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Revitalisierung statt neuer Baugebiete am Stadtrand
Herausforderungen und Chancen
der Wohnungsbestände der 1960er Jahre
Auch wenn die Geschosswohnungsbestände der 1960er Jahre den in den 1950er Jahren errichteten Wohngebäuden quali-
tativ überlegen sind, besteht doch kurzfristiger Handlungsbedarf. Aufgrund ihres Alters und mangelnder Wärmedämmung
rückt auch bei gutem Instandhaltungszustand das Ende der technischen Lebensdauer näher. Aber nicht nur die Bausubstanz
ist gealtert, auch soziodemografische und infrastrukturelle Veränderungen in den betroffenen Quartieren erfordern eine kriti-
sche Bestandsaufnahme aus wohnungswirtschaftlicher Perspektive.
Die Bausubstanz der 1960er Jahre ist heute
rund 50 Jahre alt. Ver- und Entsorgungs-
systeme haben das Ende ihrer Lebensdauer
erreicht, vorhandene Ausstattungsstan-
dards werden von Mietinteressenten nicht
mehr oder nur noch mit Preisabschlag
akzeptiert. Wohnen in einer nicht moderni-
sierten Geschosswohnung der Nachkriegs-
zeit ist heute für viele Nachfrager kein
erstrebenswertes Wohnkonzept mehr. Fast
jeder Eigentümer kämpft außerdem mit ver-
steckten Konstruktions- oder Ausführungs-
mängeln. Kurz- bis mittelfristig erwarten
viele Wohnungsunternehmen daher einen
erheblichen Investitionsaufwand in den
Beständen der 1960er Jahre.
Funktionale und soziale Situation
Die demografischen Umbruchprozesse
und ihre Folgen für die quantitative und
qualitative Wohnungsnachfrage stellen
ein zusätzliches Risiko für die Bewirtschaf-
tung, aber auch für die soziale Stabilität
in den Geschosswohnungsbeständen der
1960er Jahre dar. Vor allem, da diese als
meist geschlossene Wohnsiedlungen eine
relativ homogene bauliche und sozioökono-
mische Struktur bilden. Funktional treffen
die 1960er-Jahre-Siedlungen an vielen
Orten eingeschränkte Einzelhandelsan-
gebote, ein ausgedünnter ÖPNV und die
Schließung oder Verkleinerung sozialer
Einrichtungen. Die dadurch abnehmende
Wohn- und Lebensqualität in Verbindung
mit einer sozial schwachen Mieterstruktur
kann schnell zu einem negativen Image
führen. Das Problem: Die Persistenz eines
solchen Zustandes ist bei späteren Aufwer-
tungsmaßnahmen und dem Versuch einer
Neupositionierung am Markt extrem hin-
derlich. Gefahr und Dynamik der zunächst
schleichenden Filtering-Down-Prozesse sind
deshalb nicht zu unterschätzen.
Revitalisierungspotenziale
Investitionen inWohngebäudemüssen lang-
fristig wirtschaftlich sein. Viele Bestandsei-
gentümer stehen vor der Frage, ob es sich
lohnt, in eine mittelfristig schrumpfende
Nachfrage hinein zu investieren. Die Her-
ausforderung besteht in der Identifikation,
Auswahl und Ansprache neuer und nach-
fragekonstanter Zielgruppen sowie in der
angebotsorientierten baulichen Ausrich-
tung der Bestände auf deren Wohnbedarfe
und -wünsche. Fallstudien belegen das
städtebauliche Potenzial der Siedlungen für
eine nachhaltige Revitalisierung, das aber
punktuell durch die mangelnde Nachfrage
in den regionalen Märkten getrübt wird.
In solchen Fällen muss die Zahl der Woh-
nungen durch Rückbau reduziert werden,
dann besitzen die verbleibenden Bestände
gute Vermarktungschancen.
Zwei wesentliche Typen von Geschoss-
wohnsiedlungen der 1960er Jahre lassen
sich unterscheiden: einerseits kleinere,
gut integrierte, von heterogenen Bebau-
ungs- und Nutzungsstrukturen umgebene
Bestände in zentrumsnaher Lage. Hier ist
die zentrumsnahe Lage das wesentliche
Potenzial einer Revitalisierung, wobei Flä-
chenpotenziale für eine bauliche Erweite-
rung nur in geringem Umfang vorhanden
sind. Andererseits größere Bestände in
ehemals randstädtischen Siedlungserwei-
terungen, die nach ihrer Entstehung teil-
weise baulich, aber nicht mehr in Bezug
auf ihre Infrastruktur ergänzt wurden. Der
häufig gartenstadtähnliche Charakter und
der hohe Frei- und Grünflächenanteil sind
die wesentlichen Potenziale der künftigen
wohnungswirtschaftlichen Entwicklung.
Insbesondere die Grünflächen bieten bei
entsprechender Neugestaltung eine Außen-
raumqualität, über die neue Geschosswohn-
oder Eigenheimsiedlungen kaum mehr
verfügen und die die Siedlungen sowohl für
ältere Mieter, aber auch für junge Familien
attraktiv macht.
Die Stadt als Wohnstandort erlebt eine
Art Renaissance – von innnerstädtischen
Gründerzeitvierteln bis zu erstmals für
den Wohnungsbau aktivierten Brach- und
Konversionsflächen. Auch die Wohnsied-
lungen der 1960er Jahre müssen dabei als
Wohnhaus der späten 1960er Jahre (schon mit Flachdach) in Lübeck-Buntekuh vor der umfas-
senden Modernisierung.
Quelle: Trave
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Thema des Monats
Sanierung 50er- bis 70er-Jahre-Bauten
Die Wohnungswirtschaft
3/2012