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Attraktivität der Städte“ gilt für mehr als
60 Prozent der Großstädte. Dagegen ver-
buchen nach den Daten der Laufenden
Raumbeobachtung nur knapp 41 Prozent
der Mittel- und knapp 39 Prozent der
Kleinstädte eine positive Entwicklung.
Was macht Städte attraktiv und
für wen? – Forschungsergebnisse
Die vergleichende Analyse der zehn Fallstu-
dienstädte gibt Aufschluss über Attraktivi-
tätsfaktoren: Neue Einwohner werden in
erster Linie von positiven Arbeitsmärkten,
Universitäten und Fachhochschulen ange-
zogen. Dabei ist der Zusammenhang
zwischen Arbeits- und Wohnstandort
nicht unbedingt lokal, sondern in erster
Linie stadtregional. Studierende dagegen
bevorzugen zentrales Wohnen. In den
untersuchten Städten überwiegt dement-
sprechend der Zuzug junger Menschen
zwischen 18 und 29 Jahren.
Weitere Attraktivitätsfaktoren beschreiben
Qualitäten, die landläufig den Eigen-
schaften „europäischer Städte“ gutge-
schrieben werden: dezentrale Strukturen,
eine funktionierende Infrastruktur mit
vielen, am besten gewachsenen Zentren,
in denen Bildungs-, Kultur- und Freizeit-
angebote, Betreuungs-, Gesundheits- und
Serviceleistungen schnell erreichbar sind.
Für die städtische Bevölkerung sind kurze
Wege entscheidend. Stadtgestalt, Frei-
raumqualitäten, Aufenthaltsmöglichkeiten
in öffentlichen Räumen scheinen sich als
ein weiteres Plus zu erweisen. Hierauf
können Stadtpolitik, Stadtentwicklung und
Stadtplanung Einfluss nehmen, indem sie
solch dezentrale Strukturen stärken.
Die an dem Forschungsprojekt teilneh-
menden Kommunen haben gezielt neuen
Wohnraum erschlossen – etwa durch das
Schließen von Baulücken oder die Umnut-
zung von Gewerbebrachen. Mit Blick auf
die Wohnungsangebote gilt grundsätzlich,
dass einMangel an größeren, familientaug-
lichen Wohnungen und an Einfamilien-
häusern in den Städten Wohnbevölkerung
ins Umland zieht (siehe Abbildung 3). Die
untersuchten Städte liegen zur Hälfte über
dem Durchschnitt der Angebote deutscher
Großstädte in diesen Segmenten. Dresden
und Potsdam, aber auch München und
Köln liegen unter dem Durchschnitt – his-
torisch bedingt bei Dresden und Potsdam
und als Effekt der Stadtgröße im Falle
Münchens und Kölns.
Kehrseite der ansteigenden Einwoh-
nerzahlen ist trotzdem ein zunehmend
angespannter Wohnungsmarkt in
diesen Städten: Es fehlen preisgünstige
Wohnungen. Vor allem in studentisch
geprägten innerstädtischen Quartieren
steigen die Mieten. Diese Viertel üben
auch auf andere Bevölkerungsgruppen
eine hohe Anziehungskraft aus. Studen-
tische Wohngemeinschaften sind aber
in der Konkurrenz oft zahlungsfähiger
als beispielsweise Familien mit Kindern.
Somit speist sich der nach wie vor positive
Saldo der so genannten „Familiengründer“
(Altersgruppe der 30- bis 44-Jährigen) im
Stadtumland nicht nur aus überzeugten
Anhängern des Wohnens außerhalb der
Städte. Über die Frage „innerhalb oder
außerhalb der Stadt“ entscheidet meis-
tens das Preis-Leistungs-Verhältnis beim
Wohnen
2
.
Älteren Menschen wird ihre Affinität zu
städtischem Wohnen nachgesagt. Die
Zahlen belegen dies nicht. Bei grundsätz-
lich geringer Mobilität älterer Menschen
(„aging in place“) zeigen sich positive
Wanderungssalden im Umland der Städte.
Dennoch lässt sich daraus weder eine
Leidenschaft für das Umland belegen
noch eine Präferenz für städtische Räume
widerlegen. Die Erklärung liegt vielmehr
darin, dass ältere Menschen häufig zu
ihren Kindern ziehen, die während der ver-
gangenen Jahrzehnte im Umland Wohn-
eigentum meist in Form von Ein- oder
Zweifamilienhäusern gebildet haben. Sie
wiederum haben mittlerweile nach dem
Auszug ihrer Kinder genug Platz, um die
Eltern zur Betreuung oder Pflege aufzu-
nehmen. Werden die Wanderungsbewe-
gungen im Einzelfall genauer betrachtet
und wird der Blick auf die kleine Gruppe
der Rückwanderer aus dem Umland in
die Städte gelenkt, zeigt sich, dass ältere
Menschen überproportional hoch in dieser
Gruppe vertreten sind
3
– also doch eine
Präferenz der Älteren für die Stadt?
Schlussfolgerungen für Stadtpla-
nung und Wohnungswirtschaft
Die Attraktivität hängt von vielen Faktoren
ab und ist somit nur bedingt planbar. Es
gibt allerdings eine Reihe an Grundzügen
des Städtebaus und der Stadtentwicklung,
die sich positiv auswirken. Auch wenn
polyzentral strukturierte Städte mit klein-
teilig strukturierten, gemischt genutzten
und gewachsenen Orts- und Wohnquar-
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KOSTEN:
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eine Ausgründung des
Die Wohnungswirtschaft
10/2011