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VERMARKTUNG & BEWERTUNG
I
STUDIE
gleichsmieten der Mietspiegel. In einer
ersten Analyse kann jedoch nur eine
begrenzte Anzahl von Städten mit Miet-
spiegeln ausgewählt werden. Grundlage
für die lagedifferenzierte Auswertung der
Mieten bilden die Angebotsmieten und
die Mietspiegel der Städte Berlin, Bonn,
Frankfurt am Main, Hamburg, Hanno-
ver, Kiel und München. Mit den ausge-
wählten Städten wird die Bandbreite der
unterschiedlichen Wohnungsmarktsi-
tuationen von entspannten (Kiel) über
ausgeglichene (Hannover) bis hin zu an-
gespannten Wohnungsmärkten (Berlin,
Bonn, Frankfurt amMain, Hamburg und
München) berücksichtigt.
Die Analyse der Angebotsmieten nach
Wohnlagen verdeutlicht, dass sich die
Dynamik der Mietenentwicklung meist
in (sehr) guten Wohnlagen konzentriert.
So stiegen die Angebotsmieten für Woh-
nungen in (sehr) guten Bonner Wohnla-
gen seit 2006 um 16,2 bzw. 11,7 Prozent,
während die Angebotsmieten in mittle-
ren nur um 4,7 Prozent und in einfachen
Wohnlagen um 0,8 Prozent zulegten.
FAZIT
Die Analyse für Berlin, Bonn,
Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Kiel
und München als Stellvertreter für unter-
schiedliche Wohnungsmarktkonstellati-
onen zeigt, dass es insbesondere die guten
Wohnlagen sind, in denen zum einen die
aktuell angebotenenMieten deutlich über
der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen,
zum anderen die Mietendynamik beson-
ders hoch ausfällt. Insoweit bestätigen die
Auswertungen die oft geäußerte Erfah-
rung vieler Marktteilnehmer der starken
Lageabhängigkeit der Vermietungsmög-
lichkeiten auch auf engen Märkten.
DieAnalysen für Berlin, Frankfurt/M.,
Hamburg und München zeigen in allen
Wohnlagen deutlich höhere Angebots-
mieten als ortsübliche Vergleichsmieten
sowie eine sehr hohe Mietendynamik.
«
T. Held, J. Nielsen, A. Schürt, M. Waltersbacher,
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung,
Bonn; Verdichtung: Gaby Bobka, Staufen, Dirk
Labusch, Freiburg
Hamburg
Der Hamburger Mietspiegel 2013
unterscheidet zwischen den
beiden Wohnlagenkategorien „nor-
mal“ und „gut“. Aktuell liegen die
Mieten der inserierten Wohnungen
in normalen wie auch in guten
Hamburger Wohnlagen erheblich
über dem Mietspiegelniveau.
Mietobjekte fast aller Baualters-
klassen: Angebotsmieten etwa
zwischen 13 % und 38 % über
Mietspiegel.
Baujahr zwischen 1978 und
1993 (normale Lagen):
An-
gebotsmiete 5 % bis 8 % über
Mietspiegel
Baujahr zwischen 1994 und
2012:
Angebotsmiete 5 % bis 8 %
über Mietspiegel:
›
normale Wohnlagen: Angebots-
mieten (Median) etwa 25 %
über Mietspiegel
›
gute Wohnlagen: Angebotsmie-
ten (Median) etwa 14 % über
Mietspiegel
Von einer Begrenzung der Mieten
bei Wiedervermietungen auf 10 %
über der ortsüblichen Vergleichs-
miete wären etwa zwei Drittel der
in normalen Lagen und über die
Hälfte der in guten Lagen angebo-
tenen Mietwohnungen betroffen.
Hannover
Normale Wohnlagen:
›
Altbauten: Angebotsmiete etwa
8 % oberhalb der Mietspiegel-
miete
›
Objekte jüngeren Baujahrs: An-
gebotsmiete geringfügig teurer
als Vergleichsmiete
›
Baujahr ab 1990: Angebotsmie-
te etwa 50 Cent je m² unter
Mietspiegel
Gute Wohnlagen:
›
Baujahr vor 1949: Angebots-
miete 19 % über ortsüblicher
Vergleichsmiete
›
Baujahr ab 1990: Angebots-
miete 12 % unter ortsüblicher
Vergleichsmiete
Kiel
Baujahr vor 1976
einfache Wohnlagen: Angebots-
mieten um etwa 4 % höher als die
Einstufung gemäß Mietspiegel
normale bis gute Lagen: Angebots-
mieten um etwa 16 % höher als
Mietspiegelmieten
Baujahr 1976 bis 1988:
normale bis gute Wohnlagen:
Angebotsmieten rd. 25 Cent je m²
unter Mietspiegel
Baujahr 1989 bis 2011
Angebotsmieten: um durchschnitt-
lich etwa 7 % unterhalb des
Mietspiegelniveaus in
normalen bis guten Wohnlagen
BONN