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06 | 2013
der übernehmende Partner den anderen
bei Übernahme der Immobilie zum Al
leineigentum meistens auszuzahlen. Die
entscheidende Frage ist dann, wie die
Finanzierung weiter fortgeführt wird.
Der Idealfall: Nur einer der Ehepartner
hat bislang die Immobilie finanziert und
verfügt auch über die Leistungskraft,
dies weiterhin zu tun. Der andere Ehe
partner ist und war bei der Finanzie
rung außen vor. Doch dies ist nicht die
Regel, meistens waren beide Parteien
bei der Finanzierung beteiligt und so
mit auch gemeinschaftlicher Schuldner
bei Kreditinstituten. Damit muss auch
der übernehmende Ehepartner den an
deren auszahlen. Auch diese Last muss
gestemmt werden können.
Doch damit sind die Ehepartner
noch nicht über die Finanzierung ge
trennt. „Auch wenn nur ein Partner die
Immobilie weiter nutzt, verbleibt auch
der andere Ehepartner in der Finanzie
rung“, erläutert Stephan Scharfenorth
das Problem. „Ein Sonderkündigungs
recht besteht in diesen Fällen nicht.“
Für das Kreditinstitut sind die geän
derten persönlichen Umstände nicht
ausschlaggebend für die Fortführung des
Baudarlehens. Würde einer der beiden
Kreditnehmer zur weiteren Finanzie
rung ausfallen, so änderten sich die Rah
menbedingungen für das Kreditinstitut.
Damit ginge eine Neubewertung des
Kredits einher. Daher bleiben viele Ehe
partner auch noch über die Scheidung
hinaus mit der Immobilie „verheiratet“,
um Haus oder Wohnung zu halten.
Nur wenige Banken gewähren pro
blemlos eine sogenannte Haftungsent
lassung aus dem Darlehensvertrag. Ent
scheidend sind hierbei die Finanzkraft
des übernehmenden Partners und die
Höhe der Restschuld. Wenn hier kein
großer Unterschied bei der Risikoabwä
gung besteht, ist die Haftungsentlassung
möglich, ebenso bei einer nur noch kurz
laufenden Finanzierung.
Inzwischen werden jedoch Kredit
institute immer rigider bei der Gewäh
rung einer Haftungsentlassung. Nur
bei guter Bonität des übernehmenden
Ehepartners wird dies noch gewährt,
denn Kreditgeber sind nicht verpflichtet,
einem Ehepartner eine Haftungsfreistel
lung einzuräumen. Selbstständige dürf
ten es grundsätzlich schwer haben, da
ihre Bonität aus Sicht der Banken nicht
immer gewährleistet ist. Und: Eine Haf
tungsentlassung ist nur bei Scheidung,
nicht aber bei Trennung möglich.
Ehepaare, die keine Haftungsentlas
sung bekommen, sollten eine Freistel
lung im Innenverhältnis erwirken. Das
heißt, sämtliche Kosten der Immobilie
trägt zukünftig ein ehemaliger Ehepart
ner. „Die Verpflichtung zur Umschul
dung muss dann notariell beurkundet
und eine Einschränkung der Zweck
bestimmung festgelegt werden“, zeigt
Nicole Thiele einen Weg auf, „denn
nur so wird vermieden, dass die Bank
das Grundpfandrecht zur Absicherung
künftiger Schulden des übertragenden
Ehegatten verwendet.“ Ehepaare, die
keine Haftungsentlassung bekommen,
müssen daher davon ausgehen, dass sie
erst am Ende der Finanzierungsrunde
endgültig auseinanderkommen. Nach
maximal zehn Jahren Darlehenslaufzeit
ist eine außerordentliche Kündigung des
Vertrags möglich. Spätestens dann kann
die Immobilie von einem Partner weiter
finanziert werden, vorausgesetzt, dieser
verfügt alleine über eine gute Bonität.
Bei der Haftungsentlassung kann die
Bank Gebühren für diesen Vorgang er
heben. Normalerweise übernimmt der
Haftungsentlassene den Betrag, jedoch
kann dies im Rahmen der Scheidungs
folgevereinbarung auch anders verein
bart werden.
Zweite Lösung: Bürge tritt in die
Fußstapfen des Ehepartners
Lässt sich der Kreditgeber nicht auf
die Haftungsentlassung ein, so besteht
noch die Möglichkeit, einen Bürgen zu
beschaffen. Der Bürge tritt bei der Be
sicherung der Kreditsumme in die Fuß
stapfen eines Ehepartners. Inwieweit
die Lösung infrage kommt, hängt vom
persönlichen Umfeld ab. In jedem Fall
braucht auch der Bürge eine entspre
chende Bonität. Auch im Rahmen der
Bürgschaftsbestellung können Gebühren
anfallen; in diesem Fall übernimmt der
Haftungsentlassene ebenfalls die Rech
nung.
Dritte Lösung: Die Vermietung
des Eigenheims
Eine weitere Lösung ist die Vermietung
des Objekts, wenn keiner der Partner
mehr dort wohnen möchte. Die Gründe,
sich für eine Vermietung zu entschei
den, können ganz unterschiedlich sein,
beispielsweise, um später den Kindern
eine Immobilie zu vererben, oder als Teil
der Altersversorgung eines oder beider
Partner. Ein anderer Grund wäre, wenn
keiner der beiden Ehepartner den fi
nanziellen Aufwand für das Haus oder
die Wohnung weiter tragen kann oder
möchte und bei Verkauf ein Verlust ent
steht. In diesem Fall ist eine Vermietung
sicher eine gute Entscheidung. Häufig
übernimmt dann ein Partner das Haus
oder die Wohnung und vermietet diese
innerhalb der Finanzierungsphase. Zwar
ist dies mit dem Auszug verbunden, aber
gerade bei Objekten, die eine Wertstei
gerung versprechen, ist die Vermietung
finanziell interessant.
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Auf einen Blick
›› Können sich Ehepaare im Scheidungsfall
nicht einigen, muss die Immobilie veräu-
ßert oder sogar versteigert werden. Dies
ist mit finanziellen Verlusten verbunden.
›› Erste Lösung des Problems: Ein Partner
übernimmt die Immobilie.
›› Lässt sich der Kreditgeber nicht auf die
Haftungsentlassung ein, so besteht die
Möglichkeit, einen Bürgen zu beschaffen.
›› Eine weitere Lösung ist die Vermietung.
Scheidungskind Immobilie.
Was tun mit dem Eigenheim,
wenn von der Liebe nur noch ein
Scherbenhaufen übrig geblieben
ist und sich die Partner trennen?