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Es gibt einen einfachen Weg, um das Risiko
enorm einzuschränken: „Wer rechtzeitig mit
den zuständigen Behörden spricht und sich
beraten lässt, der wird erfahren, ob und in
welchem Ausmaß eine verlassene Industrie-
fläche belastet ist.“
Potenzial für die Wohnungswirtschaft
Gute Erfahrungen hat auch die Hansa Bau-
genossenschaft mit zwei Wohnungsbau-
projekten auf Brach- und Industrieflächen
in Hamburg gemacht. Noch im Jahr 2011
sollten die Erdarbeiten für 76 neue Woh-
nungen in Barmbek-Nord beginnen. In der
Straße Lämmersieth forschte bisher das
Institut für Schiffbau der TU Harburg. In
großen Hallen wurden hier unter anderem
Schiffsmaschinen erprobt. Die Hansa Bau-
genossenschaft bewarb sich im Rahmen
der Wohnungsbauoffensive II (das Ham-
burger Ziel, 6.000 neue Wohnungen pro
Jahr zu errichten – von Senat, Bezirken und
Wohnungswirtschaft als Bündnis für das
Wohnen beschlossen, siehe DW 11/2011,
S. 48) für das Gelände und erhielt die
städtische „Anhandgabe“. Die Auflagen:
mindestens 30 Prozent familienfreundliche
Wohnungen mit gedeckelter Miete. Schon
im Frühjahr 2013 sollen die Wohnungen
bezugsfertig sein. Die Hansa kaufte das Ex-
Institutsgelände von der Stadt. Der Abriss
der Institutsgebäude ging auf Kosten der
Stadt. „Über Art und Umfang der Altlasten
hatten wir erst konkrete Angaben, nachdem
der von uns bestellte Gutachter da war“,
erzählt Tom Zeuner, Architekt bei der Hansa.
Es wurden Kontaminationen der Boden-
klassen LAGA 2 und 3 festgestellt. Was sich
im ersten Moment schlimm anhörte, ent-
puppte sich als Glück für die Hansa: Ab dem
Wert „LAGA 1,2“ beteiligt sich die Stadt an
den Entsorgungskosten. In diesem Fall war
das eine Pauschale von 75.000 Euro für
den Abtransport von verschmutztem Erd-
reich. Die Kommunikation mit Bezirk und
Stadt sei optimal gewesen – nur das B-Plan-
Verfahren hätte schneller gehen können.
Zeuner: „Anderthalb Jahre hat es gedauert,
bis wir grünes Licht bekamen.“
Bereits in den vergangenen Jahren sam-
melte die Hansa Erfahrungen mit der
Ausweisung ehemaliger Industrieflächen
zu Bauland. Im Karolinenviertel, auf dem
ehemaligen Gelände des Kraftwerkes Karo-
line, in der Flora-Neumann-Straße baute die
Genossenschaft 42 Wohnungen. Hier wurde
das Vorhaben mit dem bestehenden B-Plan
durchgeführt. Der B-Plan weist ein Kern-
gebiet aus, in dem Wohnen nicht zulässig
ist. Aufgrund einer Befreiung von dieser
Festsetzung, verbunden mit baulichen
Kompensationen, wurde der Wohnungsbau
genehmigt. So konnte im Rahmen eines
vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens
das Baurecht geschaffen werden. Zeuner ist
überzeugt, dass das Thema „Flächenrecy-
cling“ für Hamburg in Zukunft noch wich-
tiger wird. „Alle Erfahrungen sollten für
künftige Projekte genutzt werden“, wünscht
sich der Architekt.
Altlastenbeseitigung
Sobald ein städtisches Grundstück in den
Fokus von Privatinvestoren rückt, oder eine
industrielle Nutzung auf starke Boden-
verschmutzungen hinweist, ist Kommuni-
kationstalent gefragt. Das weiß auch Kai
Steffens. Er hat mit starken industriellen
Verschmutzungen bei einem Wohnbaupro-
jekt in Wedel zu tun. Der Fachmann für
Altlastenbearbeitung und Flächenmana-
gement bei der Firma BDO Technik- und
Umweltconsulting in Wiesbaden moderiert
derzeit beim Verkauf des alten Mineralöl-
werks Wedel. Besitzer ist der Konzern Exxon
Mobil. Seit 1997 wird auf dem Geesthang
hoch über der Elbe nicht mehr produ-
ziert, sondern rückgebaut und saniert. Die
Stadt, das Kreisumweltamt und das Unter-
nehmen haben sich auf die Beseitigung
der Öl-Altlasten von Deutschlands erster
Raffinerie geeinigt – Exxon-Mobil über-
nahm die Kosten. „Doch bis dahin war es
ein langer Weg“, erinnert sich Steffens. Der
Diplom-Geologe erstellte Kosten-Nutzen-
Betrachtungen und arbeitete an einer
Wirtschaftlichkeitsprüfung. Am meisten
Zeit verbrachte er mit Gesprächen. „Zuerst
müssen sich alle Parteien klar darüber sein,
was sie wollen und was machbar ist. Dafür
braucht man Zahlen. Die kann man aber
nur errechnen, wenn man weiß, was unter
der Oberfläche schlummert.“ Auch Steffens
rät, in einem frühen Stadium die Behörden
einzuschalten. „Der Altlastenhinweiskata-
ster ist öffentlich. Der Gang dorthin sollte
der erste Schritt für so ein Projekt sein. Das
Ergebnis daraus ist die Grundlage für alle
folgenden Verhandlungen.“
Auch Investor Hollmann in Hamburg-Bah-
renfeld befolgte vor 18 Jahren diesen Rat.
80.000 Quadratmeter Nutzfläche wurden
auf dem einstigen Industriestandort
erschlossen. Die Behörden sprechen in
diesem Fall von einer sensiblen Nutzung.
Das bedeutet, höchste Sicherheitsvor-
schriften kommen zur Anwendung. Insge-
samt wurden 150.000 Tonnen Boden und
Schutt entsorgt. Bei den Erschließungs-
arbeiten von 1994 bis 1998 führte die
Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt
(BSU) so genannte Detail- und Sanierungs-
untersuchungen durch. Die Ergebnisse: Der
Boden war überall stark belastet. Dort wo
einst Benzol, Teer und Ammoniak gelagert
wurden, war das Erdreich am stärksten ver-
seucht. Auch das Grundwasser war teilweise
betroffen. „Die Befreiung des Geländes
von seinen Altlasten war einer der größten
Kostenfaktoren“, erinnert sich Hollmann.
Hierbei erhielt das Investorenkonsortium
Unterstützung von der öffentlichen Hand.
Anja Steinbuch, Hamburg
Eckpfeiler für erfolgreiches
Flächenrecycling
Flächen entwickeln:
Ein begrenztes
Angebot macht Fläche kostbar und
entwicklungsfähig, selbst wenn sie
kontaminiert ist. Eigentümer und
Städte stehen – im Sinne des Ziels, die
Flächeninanspruchnahme zu reduzieren
– unter Zugzwang, diese Potenziale
zu nutzen, anstatt weitere Flächen zu
versiegeln.
Hindernisse bewältigen:
Bevor eine
neue Nutzung kommt, müssen Hinder-
nisse ausgeräumt sowie technische,
rechtliche und Akzeptanzfragen
beantwortet sein. Auch der Preis muss
stimmen.
Werte schaffen:
Vielen Grundstücken
wohnen trotz Kontamination Wert-
schöpfungspotenziale inne. Diese
gilt es, privat- und volkswirtschaftlich
auszuschöpfen.
Kooperationen aufbauen:
Erfolg-
reiches Flächenrecycling braucht die
Partnerschaft wichtiger Akteure – um
Vertrauen aufzubauen, Verantwortung
zu schultern und Verlässlichkeit sicher-
zustellen.
Rundgang durch den Otto-von-Bahrenpark.
Wo einst der Gasometer stand, lädt ein See
zum Verweilen ein.
Quelle: Büro Luchterhandt
Die Wohnungswirtschaft
3/2012
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