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dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprüng-
lichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn
es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB aF – weitere
Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der
Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet
worden war.
Urteil vom 1.6.2011, VIII ZR 304/10
Umsetzung für die Praxis
Die Vorschrift des § 566a BGB dient dem Schutz des Mieters und
soll ein Auseinanderfallen von Kaution und Mietvertrag vermei-
den. Dem Mieter sollen Schwierigkeiten bei der Durchsetzung der
Ansprüche aus der Kaution gegenüber dem unter Umständen
schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter,
dessen Aufenthalt dem Mieter häufig nicht bekannt sein wird, er-
spart werden (vgl. BR-Drucks. 439/00, abgedruckt in NZM 2001,
20, 27; BT-Drucks. 14/5663, S. 81). Dieser Schutzzweck greift auch
dann ein, wenn nacheinander mehrere Veräußerungen stattgefun-
den haben, von denen – wie hier – eine noch vor dem Inkrafttreten
des § 566a BGB erfolgt ist.
LG München I, WEG §§ 14, 22
Aufsplittung eines Gesamtvor-
habens in einzelne gesondert
beschlossene Baumaßnahmen
1. Werden in mehreren hintereinander unter einem TOP
gefassten Beschlüssen diverse einzelne Baumaßnahmen
beschlossen, die alle das Ziel haben, eine Gewerbeeinheit
umzubauen, darf nicht nur jede einzelne Teilbaumaßnahme für
sich allein, isoliert betrachtet und auf Nachteile gemäß § 14
Nr. 1 WEG hin untersucht werden. Es ist dabei vielmehr auch
das Gesamtvorhaben insgesamt zu beurteilen (Anschluss an
BayObLG NJW-RR 1992, 272).
2. Nachteile infolge der Umbaumaßnahmen sind nicht allein
schon deswegen unvermeidlich im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG,
weil der Umbau erforderlich ist, um die betroffene Sondereigen-
tumseinheit wirtschaftlich rentabel nutzen zu können. Das gilt
auch, wenn die angestrebte Nutzung noch von der Teilungs
erklärung gedeckt wäre.
3. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass bauliche Ände-
rungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen, ist diese
Regelung regelmäßig dahin auszulegen, dass dieses Erfordernis
zusätzlich zur, nicht anstelle von der Zustimmungspflicht der
Eigentümer nach §§ 22 I, 14 Nr. 1 WEG besteht.
Urteil vom 20.6.2011, 1 S 23256/10
Umsetzung für die Praxis
Durch Aufteilung einer faktisch einheitlichen baulichen Maßnahme
lässt sich ein Nachteil im Sinne des § 14 WEG für Mitwohnungs
eigentümer nicht vermeiden. Ist bereits der beschlossene Umbau
der Gewerbeeinheit optisch nachteilig, so bedarf es der Zustim-
mung aller Eigentümer gemäß § 22 WEG. Für den WEG-Verwalter
stellt sich hier immer die Frage, ob die Zustimmung der nachtei-
lig Betroffenen neben dem allgemeinen Mehrheitserfordernis ein
WEG-recht
BGH, BGB § 566a
Kaution und Erwerberhaftung
Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten
Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch
BGH, BGB § 560 Abs. 4
Anpassung der Betriebskosten-
vorauszahlungen
Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der
Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende
Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet
ist. Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur
für die Zukunft möglich.
Urteil vom 18.5.2011, VIII ZR 271/10
Umsetzung für die Praxis
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung
von Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der
Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Eine Ein-
schränkung dieses Anpassungsrechts dahin, dass es nur aufgrund
der letztmöglichen Abrechnung vorgenommen werden kann, selbst
wenn diese noch nicht erstellt ist, lässt sich dem Gesetz nicht entneh-
men. Eine Anpassung der Vorauszahlungen ist (selbstverständlich)
nur mit Wirkung für die Zukunft möglich. Wichtig: Vorauszahlungen
können nur bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist eingefordert wer-
den. Danach können Nebenkosten nur noch aufgrund einer Abrech-
nung in der sich daraus ergebenden Höhe geltend gemacht werden.
BGH, BGB § 556 Abs. 3 Satz 1; 556 Abs. 4
Verlängerung der jährlichen
Abrechnungsperiode
§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einver-
nehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode
zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrech-
nung nicht entgegen.
Urteil vom 27.7.2011, VIII ZR 316/10
Umsetzung für die Praxis
In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum war es bislang herr-
schende Meinung, dass eine vertragliche Verlängerung der jährlichen
Abrechnungsperiode ohne Ausnahme unzulässig sei. Lediglich ver-
einzelt vertretene Meinungen hielten eine im Verlauf des Mietverhält-
nisses vereinbarte (einmalige) Verlängerung der Abrechnungsperiode
jedenfalls dann für unbedenklich, wenn sie auf sachlichen Gründen
beruhte. Dieser letztgenannten Auffassung schloss sich nun der BGH
an und stellt klar, dass die bisher herrschende Meinung keine Stütze
in den Gesetzesmaterialien fand. Weder die Entstehungsgeschichte
der Regelungen in § 556 Abs. 3 S. 1, Abs. 4 BGB noch deren Sinn
und Zweck schließen eine solche vertragliche Absprache aus. Nach
Auffassung des BGH werden die mit einer Verlängerung des Abrech-
nungszeitraums dem Mieter möglicherweise entstehenden Nachteile
durch entsprechende Vorteile hinreichend kompensiert.
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Die Wohnungswirtschaft
10/2011
Recht
86