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Für ein Unternehmen mit hohem Immobilienbe–
sitz gibt es mehrere Ansätze zur aktiven Steu–
erung immobilienspezifischer Werttreiber
(vgl. Immobilienmanagement von Michael
Schweiger), die sich wie folgt aufgliedern:
1
) Wertsteigerung durch strategische Ausrich–
tung des Portfolios
2) Steigerung der Erträge aus Vermietung
3)
Senkung der Bewirtschaftungskosten
4)
Erhöhung des Substanz- und Nutzwerts
5) Steigerung der Erträge aus Projektentwick–
lung
6) Venwertung nicht betriebsnotwendiger Im–
mobilien
7)
Minimierung betriebsnotwendiger Flächen
8) Senkung der Kapitalkosten durch optimale
Immobilienfinanzierung
Eine Bewirtschaftungsanalyse betrachtet die
unter Punkt 3 aufgeführten Bewirtschaftungs–
bzw. Nutzungskosten näher Die Nutzungskos–
ten einer Immobilie können je nach Nutzungsart
zusammengerechnet binnen zehn Jahren die
Investitionskosten überschreiten. Damit stellen
sie in Unternehmen einen bedeutenden, aber
häufig vernachlässigten. Kostenblock in Bezug
auf Transparenz und Optimierungsmöglich–
keiten dar
Vielfach sind die Kosten nicht hinreichend be–
kannt bzw. werden ihre Interdependenzen nicht
erionnt. Der erste Schritt zur Optimierung stellt
daher die vereinheitlichte Erfassung der Kosten-
und Gebäudedaten dar da ohne deren genaue
Kenntnis keine fundierte Analyse möglich ist.
log (BWZ)
ermöglicht über Ordnungsnummern
einen guten Überblick über die Verschiedenar–
tigkeit der Immobilien, ausgehend von einer
Grobgliederung zu einer immer feiner wer–
denden Aufschlüsselung der Immobilienklasse.
Somit können unter den neun Hauptnutzungs–
arten mehr als 1.250 verschiedene Bauwerke
ihrer Nutzung nach zugeordnet werden.
Die Zuordnung zu einer Gebäudeklasse (vgl.
Abbildung 2) hilft in Bezug auf die später be–
schriebene Ermittlung von Vergleichsdaten und
den Vergleich mit Benchmarks. Je nach Größe
des Portfolios generiert dieses im internen Ver–
gleich bereits sehr gute und detaillierte Autstel–
lungen zu den Objekten, die im zweiten Schritt
mit externen, außerhalb der eigenen Unterneh–
mung gewonnenen Daten verglichen werden
können, um Abweichungen aufzuspüren und es
„dem Besten" nachzumachen.
Des Weiteren wird mit der Zuordnung der Im–
mobilien deutlich, inwieweit sie in das eigene
Portfolio passen oder ob sie bei einer Rendite-
Risiko-Präferenz für das eigene Portfolio unpas–
send sein können.
Um die Performance einer Immobilie bewerten
zu können, ist es entscheidend, zu wissen, wel–
che Kosten auf den Mieter umzulegen sind und
welche Kosten beim Vermieter verbleiben. Hier
sind zum einen genaue Bestimmungen und De–
finitionen der Begriffe und Leistungen notwen–
dig. Zum anderen ist aus dieser Kenntnis her–
aus die Zuordnung der Kosten und die Bewer–
tung unter den Aspekten der Nachhaltigkeit und
Vergleichbarkeit erforderlich.
1 Parlaments- Gerichts–
und Verwaltungsgebäude
2 Gebäude für wissenschaftliche
Lehre und Forschung
Gebäude des Gesund–
heitswesens
4 Schulen
5 Sportbauten
Wohnbauten Gemeln-
schaflsstatten
7 Gebäude für Produktion,
Wer rs tät ten u Lagerge: '
8 Bauwerke für technische
Zwecke
9 Gebäude anderer Art
Abb. 2: Grobgliederung des Bauwerkszuordnungs–
katalogs IBWZ)
Es existieren zahlreiche
Parameter für die Er–
fassung der Kosten,
hilfreich ist die Orientie–
rung an Standards wie der
DIN 18960
oder der
umfangreicheren
GEFMA 200,
welche sich als
gängige Kostenerfassungsstruktur mehr und
mehr durchsetzen.
Die seit 2004 neu aufgelegte GEFMA-Richtlinie
200 „Kosten im Facility Management" nimmt in
ihrer Struktur die Lebenszyklusphasen auf und
ordnet ihnen über Ziffern eindeutig Kostenarten
zu (vgl. Abbildung 3).
Diese Vorgehensweise hat den Vorteil, dass
bei Einhaltung dieser Strukturen
die Auswer-
Datentransparenz: Gebäudedaten
und Kosten richtig erfassen und
strukturieren
Als Basis der Analyse dienen die Gebäudedaten,
die elektronisch vorliegen bzw. erfasst werden
müssen. Neben der Größe, dem Alter und dem
Zustand des Objektes ist auch die Nutzung ein
entscheidender Indikator für die auf die Immo–
bilie entfallenden Kosten.
Bevor eine
Objektstrategie
definiert werden
kann, bedarf es der Anstrengung, sich einen
strukturierten Überblick über seine Bestände zu
verschaffen. Der
Bauwerkszuordnungskata-
0
Phasenübergreirende Planung
1
Konzeptionsphase
2
Planungsphase
3
Errichtungsphase
4
Vermarktungsphase
6
BeschafTungsphase
6
Betriebs- und Nutzungsphase
6.100
Objektmanagement
6.200
Bereitstellen von Arbeits- und Produköonsstlttten
6.300
Objektbetrleb / Betriebsrührung
6.400
Ver- und Entsorgung
6.600
Reinigung und Pflege
6.600
Schutz-& Sicherheitsdienste
6.700
Objektverwaltung & Controlling
6.800
Supportleistungen
6.900
Projekte In LzPh. 6
~
Umbau / Umnutzung und Sanierung / Modemlsleruns
8
Leerstands Phase
9
Verwertungsphase
Abb. 3: Lebenszyklusorientierte Kosteneriassung GEFMA 200
49