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CM 4 / 2007 Frank Keuper / Christian Pape
Zuordnung CM-Themen-'Ribleau
23
29
38
S
R
P
„Steuerungsindikatoren
für Wohnungsbau-
genossenscliaften"
Anmerkungen zu Garbe und Schneider:
aus CM 01/07
von Frank
Keuper,
Berlin, und
Christian
Pape,
Hamburg
Prof. Dr Frank Keuper, Inhaber
des Lehrstuhls für Betriebswirt–
schaftslehre, insbesondere
Konvergenz- und Medien–
management, Steinbeis-
Hochschule Berlin. Kontakt:
Tel. -1-49/30-293309-232,
E-Mail HYPERLINK „
Dipl.-Kfm. (FH) Christian Pape.
Leiter Unternehmensentwick–
lung/Risikomanagement SAGA
GWG (Hamburg). Kontakt:
Tel. -(-49/40-426667101,
E-Mail HYPERLINK „mailto:
1. Einleitung
Der deut sche V\ /ohnungsmarkt er f ähr t
dur ch das gest i egene Interesse inter –
n a t i o n a l e r I n v e s t o r e n g r u p p e n , ver –
schiedener Börsengänge in der jünge–
ren Vergangenhe i t sowi e einer Ausdi f –
ferenz i erung der Ma r k t begebenhe i t en
in den reg i ona l en Te i lmä r k t en gegen –
wä r t i g einen Wande l , ' der - w i e Schnei –
der und Garbe zut re f f end darstel len -
auch eine Professional isierung der Un –
t e rnehmenss t eue rung von Wohnungs –
genossenschaf ten bedingt . Aus d i esem
Grund en twi cke l n Schneider und Gar–
be^ in i h r em Bei t rag „St euerungs i nd i –
k a t o r en f ür Wo h n u n g s b a u g e n o s s e n –
scha f t en" ein I nd i ka t o r ensys t em, mi t –
tels dessen das Cont rol l ing dieser Ge–
s e l l s c h a f t e n e i n e r F u n d i e r u n g
zuge f ühr t we r den sol l .
Di e Emp f e h l u n g e n de r be i den Au t o –
r en b a s i e r e n a u f e m p i r i s c h i n d u –
z i e r t e n p a r t i a l a n a l y t i s c h e n Üb e r l e –
g u n g e n . Aus Si cht de r I n v e s t i t i o n s –
u n d F i n a n z i e r u n g s t h e o r i e s i nd ve r –
s c h i e d e n e A u s s a g e n j e d o c h z u
h i n t e r f r agen .
2. Überlegungen zu Verschuldungs–
grad und Gesamtkapitalrendite
E i n i ge z e n t r a l e Au s s a g e n b e z i e h e n
sich au f die Kap i t a l s t r uk t u r und die
Ren t ab i l i t ä t der Wohnungsbaugenos –
senscha f t en . Die Au t o r en emp f eh l en
bspw. eine Gesamt kap i t a l r end i t e > 2 %
be i e i n e r E i g e nm i t t e l q u o t e > 3 0 % .
G l e i c h z e i t i g sol l d i e K a p i t a l d i e n s t –
deckung , de f i n i er t als das Verhä l tn i s
von Zins und Ti lgung für langf r ist iges
F r emd k a p i t a l im Ve r h ä l t n i s z u d e n
So l l m i e t e n , we n i g e r a l s 4 0 % b e t r a –
g e n . ^ D i e s e B e n c h m a r k f ü r d i e
Ge s am t k a p i t a l r e n d i t e e r sche i n t , ge –
messen a m durchschn i t t l i chen Fr emd –
kap i t a l kos t ensa t z für langf r ist ige Dar–
lehen bundesdeu t sche r Wohnungsge –
nossenschaf ten L H. V. ak tue l l rd. 4,6 %
s e h r
n i e d r i g . " F o l g e n d e E r -
k l ä r ung s a n s ä t z e se i en d a h e r e r g ä n –
zend formul iert :^
Dami t ist es theoret isch denkbar , dass
ein Un t e r n e hme n , we l ches nach den
g e n a n n t e n R i c h t l i n i e n d a s Un t e r –
n e hme n s t euer t , pos i t i ve Ergebnisse
im Sinne der Def ini t ion des HGB erziel t .
Es ist abe r a u f g r und der g e n a n n t e n
Z i e l we r t e ebenso d i e I nso l v en z der
Un t e r nehmen denkbar .
H i e r zu seien zunächs t die du r ch die
Au t o r e n f o r mu l i e r t e n f o r ma l e n Z u –
s a mm e n h ä n g e z w i s c h e n E i genk ap i –
t a l quo t e und Gesamt kap i t a l r en t ab l l l -
tät dargestel l t : '
f,y^
_ EAT + Zinsaufwendungen
( I )
Bilanzsumme
„ ^ , _
EigenkapilaI gm. Bdanz
-t-
EK - ahn. Positionen der uhr. Passiva {= EK)
(2)
i,Ky =
Bilanzsumme
Die Buchwe r t e des I mmo b i l i e n b e –
s t a n d e s
b e s t a n d s h a l t e n d e r
W o h n u n g s u n t e r n e h m e n l i e g e n
i. d. R. un t e r ha l b der sog.
V e r k e h r s - b z w . M a r k t –
wer te. "
Woraus folgt:«
F.AT .
Ililtinzsummi'
x
FKQ
Die Gesamt kap i t a l r end i t e
ist r e d u z i e r t u m d i e A b –
s ch r e i bungen , we l che (1)
k e i n e n Ab f l uss aus d e m
U n t e r n e hme n d a r s t e l l e n
und (2) den t a t säch l i chen
We r t e v e r z e h r nu r u n z u –
reichend ref lekt ieren.
FK = Bilanzsumme
x (l -
EKQ)
=
Bilanzsumme - EK
, j
Zimaufwendungen
'' ^
FK
EK
FK
Biluiizsumme
Bilanzsumme
' EK
(4)
(5)
W
( 7 )
357