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Die Grunderwerbsteuer als Transaktionshemmnis
Die Bundesländer haben seit 2006 das Recht, die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer selbst zu bestimmen. Zur
Einnahmenerhöhung haben mittlerweile fast alle Länder den Steuersatz von 3,5 Prozent auf 4 bis 5 Prozent angehoben.
Bei der Anhebung der Grunderwerbsteuersätze werden jedoch die wirtschaftlichen und fiskalischen Nebenwirkungen einer
erhöhten Grunderwerbsteuer vernachlässigt. Transaktionen, wie Zusammenschlüsse kommunaler Gebietskörperschaften und
Fusionen von Wohnungs- und Immobilienunternehmen, werden durch hohe Grunderwerbsteuern belastet beziehungsweise
verhindert.
Die Anhebung der Grunderwerbsteuersätze
wird in der Regel mit der notwendigen
Konsolidierung des Landeshaushaltes
begründet, die nicht alleine über die Aus-
gabenseite erfolgen könne. Nach der im
Grundgesetz verankerten Schuldenregel
müssen die Länder ab dem Jahr 2020 einen
im Grundsatz ausgeglichenen Haushalt auf-
weisen. Auch soll die Grunderwerbsteuer
öffentliche Leistungen finanzieren und eine
angemessene Verteilung von Steuerlasten,
die vor allem Vermögende trifft, bewirken.
Das Steueraufkommen aus der Grunder-
werbsteuer steht den jeweiligen Ländern
zu. Durch ein neues, ab 2012 geltendes
Regelwerk bleiben die Mehreinnahmen
aus Grunderwerbsteuererhöhungen in dem
betreffenden Bundesland und werden nicht
über den Länderfinanzausgleich abge-
schöpft.
Was besteuert die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrs-
steuer, die an Kaufverträge und Rechts-
geschäfte anknüpft, die einen Wechsel
in der wirtschaftlichen Verfügungsmacht
über inländische Grundstücke bewirken.
Veräußerer und Erwerber sind grunder-
werbsteuerpflichtig. Beide haften gesamt-
schuldnerisch, obwohl regelmäßig im
Vertrag vereinbart wird, dass der Erwerber
die Steuer zahlt. Steuerbemessungsgrund-
lage ist der Kaufpreis des Grundstücks (ein-
schließlich vorhandener beziehungsweise
noch zu errichtender Gebäude). Grunder-
werbsteuerlich berücksichtigt werden auch
andere Gegenleistungen (zum Beispiel die
Übernahme von Schulden). Die Steuer-
pflicht entsteht mit dem rechtswirksamen
Abschluss des Kaufvertrages beziehungs-
weise des verpflichtenden Rechtsgeschäftes.
Die Beteiligten haben die Finanzverwaltung
zu informieren, die einen Grunderwerbsteu-
erbescheid erlässt.
Auch die Übertragung/Veräußerung von
Anteilen an grundbesitzenden Gesell-
schaften führt zur Grunderwerbsteuer, wenn
95 Prozent oder mehr der Anteile bei einem
Anteilseigner vereinigt werden.
Bestehende Befreiungstatbestände
Ausnahmen von der Besteuerung sollen
eine Doppelbelastung des Grundbesitzes
verhindern (zum Beispiel in Erbschaft- oder
Schenkungssteuerfällen). Von der Grunder-
werbsteuer befreit sind auch begünstigte
öffentliche Zwecke und Public-Private-Part-
nership-Projekte. Gehört zum Vermögen
einer Kapitalgesellschaft oder Genossen-
schaft ein inländisches Grundstück, so
unterliegt eine Anteilsvereinigung nicht
der Grunderwerbsteuer, wenn die Grenze
von 95 Prozent eines Anteilseigners unter-
schritten wird.
Durch den ab 2010 eingeführten § 6 a
GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) werden
Umstrukturierungen im Konzern von der
Grunderwerbsteuer ausgenommen, unter
anderem dann, wenn das herrschende
Unternehmen innerhalb von fünf Jahren
vor dem Rechtsvorgang und fünf Jahre
nach dem Rechtsvorgang unmittelbar oder
mittelbar zu mindestens 95 Prozent betei-
ligt war. Diese Regelung geht allerdings
oftmals ins Leere, da zur Vermeidung der
grunderwerbsteuerlichen Anteilsvereini-
gung im Konzern regelmäßig Unternehmen
unter 95 Prozent Anteilsbesitz haben.
Wirkungen einer
(erhöhten) Grunderwerbsteuer
Das Rheinisch-Westfälische Institut für
Wirtschaftsforschung (RWI) hat in einem
Forschungsprojekt im Auftrag der Bundes-
vereinigung Spitzenverbände der Immobi-
lienwirtschaft (BSI), Berlin, die „Probleme
der Grunderwerbsteuer und ihrer Anhebung
durch die Länder“ untersucht
1
. Ein zentrales
Ergebnis: Veränderungen des Steuersatzes
rufen Reaktionen der Wirtschaft hervor und
beeinflussen die Entwicklung des Steuer-
aufkommens.
Die Grunderwerbsteuerreform von 1983
hatte steuerpolitischen Vorbildcharakter:
Der Steuersatz wurde gesenkt und die
Befreiungstatbestände im Gegenzug dras-
tisch reduziert. Die Steuerbemessungs-
grundlagen nahmen erheblich zu und
bundesweit stiegen die Steuereinnahmen
stark an. Die Studie folgert daraus, dass
ein Steuersatz von zwei Prozent vertretbar
ist, auch wenn man steuersystematisch
der Grunderwerbsteuer nichts abgewinnen
kann. Außerdem sollte man nicht der
Versuchung erliegen, die Anhebung der
Grunderwerbsteuer durch neue Steuerver-
günstigungen zu mildern.
Zum 1. Januar 1997 wurde die Grunder-
werbsteuer bundesweit von 2 auf 3,5
Prozent angehoben. Die Grunderwerbsteu-
ereinnahmen sind jedoch nicht in demMaße
angestiegen wie kalkuliert. Die RWI-Studie
vermutet, dass aufkommensmindernde Ver-
haltensreaktionen der Wirtschaftsobjekte
(zum Beispiel Steuerausweichungen) erfolgt
sind. Im Weiteren hat das RWI die Steuer-
satzerhöhung von 3,5 auf 4,5 Prozent in
Hamburg zum 1. Januar 2009 untersucht.
Es wurde festgestellt, dass deutlich gerin-
gere Mehreinnahmen als erwartet erzielt
wurden.
Die Grunderwerbsteuer offenbart steu-
ersystematische Probleme, die durch die
Steuersatzanhebung verschärft werden.
Bei einem häufigen Wechsel in der wirt-
schaf tlichen Verwertungsbefugnis der
Immobilie ergeben sich kumulative Belas-
tungswirkungen. Kommt es im Rahmen
Bilanz- und Steuerwissen
Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Die Wohnungswirtschaft
3/2012
Management
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Bilanz- und Steuerwesen