Basic HTML-Version
BGH, BGB §§ 199, 551, 812
Zur Verjährung der Rückforde-
rung einer ohne Rechtsgrund
erbrachten Kaution
Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei
Monatsmieten übersteigt, steht ihm – unabhängig von der
Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Miet-
sache – ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren
seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den über-
schießenden Betrag gezahlt hat.
Urteil vom 1. Juni 2011, VIII ZR 91/10
Umsetzung für die Praxis
Eine Kautionsvereinbarung ist insoweit unwirksam, als sie die bei
einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal zulässige Höhe von
drei Monatsmieten übersteigt. Gegen den daraus resultierenden
Bereicherungsanspruch hatte der Vermieter die Einrede der Ver-
jährung erhoben. Für den Beginn einer Verjährung kommt es nicht
darauf an, wann der Mieter erfahren hat, dass die getroffene Kau-
tionsvereinbarung (teil)unwirksam war. Allerdings setzt der Beginn
der Verjährung voraus, dass der Gläubiger unter anderem von den
den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.
Hierfür lässt es der BGH genügen, wenn der Mieter die tatsäch-
lichen Umstände kennt, aus denen sich für einen rechtskundigen
Dritten der Anspruch ergibt. Bei einem Anspruch aus ungerecht-
fertigter Bereicherung liegt die erforderliche Kenntnis des Mieters
bereits dann vor, wenn er von der Leistung und vom Fehlen des
Rechtsgrundes weiß. Eine zutreffende rechtliche Würdigung setzt
der Beginn der Verjährung hingegen nicht voraus.
BGH, BGB §§ 558a, 558c, 558d
Auslegung eines Mietspiegels
Die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1,
§§ 558c, 558d BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisi-
onsrechtlichen Nachprüfung. Denn ebenso wie bei Allgemeinen
Geschäftsbedingungen besteht auch bei einem Mietspiegel ein
Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung, das es rechtfertigt,
einen Mietspiegel innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine
revisible Rechtsnorm zu behandeln.
Urteil vom 4.5.2011, VIII ZR 227/10
Umsetzung für die Praxis
Es entspricht ganz gefestigter Rechtsprechung, dass der Tatrichter
innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen
Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung
(Einzelvergleichsmiete) festzustellen und hierfür die Wohnung in-
nerhalb der Spanne des Mietspiegels einzustufen hat. Die Einzelver-
gleichsmiete ihrerseits kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit
dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen, weil
sonst die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel jegliche
Funktion verlieren würde.
Nach dem Mietspiegel 2007 der Stadt
Regensburg (ein solcher war vorliegend betroffen) ist die Einzelver-
gleichsmiete in der Weise zu ermitteln, dass auf der Grundlage der
nach den Tabellen 1-6 errechneten durchschnittlichen ortsüblichen
Vergleichsmiete geprüft wird, ob aufgrund konkreter Merkmale der
Wohnung ein Zu- oder Abschlag zur durchschnittlichen ortsübli-
chen Vergleichsmiete von bis zu 20 Prozent der Basismiete gemäß
Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel gerechtfertigt ist.
Mietrecht
BGH, BGB §§ 314, 765
Kündigung einer Sicherheit
Hat der Fremdgeschäftsführer einer GmbH für diese eine
persönliche Mietsicherheit begeben (hier: Schuldmitüber-
nahme/Schuldbeitritt), stellt sein Ausscheiden aus dem
Geschäftsführeramt zwei Monate, bevor die Miete bei der
Gesellschaft uneinbringlich wird, keinen wichtigen Grund zur
Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar.
Urteil vom 20.7.2011, XII ZR 155/09
Umsetzung für die Praxis
Der BGH erblickt keinen wichtigen Grund in der Abberufung vom
Geschäftsführeramt, nicht für dasjenige einzustehen, was mit der
zu Sicherungszwecken erklärten Schuldmitübernahme versprochen
war. Denn die Gefahr einer Kündigung des Anstellungsvertrages
lag allein in der Risikosphäre des Geschäftsführers und nicht in
derjenigen der Vermieterin. Dieser kam es darauf an, neben der
nur mit ihrem Vermögen haftenden Kapitalgesellschaft zusätzlich
eine persönliche Sicherheit zu erlangen, die ihr eine vom Geschäfts-
erfolg unabhängige Miete garantierte. Diese Interessenlage war
Grundlage des eingegangenen Sicherungsverhältnisses.
BGH, BGB § 548
Zur Verjährung von Schadenser-
satzansprüchen der Wohnungs-
eigentümergemeinschaft gegen
einen Mieter
Auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümerge-
meinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen
Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjäh-
rungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB keine Anwendung.
Urteil vom 29.6.2011, VIII ZR 349/10
Umsetzung für die Praxis
Die Überlassung der Mietsache beruht nicht auf einer Verfügung
der Wohnungseigentümergemeinschaft über das Gemeinschafts-
eigentum, sondern allein auf einer Disposition des vermietenden
Wohnungseigentümers. Vor diesem Hintergrund sieht der BGH kei-
nen Anlass, die Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der
Verjährung von Schadensersatzansprüchen den Sondervorschrif-
ten des Mietrechts zu unterwerfen. Die Wohnungseigentümerge-
meinschaft hat vielfach keine Kenntnis vom Auszug des Mieters
eines ihrer Wohnungseigentümer. Sie hat demzufolge auch keine
Veranlassung, das dem Mieter zum Mitgebrauch überlassene Ge-
meinschaftseigentum wie Hauseingangsbereich, Treppenhaus und
Aufzug zeitnah zum Auszug oder der Rückgabe der Wohnung zu
untersuchen.
ONLINEVERSION
ONLINEVERSION
ONLINEVERSION
ONLINEVERSION
Die Wohnungswirtschaft
10/2011
Recht
84