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Modernisierungsoption ggf. zu aktualisieren
wären. Für Zwecke der Besteuerung sind die
Modernisierungsauszahlungen in aktivierungs-
fähige und nicht aktivierungsfähige Elemente
getrennt geschätzt.
Im praktischen Einzelfall müssen die Zahlungen
nicht lediglich einem Investitionszeitpunkt zu-
geordnet sein, sondern können (insbesondere
bei größeren Modernisierungsmaßnahmen
oder vereinbarten Abschlagszahlungen an die
Gewerke) auf mehrere Zeitpunkte verteilt sein.
An der Berechnung des investorenbezogenen
Nettoeinkommens dank modernisierter Immo-
bilie hat sich gegenüber Abbildung 1 nichts
Grundlegendes verändert. Modifikationen erfol-
gen einmal bei den Leerstandsquoten (gerin-
gerer Prozentsatz in allen Planperioden), den
Mieteinzahlungen (zusätzliche Grundmiete
dank Modernisierung, leichte Mietsteigerung in
Folgejahren) und dem geschätzten Liquidati-
onserlös (erhöht um die Modernisierungszah-
lungen, leichter Zuwachs in Folgeperioden).
Zudem wird sich die Modernisierung positiv auf
die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Be-
standsimmobilie auswirken.
Zu beachten ist in Abbildung 5, dass die Zahlen
die Veränderung dank unterstellter Sofort-Mo-
dernisierung beinhalten und damit das Resultat
einer Differenzüberlegung darstellen („MIT ver-
sus OHNE-Modernisierung“). Da unterstellt ist,
dass die Investition in Form einer Bareinlage
der Gesellschafter eigenfinanziert wird, muss
der Barwert der künftigen zusätzlichen Rück-
flüsse bei einer
Nach-Steuer-Renditeforde-
rung von 4,5%
mindestens dem Investitions-
volumen von 220.000,– GE entsprechen, da-
mit Modernisierung de facto Wertsteigerung für
die Investoren bedeutet. Eine entsprechende
Autor
Prof. Dr. Ralf Kesten
lehrt seit 2002 an der NORDAKADEMIE und verantwortet die
Fachgebiete „Rechnungswesen und Controlling”. Davor war er
mehrere Jahre in einem DAX-Konzern für praktische Unterneh-
mensbewertung und laufende Performancekontrollen von Ge-
schäftsbereichen zuständig. Sein besonderes Interesse gilt
Konzepten des wertorientierten Controlling sowie der Unterneh-
mensbewertung.
Abb. 4: Datenprognosen für die Immobilie aus Abbildung 1 im modernisierten Zustand
CM Januar / Februar 2012
Accenture-interne Verwendung