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dende“ in Höhe von 411.000,– GE (vgl. zur Be-
rechnung der Liquidationserlöse nach Steuern
die Abbildung 3), die der Investor risikover-
gleichbar reinvestieren kann. Ich unterstelle
eine alternative Geldanlage, die sich an langfris-
tigen Anleihen guter Bonität orientiert (hier: 6%
vor Steuern), gekürzt um Abgeltungssteuer
(25%), was eine risikovergleichbare Renditefor-
derung (i) der Investoren von 4,5% nach Ein-
kommensteuer ergibt.
Wie man anhand Abbildung 2 erkennt, sind die
erwarteten Grenzgewinne in den Folgeperioden
negativ. Eine Ausdehnung der Nutzungsdauer
der Immobilie im vermieteten Zustand sollte
daher unterbleiben, wenn man eine besonders
wertorientierte Verwertungsstrategie für eine
Bestandsimmobilie aus Sicht der Shareholder
verfolgt.
Dies wird auch durch die
Present Value-Be-
rechnung
in Abbildung 2 (Zeile 8) angezeigt. Im
Rahmen einer solchen Barwertkalkulation, die
sich im Rahmen von Unternehmensbewer-
tungen und Aktienkursprognosen etabliert hat,
werden alle künftigen Zahlungen an die Inves-
toren auf den heutigen Entscheidungszeitpunkt
diskontiert. Erfolgt diese Kalkulation unter der
Annahme mehrerer möglicher Liquidationszeit-
punkte, wird letztlich die optimale Restnut-
zungsdauer einer Bestandsimmobilie bestimmt.
In Zeile 8 der Abbildung 2 wird erkennbar, dass
der Present Value bei einer Nutzung bis Ende
erstes Planjahr maximal wird. Alle anderen Nut-
zungsdauern erweisen sich aus rein finanzieller
Investorensicht als suboptimal. Da ein diskon-
tierter zeitlicher Grenzgewinn die Barwertände-
rung einer Periode darstellt, kann er auch zur
Present Value-Berechnung genutzt werden, wie
wir für den maximalen Present Value (PV) im
ersten Planungsjahr sehen:
(3) PV
1
= L
0
+G
1
·(1+i)
-1
=
411.000+4.746,33·1,045
-1
≈ 415.541,94
Bei seiner Berechnung ist zu beachten, dass
wir den diskontierten Grenzgewinn auf den er-
zielbaren Liquidationserlös (nach Steuern) aus
der Vorperiode (L
0
) zu addieren haben.
Mit dem zeitlichen Grenzgewinn kann damit die
Frage
„Abschöpfung oder Liquidation von
Bestandsimmobilien?“
aus Eigentümersicht
überzeugend beantwortet werden.
Performancebeurteilung von
Modernisierungsmaßnahmen:
Wann rechnet sich Modernisieren?
Neben der Fragestellung „Abschöpfen oder li-
quidieren?“ kann das Messkonzept „Grenzge-
winn und Present Value“ auch nutzenstiftend
für die Veri- bzw. Falsifizierung von Modernisie-
rungsinvestitionen aus Investorensicht einge-
setzt werden. In Abbildung 4 wird unterstellt,
dass für die bislang betrachtete Bestandsim-
mobilie aus Abbildung 1 eine Modernisierungs-
maßnahme geplant wird, die zur Revitalisierung
führt und insbesondere die künftig antizipierten
Leerstände wirksam reduziert. Investoren stel-
len regelmäßig zwei Fragen:
„Lohnt bzw.
rechnet sich die Modernisierung?“
und
„Sollten wir sofort modernisieren oder
noch abwarten?“
. Während die erste Frage
die Wirtschaftlichkeit an sich problematisiert,
greift die zweite Fragestellung den „optimalen
Umsetzungszeitpunkt“ auf. Dieser Zeitpunkt
muss nicht sofort gegeben sein. Denn immer
dann, wenn eine (noch unmodernisierte) Immo-
bilie ein genügend hohes Maß an operativem
Cashflow generieren kann, ist es oftmals rat-
sam, diese noch abzuschöpfen bzw. einzusam-
meln, bevor der „finanzielle Aderlass“ dank Mo-
dernisierung startet.
Entsprechend der beiden Fragen muss zu-
nächst die absolute Vorteilhaftigkeit der Mo-
dernisierungsstrategie geprüft werden. Abbil-
dung 5 zeigt die Ergebnisse auf Basis der in
Abbildung 4 getroffenen Datenannahmen, die
von einer Sofort-Modernisierung ausgehen
und im Fall einer späteren Ausübung der
Abb. 2: Zeitlicher Grenzgewinn und Present Value für die Bestandsimmobilie aus Abbildung 1
Abb. 3: Liquidationserlöse nach Steuern für die Bestandsimmobilie aus Abbildung 1
Performancemessung für Bestandsimmobilien
Accenture-interne Verwendung