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Net Present Value- (NPV) bzw. Kapitalwertkal-
kulation kommt in den ersten drei Jahren noch
zu einem negativen Zielwert (rund -21.000,– GE).
Aufgrund stetig wachsender Verkehrswerte
und positiver Rückflüsse wird ein positiver
Modernisierungskapitalwert ab dem sechsten
Nutzungsjahr erzielt (gut +8.100,– GE). Bei
der NPV-Berechnung ist für die Cashflow-Pro-
jektion im unmodernisierten Zustand ab dem
vierten Planjahr unterstellt, dass sich die Pro-
gnosedaten des dritten Planjahres unverän-
dert fortsetzen, was hier eher eine vorsichtige
Annahme für die Investitionsbeurteilung ist.
Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass sich
die „Modernisierung an sich“ rechnet.
Zur Beantwortung der Fragen,
·
wie lange die modernisierte Immobilie für
Vermietungszwecke genutzt werden soll,
·
wann denn sinnvollerweise modernisiert wird
und
·
welchen Wertbeitrag die Immobilie dann zum
Vermögensportfolio eines privaten Investors
beisteuert,
ist die Datenbasis in Abbildung 5 allerdings
nicht brauchbar, da diese von einer Sofort-Mo-
dernisierung bei gleichem Planungshorizont
zwischen modernisiertem und unmodernisier-
tem Immobilienzustand ausgeht.
Die
optimale Nutzungsdauer im moderni-
sierten Zustand
ist nur bestimmbar, wenn
man die gesamte Erlöseinheit „Immobilie“ ana-
lysiert und folglich die Daten aus Abbildung 4
auswertet. Im Beispiel wurde der
Planungs-
zeitraum auf 10 Perioden angesetzt
und so-
wohl die zeitlichen Grenzgewinne als auch die
nutzungsdauerabhängigen Net Present Values
ermittelt.
Das Ergebnis (vgl. Abbildung 6) ist eindeutig:
Die Immobilie sollte konsequent bis zum Ende
des Planungszeitraumes genutzt werden und
hat heute im Entscheidungszeitpunkt einen Net
Present Value nach Modernisierung in Höhe
von gut 468.000,– GE. Dieser Value ist „das
Mehr“ gegenüber 4,5%iger alternativer Geld-
anlage des einzusetzenden Modernisierungs-
betrages. Die (Net) Present Value-Beiträge, die
ggf. durch vorläufige Weiternutzung der Immo-
bilie im unmodernisierten Zustand dazu kom-
men könnten, sind in den Daten der Abbildung
6 noch nicht enthalten.
Um die NPV-Beiträge aus zunächst unmoderni-
sierter Weitervermietung zu bestimmen und
abschließend die Frage nach dem „optimalen
Modernisierungszeitpunkt“ zu beantworten, er-
stellen wir auf Basis von Abbildung 1 (unmo-
dernisierte Immobilie laut Mittelfristplanung)
und Abbildung 4 (modernisierte Immobilie) ein
zeitliches Grenzgewinnkalkül, das aus der NPV-
Berechnung für eine
zweigliedrige Investiti-
onskette
abzuleiten ist. Eine zweigliedrige In-
vestitionskette ist dadurch charakterisiert, dass
es eine
Ausgangsinvestition (hier: unmo-
dernisiertes Bestandsobjekt)
gibt, der zeit-
lich eine
Nachfolgeinvestition (hier: moder-
nisiertes Objekt)
folgt.
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Wenn auf eine Ausgangs- eine Nachfolgeinves-
tition folgt, so wird die Weiternutzung der Aus-
gangsinvestition (A) immer dann erschwert,
wenn die Nachfolgeinvestition (N) als beson-
ders attraktiv gilt. Anders gesagt: Das Ver-
Abb. 5: Relevante Daten zur Bestimmung der Vorteilhaftigkeit der Modernisierungsinvestition in den ersten drei Planperioden
Abb. 6: Grenzgewinne und NPV der modernisierten Bestandsimmobilie
Performancemessung für Bestandsimmobilien
Accenture-interne Verwendung