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Haushalt gehörenden Angehörigen dienen und der
Betrieb durch die Genossenschaft notwendig ist.
Zu derartigen Folgeeinrichtungen sind bauliche
Anlagen wie Kindertagesstätten oder Lesehallen
zu zählen, die notwendig sind, um zum Beispiel
eine soziale oder bildungsorientierte Betreuung
der Mitglieder imQuartier zu gewährleisten. Eine
Gästewohnung könnte dann eine Folgeeinrichtung
sein, wenn das Mitglied die Gästewohnungmietet
und dieWohnung von Verwandten oder Bekannten
des Mitglieds genutzt wird.
Ist dieser Fall nicht gegeben, fällt die Vermie-
tung der Gästewohnungen in den partiell steu-
erpflichtigen Bereich. Die Mieterlöse aus der
Gästewohnung abzüglich der Aufwendungen sind
ertragsteuerlich zu erfassen. Die Mieterlöse be-
lasten zusammenmit anderen nicht begünstigten
Einnahmen außerdem die 10-Prozent-Einnah-
mengrenze. Ein Überschreiten der 10-Prozent-
Einnahmengrenze führt zum Verlust der Steuer-
befreiung insgesamt.
Erweiterte Gewerbesteuerkürzung
Wohnungsunternehmen können die sog. erweiter-
teGewerbesteuerkürzung gemäß § 9Nr. 1 Satz 2 ff.
GewStG beanspruchen. Der Vorteil liegt darin,
dass der gesamte Überschuss aus der Vermietung
der eigenen Wohnungen von der Gewerbesteuer
freigestellt wird. Allerdings darf daneben keine
einzige gewerbliche und damit schädliche Tätig-
keit ausgeübt werden. Folglich ist zu prüfen, ob die
Vermietung von Gästewohnungen eine gewerbli-
che Tätigkeit darstellt.
Der Bundesfinanzhof sieht eine Gewerblichkeit
dann als gegeben, wenn Ferienwohnungen hotel-
mäßig angeboten werden - also wenn beispiels-
weise neben der Vermietung Sonderleistungen
erbracht werden, wie die Gewährung von Mahl-
zeiten, das Bereithalten von Getränken, die Ver-
sorgung mit Lebensmitteln, die laufende Pflege
der Räume während des Gästeaufenthalts oder
die allgemeine touristische Betreuung der Gäste
(vgl. BFH-Urteil vom 14. Januar 2004, Az. X R
7/02).
Bei der Vermietung von Gästewohnungen durch
Wohnungsunternehmen sind die vorgenannten
Kriterien häufig nicht gegeben, so dass in der
Regel keine gegen die Inanspruchnahme der er-
weiterten Gewerbesteuerkürzung sprechende
gewerbliche (schädliche) Tätigkeit vorliegt.
Verdeckte Vorteilsgewährung
Bei der Vermietung von Gästewohnungen an
Mieter bzw. Mitglieder stellt sich außerdem die
Frage, ob eine – imVergleich zu Dritten – verlangte
günstigere Miete zu einer verdeckten Vorteilsge-
währung führt. Hierzu ist auf die Definition einer
verdeckten Gewinnausschüttung zurückzugreifen
(Richtlinie 36 Absatz 1 Satz 1 KStR 2004):
• Vermögensminderung oder verhinderte Vermö-
gensmehrung,
• die durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst
ist,
• sich auf die Höhe des Einkommens auswirkt und
• nicht auf einem gesellschaftsrechtlichen Ge-
winnverteilungsbeschluss beruht.
Bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsformder
Kapitalgesellschaft sind die Mieter in der Regel
keine Anteilseigner, so dass sich die Frage nach
einer verdeckten Vorteilsgewährung aufgrund
einer günstigeren Miete nicht stellt. Bei Woh-
nungsgenossenschaften ist eine verdeckte Vor-
teilsgewährung grundsätzlich dann anzunehmen,
wenn Dritten (Nichtmitglieder) eine höhereMiete
berechnet wird als Mitgliedern. Keine verdeckte
Vorteilsgewährung ist allerdings gegeben, wenn
Mitglieder eine gleichhoheMiete zahlenwie Dritte
und die Genossenschaft aus der verlangten Miete
Kostendeckung zuzüglich eines Gewinnaufschlags
erzielt.
Umsatzsteuer
Die langfristige Überlassung von Wohnungen ist
gemäß § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG um-
satzsteuerfrei. Die kurzfristige (vorübergehende)
Überlassung von Gästewohnungen ist dagegen
umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG).
Allerdings kommt für die Übernachtung der
Urlaub in Gästewohnungen
der Genossenschaften
Jahre
10
2013/ 2014
Quelle: Kooperationsgenossenschaft Berlin
Die Baugenossenschaft HEGAU eG verfügt über drei Gästewohnungen in der Nähe des
Bodensees. Sie bietet sie über einen Gästewohnungsring an – wie diese Wohnung für
vier Personen in der Hegaustraße in Bodman-Ludwigshafen
Quelle: Baugenossenschaft HEGAU eG
Auch in der Innenstadt kann eine Gästewohnung
liegen, wie hier in der Radolfzeller Seestraße
Quelle: Baugenossenschaft HEGAU eG
Die Genossenschaften bieten ihren Mitgliedern
über derartige Broschüren Wohnungen in
attraktiven Städten und Ferienregionen an
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12|2014