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der Städtebauförderung zum Eigentümer-
wechsel, werden Fördermittel durch höhere
Grunderwerbsteuer wieder abgeschöpft. Im
Rahmen des einheitlichen Vertragswerks
ist bedeutsam, ob der Bauträger oder der
Eigentümer das Bauwerk errichtet. Bau-
träger sind benachteiligt, da bei Selbster-
richtung die Grunderwerbsteuer auf die
Gebäudekosten vermieden wird.
Grunderwerbsteuer
als Transaktionshemmnis
Die Grunderwerbsteuer führt mit stei-
genden Steuersätzen auch zu einem
Transaktionshemmnis. Die Steuer kann
notwendige Anpassungen am Immobilien-
markt verhindern, die beispielsweise durch
den demografischen Wandel erforderlich
sind.
Der Freistaat Sachsen hat, zusammen mit
den Ländern Mecklenburg-Vorpommern,
Niedersachsen und Thü-
ringen, am 17. November
2011 den Gesetzentwurf zur
Änderung des GrEStG in den
Bundesrat eingebracht, um
Zusammenschlüsse kommu-
naler Gebietskörperschaften
von der Grunderwerbsteuer
zu befreien. Ein wichtiges
Instrument, um bei zurück-
gehender Bevölkerung und
rückläufigen Einnahmen
leistungsfähige Verwal -
tungseinheiten zu erhalten,
sind Zusammenschlüsse von kommunalen
Gebietskörperschaften. Nicht nur in den
ostdeutschen, sondern auch in anderen
Flächenländern besteht diesbezüglich
Handlungsbedarf. Bei Zusammenschlüssen
von Kommunen gehen typischerweise
kommunale Grundstücke oder kommunale
Gesellschaftsanteile an Unternehmen, die
ihrerseits über Grundeigentum verfügen,
auf eine andere oder eine neu gebildete
Kommune über. Dabei kann es zu einem
nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG beziehungs-
weise § 1 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG steuerbaren
Vorgang kommen.
Auch haben mehrere wohnungswirt-
schaftliche Regionalverbände bei den
Länderfinanzministerien angeregt, eine
Bundesratsinitiative zu initiieren, um
Befreiungsregelungen bei Fusionen von
Wohnungsunternehmen (und bei Grund-
stückserwerben durch förderberechtigte
Personen) zu schaffen. Eine frühere – zeit-
lich befristete – umfassende Grunderwerb-
steuerbefreiung in den neuen Ländern
war sehr erfolgreich, weil sie dazu geführt
hat, kleinere Wohnungsunternehmen zu
betriebswirtschaftlich sinnvollen Einheiten
zusammenzuführen (siehe Tabelle). Der
Gesetzentwurf der Bundesregierung zum
Wachstumsbeschleunigungsgesetz 2009
sah vor, Umstrukturierungen umfassend
von der Grunderwerbsteuer zu befreien.
Eine solche Regelung ist an den Finan-
zierungsbedenken verschiedener Länder
gescheitert. Der eingeführte § 6 a GrEStG
begünstigt nur in einem sehr engen
Rahmen Umstrukturierungen im Konzern.
Kommunalzusammenschlüsse und Woh-
nungsgenossenschaften werden von der
Befreiungsregelung des § 6 a GrEStG
nicht erfasst, da im kommunalen Bereich
konzernmäßige Verflechtungen fehlen
beziehungsweise die Genossenschaften als
Anteilseigner die Mieter (Genossenschafts-
mitglieder) haben.
Es macht Sinn, Kommunalzusammen-
schlüsse und Fusionen von Wohnungsun-
ternehmen von der Grunderwerbsteuer zu
befreien, weil ansonsten wegen der hohen
Steuern solche Zusammenführungen nicht
stattfinden. Das bedeutet auch, dass bei
Einführung einer Befreiungsregelung den
Ländern nicht ein Grunderwerbsteuerauf-
kommen entgeht. Denn es kommt nur dann
zu solchen Zusammenführungen, wenn
eine Grunderwerbsteuerbefreiungsregelung
besteht.
Im Volksbanken- und Sparkassenbereich
finden seit einiger Zeit Fusionen statt, um
eine sinnvolle betriebswirtschaftliche Unter-
nehmensgröße zu erreichen. Kommunalen
Gebietskörperschaften und Wohnungsun-
ternehmen ist eine Fusion aufgrund der
Höhe der entstehenden Grunderwerbsteuer
aber verwehrt. Aufgrund des umfangrei-
chen Grundvermögens entsteht erhebliche
Grunderwerbsteuer, die die Zusammen-
führung gegebenenfalls unwirtschaftlich
macht.
Die Idee, mit Hilfe der Anhebung der
Grunderwerbsteuer eine unzureichende
steuerliche Belastung von Vermögen zu
korrigieren, ist zudem nicht überzeugend.
Im Gegenteil: Die Grunderwerbsteuer trifft
im Falle des selbst genutzten Wohneigen-
tums vor allem Familien mit Kindern, da
sie in besonderem Maße Wohneigentum
bilden. Da dieses auch weitgehend fremd-
finanziert wird, wird praktisch die Ver-
mögensbildung besteuert und nicht das
Vermögen. Im Rahmen der Wohnraumför-
derung unterstützen die Länder auch den
Bau, den Erwerb oder die Modernisierung
einer selbst genutzten Wohnimmobilie
durch die Vergabe zinsgünstiger oder zins-
loser Darlehen, wobei nach denWohnraum-
förderungsbestimmungen ausschließlich
Haushalte gefördert werden, deren anre-
chenbares Einkommen bestimmte Ein-
kommensgrenzen nicht
übersteigt. Im Ergebnis
werden er sterwerbende
Schwellenhaushalte zwar
durch die Wohnraumförde-
rung finanziell unterstützt,
gleichzeitig aber durch die
Erhöhung der Grunderwerb-
steuer wieder belastet.
Fazit
Die RWI-Studie verdeut-
licht steuersystematische
Probleme der Grunderwerbsteuer (zum
Beispiel bei der Städtebauförderung). Bei
steigenden Steuersätzen ist die Grunder-
werbsteuer ein Transaktionshemmnis. Da
nicht davon auszugehen ist, dass die hohen
Grunderwerbsteuersätze wieder vermindert
werden, ist für eine Modernisierung des
Grunderwerbsteuergesetzes zu plädieren.
Transaktionshemmnisse, wie bei kommu-
nalen Zusammenschlüssen, bei Fusionen
von Wohnungsunternehmen und bei Grund-
stückserwerben von förderberechtigten Per-
sonen, sollten durch Befreiungsregelungen
beseitigt werden.
WP/StB Jürgen Gnewuch
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Rheinland Westfalen e. V.
1,2
„Probleme der Grunderwerbsteuer und ihrer Anhebung
durch die Länder – Forschungsprojekt im Auftrag der
Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirt-
schaft (BSI), Berlin“, Hrsg. Rheinisch-Westfälisches Institut
für Wirtschaftsforschung (RWI), Januar 2012.
Fusionen von Mitgliedsunternehmen des GdW (2004 bis 2006)
Bundesland
Fusionen Betroffene Wohnungen
Insgesamt Je Fusionsfall
*
Mecklenburg-Vorpommern 18
7.751
431
Brandenburg
15
3.245
216
Sachsen-Anhalt
10
5.943
594
Thüringen
12
3.641
303
Sachsen
28
56.363
2 013
Gesamt
83
76.943
927
Quelle: GdW, *eigene Berechnung RWI
2
Die Wohnungswirtschaft
3/2012
35