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Miete‘ niederschlägt. Durch die Bündelung
entsprechender Dienstleistungsverträge
kann man jedoch erheblich Einfluss auf die
Kostenstruktur nehmen, was letztendlich
dem Mieter zugutekommt.“
Den Dienstleister, dem die Pflege des
Grüns obliegt, stellt der Kostenaspekt vor
neue Herausforderungen. Er muss den
Spagat zwischen einer kostengünstigen
Pflege und der gärtnerischen Entwicklung
der Anlage bewältigen. Außerdem spielen
die Anforderungen an Verkehrssicherungs-
pflichten eine maßgebliche Rolle, die das
Unternehmen effektiv und kostengünstig
realisieren muss. Damit die Freifläche nicht
vom Rendite- zum Kostentreiber wird, sind
intelligente Modelle gefragt. Die d. g. b.
Datenbankgesellschaft mbH, die sich seit
ihrer Gründung im Jahr 1991 mit Infor-
mationssystemen für den grünen Bereich
befasst, und die Gegenbauer Property Ser-
vices GmbH haben daher gemeinsam eine
Fachanwendung entwickelt, die alle Auf-
gaben und Leistungen im Zusammenhang
mit der Pflege von Freiflächen bündelt und
dadurch die Betriebskosten und Lebenszyk-
luskosten von Wohnimmobilien senkt. „Die
Entwicklung zeigt, dass sich
Freiflächen als dauerhaf te
Werte und Renditetreiber her-
auskristallisieren und deshalb
Teil der Wer tschöpfungs-
kette sind. Mit dem Modell
,famoos‘ ist es uns gelungen,
ein Konzept zu entwickeln,
das weit über die Standard-
pflege von Grünflächen hin-
ausgeht“, erklärt Klaus-Jürgen
Weidling, Geschäftsführer der
Gegenbauer Property Services
GmbH. Basis des Modells ist
die Erfassung geografischer
und anderer relevanter Infor-
mationen einer Liegenschaft
mit Hilfe von Kartografie per
Luf tbildinterpretation und
durch Fachkräfte vor Ort. Dar-
aufhin erhält der Bestands-
halter einen detaillier ten
Überblick zum Baubestand
und eine Auflistung notwen-
diger Pflegemaßnahmen wie
Reinigung, Gehwegpf lege
und Winterdienst. „Durch die
geografische Erfassung haben
wir erstmalig eine sehr genaue
Inventar isierung unserer
Bestände erhalten“, erläutert
Peter Schümann, Vorstand des
Berliner Wohnungsunternehmens Fortuna
eG. „Famoos“ ist seit Anfang 2009 als Pilot-
projekt bei Fortuna im Einsatz, seitdem wird
die Fachanwendung auf 220.000 Quadrat-
metern Freifläche im gesamten Bestand des
Wohnungsunternehmens angewendet. „Auf
Grundlage der Inventarisierung erfolgte die
Dokumentation der verkehrssicherheitsrele-
vanten Kontrollen sowie die Aufführung der
zukünftigen Pflegekosten. So konnten wir
unser Pflegekonzept von Grund auf überar-
beiten. Durch die Anpassung der Nutzungs-
formen an den Bedarf reduzieren sich nun
der logistische Aufwand sowie der Ressour-
ceneinsatz erheblich“, so Peter Schümann
weiter. Die Organisation der Dienstleistung
erfolgt über Qualitätsziele, auch Service-
Level-Agreements (SLA) genannt. Das aus
der IT bekannte System bietet für jeden
Dienstleistungsparameter verschiedene
Gütestufen an. „Ziel ist es, den gesamten
Bestand zu optimieren. Bei diesem Prozess
geht es um die Beseitigung von Planungs-
fehlern beispielsweise bei der Bepflanzung,
die Optimierung der landschafsgärtneri-
schen Bebauung sowie die Definition der
SLAs. Die Kosteneinsparung erfolgt hier
über die Priorisierung der Bestände. So
bedarf ein Vorgarten als repräsentatives
Element eines höheren Pflegebedarfs als
das Wäldchen hinterm Haus“, erklärt Klaus-
Jürgen Weidling. In Summe bewirkt die
Umsetzung der beschriebenen Maßnahmen
eine Senkung der Betriebskosten von bis zu
zehn Prozent.
Gepflegte Anlagen gegen
Vandalismus
Neben den Kostenvorteilen für Mieter und
Vermieter hat eine Grünfläche positive Aus-
wirkungen auf das Mieterverhalten. Darüber
hinaus kann eine gepflegte Gesamtanlage
zur Kriminalprävention beitragen, wie ein
Blick in die USA zeigt. Hier hat eine krimi-
nalpräventive Siedlungsgestaltung (CPTED)
schon lange Tradition. Die Hauptkriterien
sind dabei Sichtbarkeit und Überschaubar-
keit. So sollte es beispielsweise in Wohn-
anlagen keine unübersichtlichen Nischen
oder Versteckmöglichkeiten infolge ver-
wahrloster Areale oder dichter, hoher Gebü-
sche geben, auch die Außenbeleuchtung
der Wege und Gebäude muss so konzi-
piert werden, dass keine dunklen Bereiche
entstehen. Diese und vergleichbare Maß-
nahmen können die Krimi-
nalitätsquote in Siedlungen
deutlich senken. Gleichzeitig
erzeugt eine gepflegte Anlage
eine höhere Identifikation der
Bewohner mit dem Quartier
– und ein Bewohner, der sich
mit seinem Umfeld verbunden
fühlt, zeigt sich verantwortlich.
„Dadurch nimmt Zerstörung
und Vermüllung ab und auch
die Abnutzung von Wohn- und
Freiraum fällt geringer aus“,
beobachtet Stavros Efremidis.
„Die Grünfläche ist ein wich-
tiger Teil der Wertschöpfungs-
kette, kann aber nicht losgelöst
vom Gesamtbestand gesehen
werden. Der gesamte Bestand
muss stimmen, um zufriedene
Kunden, geringe Fluktuation
und gesicherte Werterhaltung
zu schaffen“, fasst Stavros Efre-
midis zusammen. In diesem
Sinne ist das Wohnumfeld kein
Niemandsland, sondern ein
Freiraum, dessen Existenz und
Pflege an Bedeutung gewinnt.
Birte Wachsmuth
Business Network Marketing-
und Verlagsgesellschaft mbH
G. Kirchhof GmbH
EDV-Beratung
Graf-Adolf-Str. 25
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Telefon0211 38467 - 888
Telefax 0211 38467 - 884
„Wir bedanken uns bei den
zahlreichen Besuchern auf
den Verbandstagen in Kassel,
Leverkusen und Dresden“
Die Wohnungswirtschaft
10/2011
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