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Analyse
Das Telekomportfolio umfasst sowohl spezi–
fische Gebäude wie Sendemasten oder Re–
chenzentren als auch klassische Venwaltungs-
gebäude. Die erfassten Objektdaten beinhal–
ten neben der detaillierten Kostenaufstellung
und einer Nutzungszuordnung auch detaillier–
te Flächenangaben, so dass die Verbindung
dieser Daten sehr aussagefähige Kenndaten
ergeben.
Anhand einer „Übersetzungsliste" der SAP-Bu–
chungswelt in die strukturellen Vorgaben der
Kostengruppen nach GEFIVIA oder DIN wird eine
übersichtliche Zuordnung der Kosten auf ver–
schiedenen Aggregationsebenen der Richtlinien
generiert. Dieser Schritt kann durch Tool (siehe
Abbildung 9) für jede Buchungssystematik vor–
genommen werden und somit eine Vergleich–
barkeit der Kostenarten direkt herstellen.
Als Ergebnis wird für jedes Objekt auf einer in–
dividuell erstellten Benchmarkvergleichsebene
eine Aussage zu den jeweils entstehenden Kos–
ten entwickelt. Der Jahresvergleich gibt weiter–
hin Aufschluss über die Entwicklungen der Kos–
ten je Objekt und die Vollständigkeit der erfass–
ten Buchungen. Der ebenfalls mögliche Ver–
gleich mit dem eigenen Immobilienpool, in
Clustern nach Nutzung, Alter und Größe sor–
tiert, zeigt mögliche Potenziale in der Bewirt–
schaftung auf.
Dieses Benchmarking stellt die notwendige
Transparenz für den Property l^anager her um
die Performance seiner Immobilien mit objek–
tiven Zahlen zu vergleichen. Er hält somit das
zentrale Werkzeug in der Hand, um Kosten
zu kontrollieren sowie Kostensenkungen
gezielt und schnell einzuleiten. Die Bearbei–
tung der Analyse führt weiterhin dazu, dass sich
die Property Manager der Immobilien gegensei–
tig über ihre Erfahrungen austauschen und
übergreifende Optimierungsansätze verfolgt
werden.
Da das Tool (Abbildung 10) zugleich eingängig
in der Anwendung ist, ermöglicht es den Pro–
perty Managern eine schnellere und qualitativ
höhenwertige Arbeitsweise - davon profitiert
letztendlich nicht nur der Property Manager,
sondern auch der zufriedene Kunde.
STRABAG
Analyse zur Optimierung der Bewirtschaftungskosten
Musterobjekt
'
WE111
Musterstraße 11
10100 Musterstadt
Nutzungsart: Büro
ObJeKtgröa«
(NGF):
112.274 m'
T
>100 Tm'
Fl«chen«fftzl»n2
7 2
4%
(MF zu NGF):
loon
<mi
O u o t *
L w r e U n d :
0.0%
Entwicklung Learstandsquote der nächsten 6 Jahre:
Baunutzungskosten:
3.91
dm'
p M.
davon umlag*fahig« Kostan:
a.W «m'
P.M.
I
davon nicht umlagaHhig« Kostan:
1.02«in'p.M.
AmeüandenOesani l l iDMendesOt ieMes:
2t,2%
Baujahr:
1996
3.813 THÜR p.a.
Einspar–
potenzial
17.2%
- 4»8 TEUR p.a.
95 TEUR p.».
I I O m . « f » C T
STRABAG Piopwty and FKmty SavKM
Abb. 9: Deckblatt der Bewirtschaftungsanalyse von STRABAG PI=S
Wie ist die Analyse aufgebaut und wer profitiert
von ihrer Nutzung: Der Aufbau der Analyse
orientiert sich an verschiedenen Bedürf–
nissen: vom schnellen Überblick bis hin zur
detaillierten Abweichungsanalyse auf Ge–
werkeebene.
Die Bewirtschaftungsanalyse richtet sich da–
mit zum einen an den Vorstand bzw. Ge–
schäftsführer als Entscheidungsträger einer
Gesellschaft, der mit der ersten Seite einen
sofortigen Überblick seines Portfolios erhalten
möchte und das einzelne Objekt einordnen
kann (vgl. Abbildung 9). Zum anderen er–
leichtert die Analyse die Arbeit des Asset Ma–
nagers, der durch die Portfolioanalyse erken–
nen möchte, welche der von ihm betreuten
Objekte Auffälligkeiten hinsichtlich der Bewirt–
schaftung aufweisen und welche Risiken be–
züglich der Vermietungsstände und zu entar–
tenden Instandsetzungsaufwendungen im
Portfolio bestehen. Schließlich kann der Pro–
perty Manager aus den Detailanalysen we–
sentlichen Handlungsbedarf erkennen und
konkrete Maßnahmen ableiten.
Abgeschlossen wird die Analyse durch eine
vergleichende Bewertung des betrachteten
Portfolios in Bezug auf das Einzelobjekt und
Aussagen zu Maßnahmen, die zur Optimie-
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