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C o n t r o l l e r
magazin 4/06
EFFIZIENZSTEIGERUNG
DURCH DIVESTMENT:
Ein Entscheidungsmodell für die Praxis
von Niels A.
Anspach,
Bochum,
und Dietger
Mainz,
Elmshorn
D i p l om -Wi r t s c h a f t s –
ingenieur (FH) Niels A.
Anspach, Real Estate
Project
Manager,
De u t s c h e
BP AG,
44789 Bochum - Email:
Niels.Anspach@de.t]p.com
Prof. Dr. Dietger Mainz,
Private FH NORD–
AKADEMIE gem.AG,
25337 Elmshorn
Email: dietger.mainz®
1.
Überblick
Ef f i z i enz s t e i ge rung u n d d am i t d i e Ver–
b e s s e r u n g de r Rend i t e ist e i n p e rma n e n –
t e s f o rma l e s Ziel d e s Wi r t s c h a f t e n s in
Ma r k tw i r t s c ha f t e n u n d z ug l e i c h e i n be –
s o n d e r s ak t u e l l e s T h ema a m Wi r t s cha f t s –
s t a nd o r t De u t s c h l a n d , u m e i n e Verbes –
s e r un g de r i n t e rna t i ona l en We t t b ewe r b s –
f äh i gke i t z u e r r e i chen . Di e s e r P r o z e s s d e r
Ve r b e s s e r un g der Re s s o u r c e n a l l o k a t i o n
b e d e u t e t für e i n e n Fi l ial i sten mi t e i n e m
Ne t z v o n S t a nd o r t e n a u c h d i e s t ä n d i g e
Um s c h i c h t u n g u n d d am i t d i e Opt imi e –
rung s e i n e s An l a g e v e rmö g e n s . Im Zu g e
d e s D i v e s t m e n t s , im a n g l o - ame r i k a -
n i s c h e n s t e h e n d für d e n Verkauf v o n
A s s e t s a n Dri t te , he i ß t d i e s , S t a nd o r t e z u
v e r ä u ß e r n , u m im G e g e n z u g d i e s e frei–
g e w o r d e n e n I nv e s t i t i on smi t t e l in renta–
b l e r e I n v e s t i t i o n s o p p o r t u n i t ä t e n z u in–
v e s t i e r e n . Es b e d e u t e t n i ch t nur d i e rich–
t i g e n S t a n d o r t e a u s e i n em Ne t z b e s t e –
h e n d e r S t a nd o r t e a u s z u w ä h l e n , s o n d e r n
a u c h im Zu g e d e s Verkauf s d e n Wert d e s
S t a n d o r t s u n d d am i t a u c h e i n e Pre i sun–
t e r g r e n z e für d i e Ve r kau f s v e r hand l ung
z u e rmi t t e l n . In d i e s e m Be i t rag wi rd e i n
Pr a x i smod e l l v o r g e s t e l k , e r i äu t e r t u n d
a n h a n d e i n e s Be i s p i e l s du r ch l au f en . Es
i s t a l l g eme i n adap t i e r ba r u n d sol l e i n e
s t ruk t ur i e r t e Vo r g e h e n s w e i s e für d i e s e
Th ema t i k l iefern.
2.
Effizienzsteigerung und Divestment
Ef f i z i enz s t e i ge rung i s t in v i e l e n Unter–
n e h m e n e i n n o t w e n d i g e s s t r a t e g i s c h e s
Ziel . I n s b e s o n d e r e für b ö r s e n n o t i e r t e
Unternehmen, im Wettlauf um die Gunst
de r Anl eger , kann d i e s e i n e n t s c h e i d e n –
de r We t t b ewe r b s v o r t e i l s e i n . Effizienz–
s t e i g e r u n g wi rd üb l i c h e rwe i s e auf d e n
Um s a t z p r o z e s s b e z o g e n u n d um f a s s t
Pr o z e s s op t imi e r ung , Ko s t e nmi n imi e r ung
e t c . , d. h. i s t ü b e r w i e g e n d um l a u f –
v e r m ö g e n s b e z o g e n (vgl. d e n Be i trag z u m
Work i ng Capi tal v o n Dr Gühr i ng auf Se i t e
3 0 8 ) . Die Prob l ema t i k Ef f i z i enz s t e i gerung
dur ch D i v e s t me n t b e f a s s t s i c h mi t de r
Steigerung der Effizienz des Anlage–
vermögens
u n d e s wi rd d i e Frage ge –
s te l l t , w i e ef f i z i ent d a s e i n g e s e t z t e Kapi–
tal in Form d e s A n l a g e v e r mö g e n s ist.
Für
Untemehmen, das ein Netz von Filia–
len, Agenturbetrieben, Verkaufs–
gebäuden oder Ähnliches betreibt
(im
Fo l g e nd e n v e r a l l g eme i n e r n d
Outlet ge–
nannt),
b e d e u t e t E f f i z i e n z s t e i g e r u n g
a u c h , d a s s m a n s i ch
von unterdurch–
schnittlichen Ouüets trermt,
e s wird a l s o
rekap i t a l i s i er t u n d
„besser"
i nve s t i e r t .
Di e s h e b t de r Logik n a c h d e n Dur chs chn i t t
üb e r d a s g e s a m t e Ne t z v o n Ou t l e t s : Ziel
ist also die Optimierung des in das Netz
investierten Kapitals.
Da s ha t e i n e
Um–
schichtung des Anlagevermögens
zur
Folge, da m a n s i ch v o n un t e rdur chs chn i t t –
l i chen S t a t i o n e n t r enn t u n d im Ge g e n z u g
d i e s e f r e i g ewo r d e n e n Mi t t e l in Oppo r t u –
n i t ä t en i nve s t i e r t we r d e n .
Für U n t e r n e h m e n m i t h o h e n An l a g e –
b e s t ä n d e n im Ou t l e t n e t z ist e s e i n e Not –
we nd i g k e i t , jähri ich e i n e n g e w i s s e n Pro–
z e n t s a t z d e s We r t e s d e s An l a g e v e r –
m ö g e n s a l s D i v e s tme n t z i e l z u b e s t i m–
m e n . Di e s d i e n t e i n e r i mm e r w i e d e r –
k e h r e n d e n Prüh i ng de r Effizienz d e s vor–
h a n d e n e n A n l a g e v e r mö g e n s . Um e i n e
E f f i z i e n z s t e i g e r u n g im o b i g e n S i n n e
e f f e k t i v u n t e r f i n a n z i e l l e n A s p e k t e n
d u r c h z u f ü h r e n , m u s s m a n s i c h
über
vier Dinge Klarheit
ve r s cha f f en :
A.
Gibt e s vor t e i l ha f t e r e Inve s t i t i ons –
a l t e r na t i v e n a l s d i e , d i e jetzt im Ne t z
v o r h a n d e n e n Ou t l e t s un t e r d e m Ge–
s i c h t s p u n k t de r We i t e r b e t r e i bun g
b i e t e n?
B.
We l c h e Ou t l e t s s i nd D i v e s tme n t -
k a n d i d a t e n ?
C
-1.
We l c h e d i e s e r Ou t l e t s s i nd b z w .
w e r d e n Ve r kau f s ob j e k t e ?
C
-2.
Bei w e l c h e n d i e s e r Ou t l e t s i s t d i e
Mö g l i c hk e i t e i ne r g r ö ß e r e n Inves t i –
t i o n
s i n n v o l l
( E r w e i t e r u n g s –
i n v e s tme n t ) ?
D.
Al s w a s (Real Es t a t e Verkauf o d e r
Be t r i ebv e rkau f ) u n d für w e l c h e n
Be t r a g w e r d e n d i e i den t i f i z i e r t en
Ou t l e t s v e r ä uß e r t ?
D i e s e v i er a u f e i n a n d e r f o l g e n d e n Ent–
s c h e i d u n g e n b e d i n g e n e i n e n s e qu e n t i e l –
l en En t S c h e i d u n g s p r o z e s s , de r im Fol–
g e n d e n sk i zz i er t w e r d e n sol l . Zu b e t o n e n
i st , d a s s e s s i c h hi er u m e i n e f i nanz i e l l e
S i c h t we i s e h a nd e l t , d i e e i n e a bw e i c h e n –
d e s t r a t e g i s c h e E i n z e l f a l l e n t s c h e i dung
n i c h t a u s s c h l i e ß t . Es i s t Ziel d i e s e s
Mod e l l s , e i n e s i c h e r e Au s kun f t zu g e b e n ,
w a s wi r t s cha f t l i ch de r richtige We g w ä r e
u n d o b e s ü b e r h a u p t wi r t s cha f t l i ch s i nn –
vol l i st , s i ch v o n e i n em Ou t l e t zu t r e nn e n .
Ferner m u s s d i e Effizienz für d i e s e n Fall
de f ini er t w e r d e n . D i e s e e rmi t t e k s i ch a u s
d e n Kriterien Ums a t z , d e m für d a s Unter–
n e h m e n ma ß g e b l i c h e n De c k u n g s b e i t r a g
s o w i e d e r Kapi talef f izienz auf Ba s i s d e s
CFROI.
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