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Zudem nutzen wir Neubauten, um punk-
tuell Spezialobjekte zu realisieren – zum
Beispiel unser Mehrgenerationenhaus.
Sie bauen individuellere Ausstattungen
ein, setzen auf größere Bäder und hoch-
wertigere Küchen… Wie passen höhere
Wohnstandards und das Bestreben, Bau-
und Bewirtschaftungskosten niedrig zu
halten, zusammen?
Wilde:
Nun, das eine schließt das andere ja
nicht grundsätzlich aus. Obwohl wir die Stan-
dards sehr hoch angesetzt haben, schauen
wir gerade bei den Kosten genau hin. Ein
wesentliches Element der Wirtschaftlichkeit
ist aber auch die Tatsache, dass wir durch
umfangreiche Dachgeschossausbauten –
teilweise als großzügige Maisonette-Woh-
nungen – nicht nur modernisierten, sondern
auch vollständig neuen zusätzlichen Wohn-
raum schaffen. Auf diese Weise entsteht
eine Mischkalkulation, bei der die Mieter-
löse neu geschaffener Flächen die erhöhten
Baukosten der Bestandsmodernisierung
querfinanzieren. Zudem tragen weitere
Rahmenbedingungen maßgeblich zur
Gesamtwirtschaftlichkeit der Maßnahmen
bei: Wir bauen ausschließlich auf eigenen
Grundstücken, planen als Genossenschaft
mit sehr moderaten Mindestrenditen, pro-
fitieren von dem derzeitigen historischen
Zinstief und nehmen umfangreiche Förder-
mittel, insbesondere der KfW, in Anspruch.
Welche Herausforderungen gibt es bei
der Sanierung und Modernisierung von
1950er-Jahre-Bauten?
Wilde:
Davon gibt es natürlich eine ganze
Menge, wobei einige Aspekte regelmäßig
besonders ins Gewicht fallen. Zu nennen
sind hier etwa der Nachweis eines ausrei-
chenden Schallschutzes, eingeschränkte
Möglichkeiten der Grundrissgestaltung
durch mangelnde Gebäudetiefe sowie die
nicht zu tragbaren Bedingungen herstell-
bare Barrierefreiheit. Aber auch Details, wie
die geringen Geschosshöhen in den feuch-
tigkeitsanfälligen Kellern, die durch nach-
trägliche Dämmmaßnahmen noch weiter
reduziert werden, stellen sich in der Praxis
oftmals recht problematisch dar.
Neben der technischen ist allerdings insbe-
sondere auch die soziale Dimension bei der
vollständigen Umgestaltung eines gewach-
senen 50er-Jahre-Quartiers eine immense
Herausforderung.
Und zwar?
Wilde:
Wenn man mehr als 1.000 größ-
tenteils bewohnte Wohnungen saniert und
dabei großflächig auch auf Freizüge der
Gebäude setzt, spielen natürlich Faktoren
wie Mitgliederkommunikation und Umzugs-
logistik eine ganz wesentliche Rolle. Hierbei
haben wir im Laufe der Zeit sehr viel dazu-
gelernt und zwischenzeitlich sogar eine
eigens dafür zuständige Abteilung „Quar-
tiersentwicklung“ gegründet. Wir bemühen
uns auch, soziale Härten abzufedern und
Hilfestellungen zu geben.
Haben Sie im Vergleich zum unmoder-
nisierten Altbestand große Energieeffi-
zienzsteigerungen realisieren können?
Wenn ja, wie kommen diese zustande?
Müller-Finkenstein:
Das Thema Energie-
effizienz steht als übergeordnetes Ziel wie
kein Zweites über allen unseren Baumaß-
nahmen. Gerade bei der Modernisierung
des Altbestandes haben wir die Messlatte
bislang sehr hoch angesetzt und unter
anderem einige 50er-Jahre-Gebäude zu
CO
2
-neutralen Null-Emissions-Passivhäu-
sern umgebaut sowie einen großen Bereich
der Siedlung zu einer von Landesregierung
und EnergieAgentur NRW geförderten Kli-
maschutzsiedlung modernisiert. Möglich
wird dies nur durch die Kombination vieler
Einzelmaßnahmen, von der klassischen
– aber inzwischen sehr weit gehenden
– Dämmung der Gebäudehülle über die
Anpassung von Fenstergrößen bis hin zur
Realisierung eines vielfältigen Energie-
mixes, bei dem bislang unter anderem der
Einsatz von Solar- und Geothermie, Pellet-
heizungen, Photovoltaik, Lüftungsanlagen
mit Wärmerückgewinnung und hocheffi-
zienter Gas-Brennwert-Technik realisiert
wurde. Dabei wird für jedes Gebäude im
Vorfeld eine individuelle „Energiestra-
tegie“ entwickelt.
Beim hochenergieeffizienten Bauen und
Modernisieren kommt es auf höchste
Bauqualität und die genaueste Einhal-
tung der Planungen an. Viele Bauherren
sehen sich hier mit Problemen konfron-
tiert. Gab es diese bei Ihnen im Bauab-
lauf und in der Bauausführung?
Wilde:
In den Bereichen Bauablauf, Umzugs-
logistik und Mitgliederkommunikation pas-
sieren naturgemäß immer mal wieder kleine
Fehler. Durch sie und durch „blinde Flecken“,
auf die wir stoßen, lernen wir ständig dazu
und verbessern uns noch weiter. Ein wichtiger
Faktor ist die Planung, Überwachung und
Verfolgung aller Bauabläufe, die in unserem
Haus einen enormen Aufwand erzeugt, weil
wir uns bewusst gegen die Zusammenarbeit
mit einem Generalunternehmer entschieden
haben. Die Konstellationen in der Zusam-
menarbeit unserer Mitarbeiter und Füh-
rungskräfte hausintern, ebenso wie extern
gegenüber Architekten, Ingenieuren, Fach-
planern et cetera überprüfen wir kontinuier-
lich auf Effizienz und haben hier gerade in
der Anfangsphase auch einiges an Lehrgeld
gezahlt. Schließlich ist die Komplettsanie-
rung von 25 Prozent des Gesamtbestands
kein einfaches Projekt, sondern eine Heraus-
forderung, bei der alle Abteilungen und Mit-
arbeiter über sich hinauswachsen und damit
die Zukunft unserer Genossenschaft für die
nächsten Jahrzehnte grundlegend beein-
flussen. Ein Aufwand also, der sich auf alle
Fälle lohnt!
Herzlichen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Olaf Berger.
Erika Müller-Finkenstein und David Wilde,
hwg-Vorstand
Foto: Carlos Albuquerque
Genossenschaftspreis Wohnen
Im Juni 2011 erhielt die hwg in Berlin
eine Anerkennung beim „Genos-
senschaftspreis Wohnen“ des GdW
Bundesverband deutscher Wohnungs-
und Immobilienunternehmen e. V. in
der Kategorie „Wohnen für ein langes
Leben: Sicherung der Wohn- und
Lebensqualität im Alter“. Ausschlag-
gebend war, dass bei der Sanierung
in der Südstadt die Ansprüche älterer
Zielgruppen berücksichtigt wurden und
ein spezielles Kommunikationskonzept
die Ängste Älterer vor Veränderungen
aufgriff, Vertrauen schuf und individu-
elle Hilfen realisierte.
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Die Wohnungswirtschaft
3/2012