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ZPO § 259
Klage des Vermieters auf zukünftige
Leistung von Miete/Nutzungsent
schädigung
Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259
ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und
Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach überstei
genden Höhe hat auflaufen lassen.
BGH, Urteil vom 4.5.2011, VIII ZR 146/10
Umsetzung für die Praxis
Hat ein Mieter in der Vergangenheit die Mieten über einen längeren
Zeitraum nicht gezahlt und ist daraufhin das Mietverhältnis wegen
Zahlungsverzugs gekündigt worden, so kann mit der Räumungskla-
ge auch die Klage auf künftige Zahlung der Nutzungsentschädigung
verbunden werden. Ob die Voraussetzungen des § 259 ZPO gegeben
sind, wenn lediglich die Besorgnis der Zahlungsunfähigkeit besteht,
ist umstritten. Jedenfalls ist das Vorliegen dieser Voraussetzungen zu
bejahen, wenn die Zahlungsunfähigkeit des Mieters bereits eingetre-
ten ist (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, XIV Rz. 53). Bereits mit
Beschluss vom 20.11.2002 hatte der BGH für Recht erkannt: Wurde
Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere
Monate hinweg keinen Mietzins zahlte, und erhebt der Vermieter Räu-
mungsklage, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungs-
entschädigung zur Herausgabe der Wohnung einklagen (BGH ZMR
2003, 333 f.).
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
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BGB §§ 307, 543 Abs. 3; BGB 551 a. F.
Aufrechnungsklausel
und vorgezogene Fälligkeit
Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a. F.
bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu
zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungs
klausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukün
digen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
BGH, Urteil vom 4.5.2011, VIII ZR 191/10
Umsetzung für die Praxis
Die hier verwendete Aufrechnungsklausel verlangt lediglich, dass der
Mieter die Absicht der Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der
Miete anzeigt. Damit wird der Mieter aber nicht wegen einer Minde-
rung auf den Klageweg verwiesen. Zwar kann er bei einem im laufen-
den Monat nach Zahlung der Miete erstmals auftretenden Mangel die
Minderung für diesen Monat erst bei der Mietzahlung für den über-
nächsten Monat berücksichtigen, weil er die Aufrechnung mit einem
Bereicherungsanspruch wegen der im Hinblick auf die Minderung
überzahlten Miete zunächst mit der vereinbarten Monatsfrist ankündi-
gen muss. Eine bloße Verschiebung des Minderungsrechts um ein oder
zwei Monate stellt aber auch nach der bisherigen Rechtsprechung des
BGH keine unangemessene Benachteiligung des Mieters da.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
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bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem bestimmten Farbton
oder einer bestimmten Renovierungsart zurückzugeben, sind unzuläs-
sig, da sie auf eine verdeckte unzulässige Schlussrenovierungspflicht
hinauslaufen. Mit dem vorliegenden Urteil bestätigt der BGH seine
bisherige Rechtsprechung, mit welcher er bereits in der Vergangenheit
formularvertraglich vereinbarte Farbwahlklauseln kassiert hatte.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
Den Anspruch auf Ersetzung des bisherigen Kaltwasserzählers durch
ein funkbasiertes Ablesesystem leitet der BGH aus § 545 Abs. 2 S. 1
Alt. 1 BGB ab, wonach zu den vom Mieter zu duldenden Maßnahmen
jede Veränderung der Mietsache zählt, die den objektiven Gebrauchs-
oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres
Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
WEG § 50
Kostenfestsetzung; Quotelung des
Kostenerstattungsanspruchs
Sind nach § 50 WEG nur die Kosten eines Anwalts erstattungs
fähig, kommt die vorrangige Erstattung des von der Mehrheit der
beklagten Wohnungseigentümer beauftragten Prozessbevollmäch
tigten nur in Betracht, wenn den übrigen Beklagten Gelegenheit
gegeben worden ist, auf die Willensbildung Einfluss zu nehmen;
ansonsten ist der Kostenerstattungsanspruch zu quoteln.
BGH, Beschluss vom 14.7.2011, V ZB 171/10
Umsetzung für die Praxis
Die durch § 50 WEG bewirkte „Kostenbremse“ sollte in der Regel dazu
führen, dass nur die (= alle) Kosten des vom WEG-Verwalter für die
Beklagten „übrigen Wohnungseigentümer“ beauftragten Anwalts im
Falle der Abweisung der Anfechtungsklage vom Kläger voll zu erstat-
ten sind. Für den weiteren Anwalt wäre dann ggf. noch eine Erhö-
hungsgebühr gegen den Kläger zu realisieren. Der BGH macht jetzt
eine kleine Einschränkung für den Fall, dass einige oder ein Beklagter
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WEG-recht
HeizkostenV § 4 Abs. 2; BGB § 554 Abs. 2
Austausch der Erfassungsgeräte
Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funk
tionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser
gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die
Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch
ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht
aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.
BGH, Urteil vom 28.9.2011, VIII ZR 326/10
Umsetzung für die Praxis
Bisher wurde in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum die Frage,
ob § 4 Abs. 2 HeizkostenVO auch in den Fällen eine Duldungspflicht
des Mieters begründet, in denen der Vermieter vorhandene und noch
funktionstüchtige Erfassungsvorrichtungen durch andere Ablesesyste-
me ersetzen will, unterschiedlich beurteilt. Nun erstmals hat der BGH
diese Frage dahingehend beantwortet, dass der Mieter auch solche vor-
genannten Maßnahmen zu dulden hat. Er begründet diese Auffassung
mit der Intention des Verordnungsgebers, wonach mit der Einführung
der „Pflicht zur Verbrauchserfassung“ (so die amtliche Überschrift von
§ 4 HeizkostenVO) das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig im
Interesse der Energieeinsparung beeinflusst werden sollte. Mit diesem
Anliegen sei es nicht vereinbar, den Gebäudeeigentümer/Vermieter
durch eine Begrenzung der Duldungspflicht des Nutzers daran zu hin-
dern, ältere, aber noch funktionsfähige Messeinrichtungen durch mo-
derne Geräte zu ersetzen, die regelmäßig infolge ihrer fortentwickelten
Ablesetechnik eine zuverlässigere Verbrauchserfassung ermöglichen.
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Die Wohnungswirtschaft
11/2011
Recht
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