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CM 4/2007 Frank Keuper / Christian Pape
Die nachfolgende Tab. 2 zeigt auf d i e –
ser Grund l age für verschi edene Fr emd –
k a p i t a l q u o t e n i. V. m . u n t e r s c h i e d –
l i c h e n ( g e w i c h t e t e n ) F r e m d m i t t e l –
z insen die hieraus resul t i erenden M i e –
t e nmu l t i p l i k a t o r e n . Au c h w e n n d i e
deu t schen Genossenscha f t en mi t i h –
r em du r chschn i t t l i chen M i e t e nmu l t i –
p l i ka tor von 9,0' - i nne r ha l b der Emp –
f eh l ungen v on Schne i der u n d Ga rbe
d e m n a c h üb e r e i ne a u s k ömm l i c h e
Kap i t a l s t ruk tur ver fügen , so w i r d we i –
t e r h i n deu t l i ch , dass sich die f o rmu –
l ier ten Zi e lwer te auch hier einer Al lge–
me i ngü l t i gk e i t e n t z i e h e n . In A b h ä n –
gigkei t von der bi l anz i e l l en Bewe r t ung
des Vermögens sowie der Ausprägung
von r"* sind durchaus Komb i na t i onen
ex i stent , die auch bei einer Eigenkapi –
t a l quot e von 3 0 % I. V. m. den übr igen
Z i e l we r t e n k r i t i sche A u sma ß e e r r e i –
c h e n k ö n n e n . Di ese f e h l e nd e A l l g e –
me ingül t igke i t intens i v i er t sich i nsbe –
sondere d a n n , we n n d i e o. g. Pr ämi s –
sen In Bezug auf Ausschüt tungen , Ti l -
g u n g e n s o w i e d e r n a c h h a l t i g e n
4. Konklusion
Die v o r s t e h e nd e n Übe r l egungen h a –
ben geze i gt , dass zw i s c h e n den von
Schneider und Garbe di skut i er ten Grö–
ßen i n t e rdependen t e Abhäng i gke i t en
bes t ehen , die durch var i ab l e Wechse l –
wi r kungen gekennze i chne t s i nd . " Die
Forme l n aus den Abschn i t t en 2 und 3
haben we i t e rh i n gezeigt , dass Schnei –
d e r u n d Garbe ihre Schlussfolgerungen
infolge emp i r i sche r Beoba ch t en z. T.
ve r f rüh t und wen i g f und i e r t gezogen
haben . Durch die Vielschicht igkei t der
I n t e r dependenz en bleibt ohneh i n die
Fr age z u e r ö r t e r n , i nw i e f e r n a l l g e –
me i ngü l t i g e ( f i n a n zw i r t s c h a f t l i c h e )
Z i e l g r ö ß e n f ü r I mm o b i l i e n g e s e l l –
schaf ten formu l i er t we r den können .
Eines kann der einschlägigen Li teratur
aber zwei felsf rei e n t n omme n we r den :
Infolge de r a r t i ge r I n t e r penden z en er–
gibt die Summe ermi t t e l t er Einze lopt l -
ma keinesfal ls zw i ngend das Gesamt –
opt imum. ' ' * Im I dea l f a l l beda r f es für
r u n g smö g l i c h k e i t e n z u m P l a nung s –
z e i t pun k t Be r ücks i ch t i gung , wa s für
Wo h n u n g s g e s e l l s c h a f t e n e i n Vo r l i e –
gen sämt l i cher denkba r e r Mode r n i s i e -
r ungs - u n d N e u b a u v o r h a b e n nebs t
der zugehö r i gen Ei gen- und F r emd f i -
n a n z i e r u n g smö g l i c h k e i t e n z u m Pl a –
nungsze i tpunk t impl i z i eren wü r de . Da
h i e rmi t e i n erheb l i cher I n f o rma t i ons –
bedar f e inhergeht , w i r d In pr ax i häuf ig
- w i e auch im Be i t r ag von Schne i der
u n d Ga r be ge s chehen - au f Pa r t i a l -
mode l l e zurückgegr i f fen.
G e r a d e f ü r W o h n u n g s g e n o s s e n –
scha f t en ist dieser Rückgr i f f au f h e u –
r i st i sche Mo d e l l e in der p r ak t i schen
A n w e n d u n g u. U. a u c h k on s e qu e n t ,
we i l d a s Z i e l s y s t em de r Ge n o s s e n –
schaf t auch Aspek t e der Leistungser –
b r i ngung umf ass t und somi t ge r ade
nicht ausschl ießl ich auf Gew i n nma x i -
ml e r ung ger ichtet ist."* Dennoch ist es
zw i n g e n d e r f o r ded i ch , die v e r we nd e –
t en Mode l l e im Grundsa t z einer t heo –
r e t i s c h e n F u n d i e r u n g z u z u f ü h r e n .
Di esbezügl i ch be -
50
%
MM
6Ü
Bw"-"
'7r
MM
P.......
7„
%
MM
8Ü
Bw"""
%
M M
4.(M)'/r
4.509c
5.00'i
5.50'/c
b.00%
b,509c
7.(K)<7f
48.1 H.3
42 . 829
.^8..'>46
.^.'5.042
32 . 122
29 . 651
27..533
1
\0.\}}
96 . 366
85 . 659
77 . 093
70 . 084
64 . 244
59 . 302
55 . 066
2S.3
24.8
22 . 0
19.8
18.0
16.5
15.2
14,2
01.777
80 . 305
71 . 382
64 . 244
58 . 404
53 . 537
49 . 419
45 . 889
20 . 6
18.3
16.5
15.0
13.8
12.7
11.8
68 . 833
61 . 185
55 . 066
50 . 060
45 . 889
42 . 359
39 . 333
17.7
15.7
14.2
12.9
I I . 8
10.9
lO. I
68 . 833
60 . 229
53 . 537
48 . 183
43 . 803
40 . 153
37 . 064
34 . 416
17,7
15.5
13.8
12.4
11.3
10.3
9.5
8.8
Tab.
2:
Berechnung unterschiedlicher MM
Gene r i e r ba r k e i t von FCFbru t t o , wa s
insbesondere für ein mehrpe r i od i ges
Mode l l no twend i g sein dü r f t e , au f ge –
löst we r den .
In Ergänzung zu Tab. 2 ist an z ume r k en ,
dass e ine F r emd f i nanz i e r ung i nves t i -
ver M a ß n a hme n bei Real isierung von
Mi e t e rhöhungsmög l i chke i t en z. B. be –
zogen auf die we r t e r höhenden Mode r –
n i s i e r u n g s k o s t e n n a c h § 5 5 9 BGB
g r undsä t z l i ch mög l i ch wä r e . Die von
Ga r b e u n d Schne i de r e n t w i c k e l t e n
Z i e l we r t e l assen d i eses i n f o l ge de r
f es tge l egt en M i e t obe r g r en z en in d i e –
ser Kons t e l l a t i on i ndes n i cht z u . M i t –
hin sind Bestands invest i t ionen für die
Beispielgenossenschaf t im Zi e l system
der be iden Autoren stets un r en t abe l .
das Cont rol l ing einer Un t e r n e hmu n g /
einer Wohnungsgenossenschaf t daher
e ines s i mu l t a n e n P l anungs ans a t z e s ,
de r a l l e in Rede s t e h e n d e n I n v e s t i –
t i o n s - u n d F i n a n z i e r u n g s e n t s c h e i –
d u n g e n der U n t e r n e hmu n g pa r a l l e l
opt imi er t . ' " Wesent l i ches Me r kma l si –
mu l t ane r Ansä t z e ist d emn a c h , dass
abwe i chend von pa r t i a l ana l y t i schen
Ent sche i dungsmode l l en al le Entschei -
dungsob j ek t e in e i nem Rechenwerk -
i. d. R. unter Ve rwendung der Linearen
Op i m i e r u n g - Be r üc k s i ch t i gung f i n –
den . Das theoret i sche Ideal der s imu l –
t a n e n P l anung ist das „ t o t a l e T o t a l –
mode l l " , we l ches auf einer vo l l s t änd i –
gen Enume r a t i on al ler Hand l ungsop t i -
onen bas i er t . " Dami t f i nden in e i nem
sol chen Mode l l gl e i chze i t ig al le mög –
l i c h e n I n v e s t i t i o n s - u n d F i n a n z i e -
dar f es zumi ndes t
der wi de r spruchs –
f re i en Abb i l dung
i n t r a - u n d i n t e r –
t emp o r a l e r I n t e r -
d e p e n d e n z e n
zw i s c h e n I nves t i –
t i o n u n d F i n a n –
z i e r u n g , u m au f
dieser Gr und l age
l a n g j ä h r i g w i r –
k e n d e I n v e s t i t i –
o n s e n t s c h e i –
d u n g e n z u t r e f –
f en . " Als Empf eh l ung bleibt daher fest–
z u h a l t e n , dass nu r e i n i n t e g r i e r t e s
P l a nung smod e l l , b e s t e h e nd aus Ge –
w i n n - u n d Ve r l u s t r e c hnung , P l a nb i –
l a n z u n d Ka p i t a l f l u s s r e c hnung , d i e
S c hw ä c h e n der d i s k u t i e r t e n S t e u e –
rungs i nd i ka t or en zu übe rw i nden ver–
mag.^" Eine we i t e rgehende Fund i erung
des Pl anungssys t ems lässt sich er re i –
chen, i ndem das integr ier te Planungs–
mode l l mi t den dur ch d i e Theor i e ent –
wi cke l t en t o t a l ana l y t i schen Ansä t zen ,
w i e z. B. der App r ox ima t i v en De k om-
posl t ion^' oder d em Zus t ands -Gr enz -
p r e i smode l l " , verknüpf t w i r d .
Um da r übe r hinaus die Wi r kungen un –
terschiedl icher Umwe l t en tw i ck l ungen
z u a n t i z i p i e r e n , so l l t e in v e r s c h i e –
denen Szena r i en ka l ku l i er t w e r d e n . "
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