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werden viele Banken ihr Finanzierungs-
geschäft deutlich einschränken müssen.
Das betrifft insbesondere das Neuge-
schäft. Hohe Kreditvolumina und lange
Laufzeiten werden schon wegen der ein-
geschränkten Fristentransformation für
Banken uninteressant, die Vergabe erfolgt
wesentlich selektiver. Einige Marktteil-
nehmer werden diesen Markt verlassen.
Diese Verknappung verschärft die Lage
zusätzlich, das heißt das Kreditgeschäft
wird teurer werden. Da die Wohnungswirt-
schaft in der Regel hohe Darlehensvolu-
mina in Verbindung mit langen Laufzeiten
nutzt, werden diese Auswirkungen für sie
spürbar werden. Banken werden verstärkt
kurze Zinsbindungen anbieten und diese
mit Swaps ergänzen.
Solvency II
Versicherer sind in jüngster Vergangenheit
aktivere Marktteilnehmer im Finanzierungs-
markt geworden und machen den Banken
das Leben zusätzlich schwer: Für sie gilt
Basel III nicht. Ganz deutlich ist erkennbar,
dass Versicherer gegenwärtig von den
Regulierungen durch Basel III profitieren.
So nahm der Anteil von Finanzierungen,
der im Firmenkundengeschäft bei Dr. Klein
an Versicherungsgesellschaften vermittelt
wurde, im ersten Halbjahr 2011 auf über
50 Prozent zu. In den Jahren zuvor lag
dieser Anteil nie über 20 bis 25 Prozent.
Doch dieser Trend ist endlich. Nach den
neuesten Entwürfen zu Solvency II werden
auch Versicherungsgesellschaften Finan-
zierungen mit zum Teil erheblichem Eigen-
kapital unterlegen müssen. So müsste
nach diesem Entwurf beispielsweise eine
Finanzierung mit einer 15-jährigen Zinsbin-
dung an ein Wohnungsunternehmen mit
35 Prozent Eigenkapitel unterlegt werden.
Sollte dieser Entwurf umgesetzt werden,
würde wohl kaum eine Versicherungsgesell-
schaft derartig langfristige Finanzierungen
noch anbieten.
Fazit
Aufgrund der Konstruktion von Basel III
werden die Konsequenzen hieraus alle
Kreditnehmer tragen müssen, eine Bevor-
zugung von einzelnen Branchen wird es
nicht mehr geben. Wohnungsunternehmen
werden alternativ zu Bankfinanzierungen
neue Wege der Kapitalbeschaffung gehen
müssen. Nur die Wohnungsunternehmen,
die ihre „Hausaufgaben“ machen, werden
auch künftig zu guten Konditionen Fremd-
kapital bekommen.
Die Wege der Kapitalbeschaffung werden
vielfältiger und müssen auch genutzt
werden. Neben herkömmlichen Bankfinan-
zierungen werden Finanzierungen über
Versicherungen, Bausparkassen und direkt
über den Kapitalmarkt in Zukunft immer
entscheidender, um die eigene Unabhän-
gigkeit auch in den bevorstehenden Zeiten
zu erhalten und neue Chancen zu nutzen.
Es empfiehlt sich daher, eine eigene Kredit-
geberstrategie zu entwickeln, das heißt sich
nicht nur auf ein oder zwei Kreditgeber zu
stützen sowie Angebote verschiedener Kre-
ditgebergruppen (Banken, Versicherungen,
Bausparkassen etc.) zu prüfen. Bei Ihrer
Finanzierungsstrategie sollten Wohnungs-
unternehmen langfristig denken. Die Wahr-
scheinlichkeit, dass die Beschaffung von
Fremdkapital zukünftig günstiger wird, ist
sehr gering.
Hans Peter Trampe
Vorstand Dr. Klein & Co. AG
Abb. 2: Basel III greift viel tiefer – vor allem in die Passivseite – einer Bankbilanz ein.
Quelle: Dr. Klein
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Die Wohnungswirtschaft
3/2012