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Identifizierung von Immobilien-Kostentreibern \
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6.332.420
Sachbezug nach DIN 276: Wärmeversorgungsanlagen
Tätigkeit: Wa r t ung /we i t e r e Untergl iederung nach Bedarf
Tei lprozess: Inspekt ion & War tung
Hauptprozess: Objektbetrieb / Betriebsführung
L_zPh.: 6 Betriebs- und Nutzungsphase
Abb. 4: Lebenszyklusorienlierte Kostenerfassung GEFUA
200:
Betriebsphase u. Untergliederung der Instand-
baltung in Vaibindung zur DIN 276
tung zu jeder Phase des Lebenszyklus
und somit eine saubere Abgrenzung der
Kosten mögl ich ist. Eine Vermischung der
Kosten, insbesondere von Projektkosten wäh–
rend Umbauphasen, gehört somit der Vergan–
genheit an.
In der Betriebs- und Nutzungsphase der Immo–
bilie wird nunmehr in den Kostenarten In–
standhaltung und Sanierung / Modernisie–
rungen (6.300 Objektbetrieb / Betriebsführung)
die Gliederung der DIN 276 „Kosten im Hoch–
bau" adaptiert und damit die Gewerkeebene im
Nummernschema der Kostenertassung nach
GEFMA 200 erfasst. Abbildung 4 verdeutlicht
die daraus resultierende Ziffernlogik.
Die Strukturierung der eigenen Kosten nach
diesen in der Praxis anerkannten Standards er–
leichtert Vergleiche mit ähnlichen Portfolien an–
derer Corporates und Immobilieneigentümer er–
heblich.
Begrjffdefinition und Abgrenzung
Betrieb, Instandhaltung und
Unterhalt
Grundsätzlich entstehen während des Lebenszy–
klus einer Immobilie Kosten, die folgerichtig als
Lebenszykluskosten erfasst werden. Sie lassen
sich zunächst grob in die Erstellungs- und Fol–
gekosten unterteilen, wobei, wie eingangs be–
reits aufgeführt, die Folgekosten die Erstellungs–
kosten binnen weniger Jahre übersteigen. Bei
Verwaltungsimmobilien kann hier von sieben bis
acht Jahren ausgegangen werden, bei Spezial-
immobilien (Justizvollzugsanstalten, Schulen
usw.) sind die Zeiträume deutlich kürzer So wird
deutlich, warum bei den Folgekosten ein loh–
nendes Feld näherer Betrachtung liegt.
Nutzungskosten sind definiert als alle bei
Gebäuden, den dazugehörigen baulichen Anla–
gen und deren Grundstücken unmittelbar ent–
stehenden regelmäßig oder unregelmäßig
„Kosten, die während des Lebenszyklusses von Faciläies anfallen ..."
[GEFMA 200}
Lebenszykluskosten
j :
Erslellungskosten
Grundstijckskosten
U
Planungskosten
n
Baukoston
Folgekosten
Nutzungskosten
Umbau- und
Erneuerungskosten
Abbruch- und
Entsorgungskosten
Kapitalkosten
Verwait .• : - ' ' n
Betnebskosten
-j
Instandsetzungskosten |
Emeuemngskosten
|
Abb. 5: Lebenszykluskosten einer Immobilie
ONTROLLER
wiederkehrenden Kosten vom Baubeginn
der Nutzbarkeit des Gebäudes bis zum Zeit–
punkt seiner Beseitigung" (DIN 18960). Sie
lassen sich in die weiteren Kostenblöcke:
• Kapitalkosten
• Venwaltungskosten
• Betriebskosten
• Instandsetzungskosten und
• Erneuerungskosten (in Abgrenzung zu den in
Phase 7 „Umbau- & Sanierungsphase" ent–
stehenden Kosten)
differenzieren, separiert betrachten und steuern.
Bei diesen Kosten handelt es sich um teilweise
auf den Mieter umlegbare und teilweise
nicht umlegbare Kosten, die beim Vermieter
bleiben. Im privaten Wohnungsmarkt ist die Um-
legbarkeit von Nebenkosten im Sinne der Be–
triebskosten gemäß Betriebskostenverordnung
gesetzlich geregelt, in der die Nebenkosten zur
Umlage festgelegt sind. Im Gewerbemarkt ist di–
ese Verordnung allerdings nicht bindend, hier
sind die Vereinbamngen des Mietvertrages maß–
geblich und definieren die Umlagefähigkeit im
Einzelnen. Somit ist die Kenntnis des Mietver–
trages im Bestand ebenso entscheidend wie die
Kenntnis der Kosten, um deren Umlagefähigkeit
im Mietvertrag festzuhalten.
Ein zusätzliches Kriterium zur Performanceopti–
mierung ist der Status Quo des Objektes im Le–
benszyklus und die zum aktuellen Zeitpunkt
mögliche Beeinflussung dieser Kosten. Da über–
wiegend im Bestand optimiert wird, sind die Ein–
flussmöglichkeiten begrenzt (vgl. Abbildung 6).
Die Kapitalkosten sollen in diesem Umfeld nicht
Gegenstand der Betrachtung sein. Die Erneue–
rungskosten fallen hinsichtlich der Budgetpla–
nung und -Optimierung in ein spezielles Seg–
ment, wobei durch die enge Verzahnung mit
den Investitionen über die installierten Gewerke
und einer Abgrenzungsproblematik zur Phase 7
„Umbau- & Sanierungsphase" nach GEFMA
200 hier ebenfalls nicht weiter darauf einge–
gangen wird.
Immer orientiert am eigentlichen Zweck der Im–
mobilie wird eine Strategie ihren Fokus auch auf
der Limitierung der eingesetzten Ressourcen ha–
ben, unabhängig davon, ob der Investor die Kos-