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Controller magazin
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(2)
die Verkürzung der Nutzungs–
zyklen
Moderne Büro-und Kommunikations
techniken sowie die waciisende Nach–
frage nach multifunktional nutzba–
ren Flächen verkürzen den Nutzungs–
zyklus vieler Immobilien. Reduzierte
Nutzungszyklen bedeuten zugleich
eine Verkürzung der wirtschaftlichen
Nutzungsdauer und damit eine Erhö–
hung der kalkulatorisch anzusetzen–
den Abschreibungen. Berücksichtigen
die Banken diesen Trend bei der Kre–
ditvergabe, so wird auch die alleinige
grundpfandrechtliche Sicherung der
herausgegebenen Kredite vielfach
nicht mehr ausreichen. Der Investor
wird sich anpassen müssen: durch
Zusatzsicherungen, die Vereinbarung
höherer Tilgungsleistungenund/oder
den Einsatz von mehr Eigenkapital.
(3) der Angebotsdruck hält an
Firmen rationalisieren und geben
mehrere kleine Standorte auf, um
dafür eine größere zusammenhän–
gende Fläche anzumieten. Gerade im
bürointensiven Dienstleistungsge–
werbe, den öffentlichen Verwaltun–
gen und dem Finanzsektor werden
voraussichtlich noch weitere Flächen
freigesetzt Die neuen Büro- und
Kommunikationstechniken redu–
zieren zudem den Flächenbedarf
pro Mitarbeiter An den Nutzerwün–
schen orientierte Vermarktungskon–
zepte werden daher zu einem zentra–
len Erfolgsfaktor. Wett–
bewerbsvorteile werden
Flächen mit einem guten
Preis-/l-eistungsverhältnis
erzielen.
Verkürzte Nutzungszyklen
mindern die Werthaltigkeit der
getätigten Investitionen, eine
niedrige Bewirtschaftungseffi–
zienz erschwert zunehmend
die Immobilienvermarktung
und ein anhaltender Angebots–
überhang erhöht zusätzlich die
Anpassungslast. Das Immobi–
lien-Management wird auch
wei terhin
zunehmendem
Druck ausgesetzt sein. Um dem
Entscheidungsdruck in einem
komplexer gewordenen Um–
feld gerecht zu werden, muß
mehr Transparenz geschaffen
werden. Wer ist besser präde–
stiniert für diese managementunterstüt–
zende Funktion als der Controller?
Zusammenfassung
Eine Immobilie heute zu kaufen, sie
zwanzig jähre zu behalten, um sie
dann mit Gewinn zu verkaufen - die–
se Form des Immobilienmanagements
ist kaum noch vielversprechend. Die
Immobilie ist vielmehr mobiler gewor–
den: kürzere Nutzungszyklen und stei–
gende Anforderungen an die Bewirt–
schaftungseffizienz erfordern ein im
mer aktiveres Management.
>• Der Zwang zu einem aktiveren Immo–
bilien-Management eröffnet neue
Chancen für das Controlling. Gerade
der Controller ist prädestiniert, Ma–
nagemententscheidungen durch sei–
ne Serviceleistungen zu unterstützen.
Entscheidungsunterstützung setzt
allerdings eine entsprechende Akzep–
tanz bei den Entscheidungsträgern
voraus. Die Kenntnis der immobilien–
wirtschaftlichen Erfolgsfaktoren und
ihre entscheidungs- bzw. problemori–
entierte Aufbereitung für das Manage–
ment sind daher als Rüstzeug für den
Immobiliencontroller unverzichtbar
>- Gute Standorte, nachhaltige Ertrags–
potentiale, an Marktzyklen orientier–
te Investitions-ZDesinvestitionsent-
scheidungen, projektorientierte Fi–
nanzierungen, d. h. die Gestehungs–
kosten stehen im Einklang mit den
Projekteinnahmen sowie frühzeitiges
Erkennen von sich abzeichnenden
Chancen und Risiken sind als die wich–
tigsten Erfolgsfaktoren bei den Ge–
werbeimmobilien zu identifizieren.
Literatur
• Controlling in Theorie und Praxis,
BFuP (Sonderheft), 4 / 1992
• Schulte, K. W.: Immobilien-Projektent–
wicklung, Köln 1996
• Drukarczyk, [.: Theorie und Praxis der
Finanzierung, München 1993
• Platz, [.: Immobilien Management,
Wiesbaden 1994
•
Zuordnung CM-Themen-Tableau
21
31
33
S
A
F
Zusammenfassende Darstellung zentraler ,
immobilicnwirtschafticher Controllingaspekte
ERFOLGSKRI TERIUM
CONTROLL ING-ASPEKT
Lage
Nachhaltigkcit
Finanzierung
Marktzyklus
Trends
die Stabilität der lirtragspotcntiale
variiert mit der Standortqualität
die Nachhaltigkeit der Mietteinnahmen
bestimmt den Immobilienwert nachhaltig
die Kapitalbedienung sollte aus dem
Hinkommen der Immobilie und die
Besicherung aus ihrem Wert erfolgen
die Investitions-ZDesinvestitionszeit-
punkte sind ant i /ykl isch / u wählen
rechtzeitiges Erkennen von Markt \ erän-
derungen sichert langfristig akktruktiv e
Investments
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