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BGH, BGB § 573 Abs. 1 Satz 1
Eigenbedarfskündigung
Zum Umfang des Begründungserfordernisses in
§ 573 Abs. 3 BGB
Urteil vom 6.7.2011, VIII ZR 317/10
Umsetzung für die Praxis
Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mie-
ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechts-
position zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen,
rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu
veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan,
wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeich-
net, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden
werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher
grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benö-
tigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an
der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend.
BGH, § 7 Abs 1 NRauchSchG RP, § 536 Abs 1 S. 1 BGB, § 536a
Abs. 1 BGB, § 581 Abs. 2 BGB
Rauchverbot kein Mangel
der Pachtsache
Das Rauchverbot in § 7 Abs. 1 Nichtraucherschutzgesetz Rhein-
land-Pfalz stellt keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte dar.
Urteil vom 13.7.2011, XII ZR 189/09
Umsetzung für die Praxis
Ein Verpächter von Gewerberäumen ist lediglich verpflichtet, den
Pachtgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand
zu erhalten, der dem Pächter die vertraglich vorgesehene Nutzung
ermöglicht. Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trägt
bei der Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter. Erfüllt
sich dessen Gewinnerwartung aufgrund eines nachträglich eintre-
tenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches
Risiko des Pächters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nach-
trägliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer
Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs kommt. Bei dem Erlass des
Nichtraucherschutzgesetzes Rheinland-Pfalz handelt es sich um eine
Gesetzesänderung, die, vergleichbar einer nachträglichen Änderung
der Sperrzeit, allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters fällt.
BGH, BGB § 558a Abs. 2 Nr. 1
Mieterhöhung
mit veraltetem Mietspiegel
Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen
Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf
den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor
veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat.
Urteil vom 6.7.2011, VIII ZR 337/10
Umsetzung für die Praxis
Die Bezugnahme in einem Mieterhöhungsbegehren auf einen ver-
alteten Mietspiegel führt nicht dazu, dass es dem Mieterhöhungs-
verlangen an der erforderlichen Begründung fehlt. Nach Auffas-
sung des BGH handelt es sich – ähnlich wie bei der Einordnung der
Wohnung des Mieters in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld – um
einen bloß inhaltlichen Fehler.
BGH, BGB § 535
Kontrolle von Öfen durch Vermie-
ter; Verkehrssicherungspflicht
Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungs- und
Verkehrssicherungs-pflicht nicht gehalten, ordnungsgemäß instal-
lierte Öfen in der Wohnung des Mieters ohne besonderen Anlass
einer regelmäßigen Kontrolle, etwa im Hinblick auf die Funktions-
fähigkeit und Dichtigkeit der Wandanschlüsse, zu unterziehen.
Beschluss vom 1.6.2011, VIII ZR 310/10
Umsetzung für die Praxis
Ähnlich wie bei der Elektroinstallation in der Wohnung des Mieters
reicht es – soweit nicht im Einzelfall besondere Umstände vorliegen
– aus, wenn auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter ange-
zeigte Mängel unverzüglich von einem Fachmann abgestellt werden.
BGH, BGB § 556 Abs. 3
Formunwirksamkeit der
Betriebskostenabrechnung bei
fehlender Umlagevereinbarung
bzw. vereinbarter Betriebskos-
tenpauschale oder falsch ange-
setzter Vorauszahlungen
Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für
die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine
Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der
Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. Das Gleiche
gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte
Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszah-
lungen.
Urteil vom 18.5.2011, VIII ZR 240/10
Umsetzung für die Praxis
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH führen (formelle)
Mängel, die nur einzelne Kostenpositionen betreffen, nicht zur Un-
wirksamkeit der gesamten Abrechnung, wenn diese Positionen un-
schwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können. Das
Gleiche gilt für inhaltliche Mängel. Rechnet der Vermieter Kosten
ab, für die eine Pauschale vereinbart ist, bleiben diese im Falle frist-
gemäßer Einwendung des Mieters unberücksichtigt. Eine etwaige
Nachforderung des Vermieters, die sich aus den übrigen Positionen
ergibt, bleibt davon unberührt.
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Die Wohnungswirtschaft
10/2011
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