; „Member
Value“ anstelle von „Top-Mieten“; eine
investitionsbedingt vergleichsweise geringe
Eigenkapitalquote, der jedoch ein werthal-
tiges Anlagevermögen gegenübersteht.
Die Bemessung der rechtsformspezifischen
Charakteristika wird auch für kommende
Anforderungen an die Finanzierungsge-
währung (zum Beispiel „Kernkapitalquote“
gemäß „Basel III“) unverzichtbare Voraus-
setzung einer Finanzierungspartnerschaft
bleiben. Dabei treten Wohnungsgenos-
senschaften den Finanzierungsinstituten
als professionelle Geschäftspartner gegen-
über, die keine „reine Kreditverwaltung“
betreiben, die vielmehr ihr Optimierungspo-
tenzial hinsichtlich etwa Rangauslastungen,
Beleihungsspielräumen, Zweckerklärungen
und Finanzierungskonditionen erkennen
und realisieren möchten.
Wohnungsgenossenschaf ten mit Spar-
einrichtung betreiben angesichts hoher
Spareinlagen ihrer Mitglieder ein professi-
onelles Geldanlageportfoliomanagement.
Es wird von einem möglichen Finanzie-
rungspartner deshalb erwartet, dass er über
den „Tellerrand des einzelnen Finanzie-
rungsgeschäftes“ hinaus weitere Anknüp-
fungspunkte für eine Geschäftsbeziehung
erkennt und vorantreibt: So sind etwa Kop-
pelgeschäfte denkbar, beispielsweise bei
Abschluss eines Finanzierungsgeschäftes
über gekoppelte Sonderkonditionen im
Geldanlagesegment.
Bankberater statt Verkäufer
Aus der Bestandshalterabsicht heraus
investieren Wohnungsgenossenschaften
überwiegend ins Anlagevermögen, prä-
ferieren daher mehrjährige Planungssi-
cherheit und im Darlehensmanagement
entsprechend längerfristig festgeschriebene
Finanzierungskonditionen. Es gilt, gerade
in Niedrigzinsphasen das günstige Zinsni-
Spar- und Bauverein eG
Dortmund
Seit Gründung in 1893 ist der eigene
Wohnungsbestand auf 11.671
Wohnungen zuzüglich gewerblicher
Einheiten und Garagen angewachsen;
zudem konnte ein vielfältiges Dienst-
leistungsangebot „rund ums Wohnen“
etabliert werden. Die nachhaltige
Bestandshalterabsicht im Zusammen-
spiel mit der strategischen Hand-
lungsmaxime, die Wohnqualität in
Anlehnung an den sich wandelnden
Zeitgeist kontinuierlich weiterzuent-
wickeln, kann dank hoher jährlicher
Reinvestitionsquoten erfüllt werden.
Die Wohnungswirtschaft
3/2012
Management
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Finanzierung