Basic HTML-Version
Um die nachha l t i ge Über l ebenss i cher –
he i t der Wo h n u n g s g e n o s s e n s c h a f t
s i che r z us t e l l en , muss für d i e E i gen –
kap i t a l r end i t e r" daue r ha f t ein We r t
) 0 % a n g e n omme n werden. ' ° And e r n –
fal ls f ühr en die nega t i ven Ergebnisse
nach Steuern (EAT) - auch
wenn
diese
infolge von Abschre i bungen eventue l l
n i ch t l i q u i d i t a t sw / i r k s am u n t e r l e g t
sind - zu einer pe rmanen t en Reduz i e –
r ung des b i l a n z i e r t e n E i genkap i t a l s
(EK). Aus Forme l (7) folgt hier für , neben
de r E i g e n k a p i t a l quo t e EKQ, des Ver –
schuldungsgrades FK / EK und der Ge–
samt kap i t a l r end i t e r^", we i t e rh i n auch
der Fremdkap i t a l kos t ensa t z r'^'* als An –
sa t zpunk t zur Steuerung der Eigenka–
p i t a l r end i t e . Dieser sei hier als ef fek–
t iver Mi schz i nssa t z interpret i er t , d. h.
r"* bez i eht sich auf die ausgewi esenen
Z i n s a u f w e n d u n g e n g e m ä ß G e w i n n -
u n d V e r l u s t r e c h n u n g i m Ve r h ä l t n i s
z u m F r emdkap i t a l FK g emä ß Forme l
(4) , we l ches ( ve rmu t l i ch ) auch n i ch t
v e r z i n s l i c h e V e r b i n d l i c h k e i t e n u n d
Verpf l i chtungen umfasst . Diese de f i n i -
tor ische Abg r enzung bleibt im Ergeb–
nis unbe f r i ed i gend , we i l mi t d i esem
re t rospek t i ven Zinssatz bspw. infolge
v on P e n s i o n s r ü c k s t e l l u n g e n i mp l i –
z i e r t e Z i n s a u f w e n d u n g e n - d i e Be –
s t andt e i l der Pe r sona l au fwendungen
sind -
0.
ä. v om Ideal einer Ka l ku l a t i on
mi t gespa l t enen und gleichzei t ig pro–
spek t i v ausger i cht e t en Z i ns f üßen a b –
gewi chen w i r d . " Für die hier ver folgten
Ü b e r l e g u n g e n k a n n d i e s e Beg r i f f s –
bes t immung aber als ausre i chend a n –
gesehen we r den .
Es seien nun die äußeren Gr enzwe r t e
der Empfehlungen von Schneider und
Garbe aufgegr i f fen. Für die Eigenkapi –
ta lquote sei ein Wer t von 30,1 % ange –
n o mm e n ; d i e Ge s am t k a p i t a l r e n d i t e
be l auf e sich au f 2,1 %. In dieser Kon–
stel lat ion ergibt sich bei Auf lösung von
(7) nach r^" e i n ma x i ma l t r ag f ah i ge r
M i s c h z i n s s a t z für das F r emdk ap i t a l
von 3,0 %. Sofern r"* diesen We r t über–
schre i tet , n i mm t die E i genkap i t a l r en –
di te einen negat i ven Wer t an .
Bei e i nem durchschni t t l ichen Zinssatz
von bspw. 4 , 5 % für ver z i ns l i che Dar –
lehen setzt dieses in der dargestel l ten
Konstel lat ion einen Antei l von rd. 2 3 %
für unverzinsl iches Fremdkapi ta l bezo–
gen auf die Bi l anzsumme voraus. Diese
Voraussetzung kann erfül l t sein, muss
a b e r n i ch t . Di e Emp f e h l u n g e n v on
Schne i de r u n d Ga r be können dahe r
emp f eh l enswe r t sein, einen Anspruch
auf Al lgemeingül t igkei t be inha l ten die–
se indes nicht . Es ist ohnedies fragl ich,
ob vor dem Hi nt ergrund der nicht nur
theoret ischen Bandbrei te unterschi ed–
l i cher Ren t i e r l i chke i t s - u n d Kap i t a l –
st rukturen überhaupt al lgemeingül t ige
Empfehlungen formul i er t we rden kön –
n e n . Di e emp i r i s c h i n d u z i e r t e Her –
lei tung der Zielwer t -Empfehlungen der
b e i d e n A u t o r e n k a n n e i n e r a n a l y –
t ischen Überprüfung somi t nicht s t and–
ha l ten. Um jedoch negat iven Leverage-
Effekten vor zubeugen , ist woh l davon
a u s z ug e h e n , dass r'^" z um i n d e s t r''"
entsprechen sollte.
3. Überlegungen zu Investition und
Finanzierung
In den v e r sch i edenen Tabe l l en emp –
f e h l e n Ga r b e u n d S c h n e i d e r e i ne r
we s t d e u t s c h e n Wohnung s g e no s s e n –
schaf t we i t erh i n folgende Zi e lgrößen:
> e i ne d u r c h s c h n i t t l i c h e SoUmi e t e
< 4 , 50
€/m\
> einen durchschn i t t l i chen Leerstand
< 3 % für al le Wohnungen mi t einer
Leerstandsdauer > 3 Mon a t e n ,
> einen Verwa l tungskos t ensa t z < 350
€ / W E p. a. und
> I ns t andha l t ungs - u n d Mode r n i s i e –
rungskosten > 1.500 € / WE .
Be t r a c h t e t sei w i e d e r u m e i ne Wo h –
nungsgenossenscha f t , d i e sich sehr
g e n a u a n den f o rmu l i e r t e n Emp f e h –
l ungen o r i e n t i e r t . Di e d u r c h s c h n i t t –
l i c h e W o h n u n g s g r ö ß e d i e s e r Ge –
nos s ens cha f t b e t r a g e 7 2 , 2 m ^ wa s
d em Du r c h s c hn i t t we r t der M i e t w o h –
n u n g e n i n d e n A l t e n L ä n d e r n e n t –
spricht. '^
Hieraus folgt , bezogen auf die e i nze l ne
Wohne i nhe i t , der in Tab. 1 dargestel l te
L i qu i d i t ä t sübe r s chus s vor F i n a n z i e –
rungskosten FCF"""""' i. H. V. 1.927 € /
WE / p . a., wobe i für diese i nd i ka t i ve Be–
r e chnung Lee r ve r l us t e aus Be t r i ebs –
kosten und Ka l tmi e t en der ersten drei
Mona t e zunächs t vernachlässigt seien.
Da es sich be i den I n s t a ndh a l t ung s –
und Modern i s i erungs i nves t i t i onen um
( jähr l ich wi ede r kehr ende ) Re- lnvest i t i -
onen hande l t , ist davon aus zugehen ,
dass diese - von mög l i chen Bedar f s –
sp i t z en abge s ehen - aussch l i eß l i ch
aus der I nnen f i nan z i e r ung ohne Auf –
n a hme zusä t z l i chen Fremdkap i t a l s zu
bed i enen s ind. Dami t beze i chne t der
Überschuss vor F i nanz i e rung FCF''™""
unter der Vorausse t zung nachha l t iger
Gene r i e r ba r k e i t we i t e r h i n d i e m a x i –
ma l e Kap i t a l d i ens t f äh i gk e i t KAP"""
der Wohnung s g e no s s e n s c h a f t b e z o –
gen auf die bes t ehende Verschuldung.
Unter der Ma ß g a b e , dass (1) die Genos–
sen au f Au s s c hü t t ung e n v e r z i c h t e n
und (2) die ve r t r agsmäß i g zu l e i sten–
d e n T i l g u n g e n r e f i n a n z i e r t w e r d e n
können , er rechne t sich KAP"""" in Ab –
hängigke i t von r'^'* w i e folgt:
KrlP""' =
(8)
Sofern r''" bekann t ist und r°'< z um i n –
dest r'" entsprechen sol l , kann hi ervon
ausgehend für un t e r sch i ed l i che (als
k o n s t a n t a n g e n o mm e n e ) V e r s c h u l –
dungsgr ade die ma x i ma l e bi l anz i e l l e
Bewe r t ung der Vermögenspos i t i onen -
hier beze i chne t als ma x i ma l e r Buch –
we r t BW"""< bzw. als Mi e t enmu l t i p l i ka –
tor M M
- ermi t t e l t we r den .
Kap""
it-K
BS
Snllmictf
Soltmicte
Posi t ion
%
Um'
m'
f / W E
Ncl tosol lmielc
Leerstands Ve r l us t
Verwal tungsaufwand
Instandhaltung- und Modernisierung
4.49
72.2
3.890
2 . 9%
-113
- 349
- 20 . 79
72.2
-1..S01
26,69
72,2
1.927
Tab. 1: Berechnung FCF^"'
3 5 8 ^ ^ ,
ONTROLLER