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Potenzialräume einer nachhaltigen Stadt-
entwicklung verstanden werden, die der
Erneuerung des Bestands und einem intel-
ligenten Umgang mit integrierten Flächen
den Vorrang vor der Inanspruchnahme von
Freiflächen für Siedlungszwecke und immer
stärker verdichteter neuer Baugebiete ein-
räumt. Für diese notwendige Entwicklung
besitzen größere Wohnsiedlungen aller
Baujahre einen entscheidenden Vorteil: Sie
bilden effiziente Bestandscluster. Durch
ihren Umfang und ihre kompakte Bebauung
bieten sie Chancen für eigenständige ener-
getische Versorgungslösungen, ein nach
Zielgruppen differenziertes Wohnungsan-
gebot, wohnbegleitende Dienstleistungen
und eine individuelle Quartiersvermark-
tung. Die dafür notwendigen Investitionen
können auf eine hohe Anzahl von Woh-
nungen in einem engen räumlichen Zusam-
menhang verteilt werden, so dass sie sich
schneller als in einem über die Fläche ver-
teilten Bestand rentieren.
Handlungsfelder
Modernisierung:
Je nach geplanter Nut-
zungsdauer und Wirtschaftlichkeit der
Investition kann unterschiedlich umfang-
reich modernisiert werden. Die zusätzliche
Wärmedämmung erzwingt aufgrund der
Bauweise fast immer die Erneuerung der
Balkone und weiterer technischer Gewerke,
so dass eine Entscheidung auch zugunsten
einer befristeten Nutzung bis zum endgül-
tigen Abbruch ausfallen kann. Ein größerer
Bestand bietet die Möglichkeit abgestufter
Modernisierungskonzepte, um in einigen
Gebäuden günstige Wohnangebote zu
erhalten und parallel durch Modernisierung
oder Abbruch und Ersatzneubau neue Ziel-
gruppen zu gewinnen. Investitionen können
auf diese Weise gestreckt werden, ohne das
Ziel aus den Augen zu verlieren.
Erweiterung des Wohnungsangebots:
Nach Abbruch von Altgebäuden oder als
Bestandsergänzung bietet sich der Zubau
neuer Wohnangebote an: altengerechtes
Wohnen mit oder ohne Betreuung (das in
Bestandsgebäuden technisch nicht rea-
lisiert werden kann), Wohnangebote für
junge Familien oder Eigentumswohnformen
(zum Beispiel Stadtreihenhäuser), die
die Sozialstruktur stärken und zusätzliche
Erlöse generieren. Integrierte, arbeitsplatz-
nahe Standorte können so wieder stabile
Mehr-Generationen-Wohngebiete werden.
Die Erfahrungen zeigen: Potenzielle Nach-
frager leben meist bereits im Quartier oder
in der nahen Umgebung.
Optimierung der Infrastruktur:
Das Revi-
talisierungspotenzial der Bestände kann
nur dann im Sinne einer nachhaltigen
Stadtentwicklung aktiviert werden, wenn
Infrastruktureinrichtungen, Einzelhandels-
angebot und ÖPNV-Anbindung erhalten
bleiben und neue Bedarfe wohnstand-
ortnah abgedeckt werden. Für Familien sind
Unterbringungs- und Bildungsangebote für
Kinder mindestens ebenso wichtig wie das
Wohnangebot selbst. Die Konkurrenz der
Wohnstandorte innerhalb einer Stadt wird
künftig noch stärker über die infrastruktu-
relle Ausstattung entschieden. Gerade neue
Zielgruppen, die von einem Umzug noch
überzeugt werden müssen, sind entspre-
chend sensibel bei ihrer Wohnstandortent-
scheidung.
Marketing:
Die Größe der Wohnsiedlungen
und Siedlungsteile der 1960er Jahre spricht
für eine quartiersbezogene Vermarktung.
Die Revitalisierung und Neupositionierung
muss zwingend im regionalen Markt kom-
muniziert werden – wohnformorientiert,
unternehmensbezogen, zielgruppenspe-
zifisch, quartiersbezogen oder als Kombi-
nation. Jeder Bestand bietet einen Ansatz
für eine individuelle, identitätsstiftend zu
entwickelnde „Standort-Story“.
Kooperation:
Hauptakteure im Woh-
nungsbestand sind zunächst die Eigen-
tümer, die den rechtlichen Zugriff besitzen
und das wirtschaftliche Risiko der Inves-
titionen tragen. Dennoch gibt es gute
Gründe, mit anderen Eigentümern und mit
Kommunen zu kooperieren. Die Umset-
zung einer umfassenden Revitalisierung
bedarf politischer Unterstützung, häufig
auch Änderungen des Planungsrechtes
sowie einer finanziellen Unterstützung
durch Fördermittel. Die Aufwertung des
öffentlichen Raums und die Anpassung
der Infrastruktur erfordern kommunale
Investitionen, die mit den privaten Bau-
maßnahmen zu synchronisieren sind. Kon-
kurrierende Entwicklungen im relevanten
Marktsegment müssen eruiert, gesteuert
und begrenzt werden.
Dafür müssen die Wohnsiedlungen der
1960er Jahre und ihre Revitalisierungs-
potenziale stärker in den Fokus der
Fachöffentlichkeit und der kommunalen
Stadtentwicklung rücken. Die Wohnungs-
wirtschaft sollte im eigenen Interesse ange-
sichts knapper privater und öffentlicher
Mittel für den Wohnungsbau und kommu-
nale Infrastrukturen einen Vorrang für die
Entwicklung der Geschosswohnungsbe-
stände der Nachkriegszeit einfordern – in
stagnierenden und schrumpfenden Städten
im Einzelfall auch vor Neubaugebieten auf
der grünen Wiese und Konversionsprojekten
privater Investoren. Von Wohnungsunter-
nehmen und Kommunen partnerschaft-
lich getragene, gesamt- und teilstädtische
Entwicklungskonzepte helfen Synergien zu
nutzen. Die Zeit zum aktiven Steuern aber
wird knapp, die Wohnungsbestände der
1960er Jahre sind kein Thema von morgen,
sondern stehen jetzt im Fokus wohnungs-
wirtschaftlichen Handelns.
Dr. Matthias Rasch, Lübeck
Fast alle Wohnungen der 1960er Jahre
verfügten bereits über Balkone, für die
Abendsonne meist in Westausrichtung.
Quelle: Trave
Gepflegte Grünflächen sorgen in
1960er-Jahre-Beständen auch heute noch für
eine hohe Wohnqualität.
Quelle: Trave
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Die Wohnungswirtschaft
3/2012