Seite 69 - Immobilienwirtschaft_2012_06

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06 | 2012
Fakten:
Im Mietvertrag
sind die Schönheitsrepara-
turen formularmäßig auf
den Mieter abgewälzt. Zur
Ausführung ist formular-
mäßig festgelegt, dass der
Mieter Decken und Wände
waschfest weiß zu streichen
hat und andere Farben durch
den Vermieter genehmigt
werden müssen. Die Parteien
streiten über die Wirksam-
keit der Klauseln. Der BGH
gibt dem Mieter recht. Die
vorliegende Farbwahlklausel
gibt dem Mieter während der
Mietzeit einen weißen An-
strich vor und schränkt seine
Gestaltungsfreiheit dadurch
in einer Weise ein, die nicht
durch berechtigte Interessen
des Vermieters gerechtfer-
tigt ist. Der Vermieter hat
grundsätzlich kein berech-
tigtes Interesse daran, dem
Mieter während der Mietzeit
eine bestimmte Dekorati-
onsweise vorzuschreiben.
Das berechtigte Interesse des
Vermieters beschränkt sich
vielmehr darauf, die Woh-
nung am Ende der Mietzeit
in einer Dekoration zurück-
zuerhalten, die von möglichst
vielen Interessenten akzep-
tiert wird und somit einer
baldigen Weitervermietung
nicht entgegensteht. Da der
Vermieter keinen Anspruch
auf die Beeinflussung der
Dekorationsweise während
der laufenden Mietzeit hat,
braucht sich der Mieter
hierauf von vornherein nicht
auf eine Genehmigungs-
pflicht einzulassen. Durch die
unzulässige Einengung des
Mieters in seiner Farbwahl ist
die vereinbarte Abwälzung
der Pflicht zur Vornahme
der Schönheitsreparaturen
auf den Mieter insgesamt
unwirksam.
Fazit:
Der BGH stellt klar,
dass der Mieter während der
Mietzeit in seiner Farbwahl
nicht eingeschränkt werden
darf und der Vermieter nur
ein berechtigtes Interesse
daran geltend machen kann,
die Wohnung am Ende der
Mietzeit in einer Dekoration
zurückzuerhalten, die von
möglichst vielen Interessen-
ten akzeptiert wird.
Eigenbedarfskündigung [69.1]
Angaben zur eigenen Wohnsituation des Vermieters
bei Eigenbedarf
In seiner Begründung einer Eigenbedarfskündigung muss der Ver-
mieter auch Angaben zu seiner jetzigen Wohnsituation machen.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13.12.2011, Az.: 9 C 128/11
Fakten:
Die Parteien
streiten über die Wirksam-
keit einer Eigenbedarfs-
kündigung, in welcher der
Eigentümer unter anderem
mitgeteilt hat, er habe die
Wohnung gekauft, um sie
selbst zu nutzen, und wohne
zur Zeit in einer Wohnge-
meinschaft, was nur eine
Notlösung sei, solange die
eigene Wohnung noch nicht
frei sei. Das Gericht gibt dem
Mieter Recht und vertritt die
Auffassung, die Begründung
reiche mangels ausreichender
Darstellung zu den eigenen
Wohnverhältnissen für eine
wirksame Eigenbedarfskün-
digung nicht aus.
Fazit:
Die Entscheidung
wird begründet mit Urteilen,
in welchen die Angabe, die
Wohnung werde „wegen Ei-
genbedarfs“ gebraucht, oder
„…weil ich die Wohnung
für eigene Zwecke benötige“
beziehungsweise „wir haben
den Wohnraum erworben,
Farbwahl [69.2]
Mieter darf Farbanstrich wählen
Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem
neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine
Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie aus-
schließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht
und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.
BGH, Urteil vom 22.2.2012, Az.: VIII ZR 205/11
um selbst dort einzuziehen“
als unzureichend bewertet
wurde und vergleicht den
Fall mit dem vom BGH ent-
schiedenen Fall, in welchem
der Eigentümer mit einem
vorherigen Auslandsaufent-
halt argumentiert hatte. Die
Behauptung des Amtsge-
richts, der Vermieter habe zu
den eigenen Wohnverhält-
nissen keine ausreichende
Angabe gemacht, überzeugt
nicht, da der Vermieter
angegeben hat, er lebe als
Notlösung in einer Wohnge-
meinschaft. Die Entscheidung
wirkt vielmehr so, als wolle
das Gericht in dieser Begrün-
dung das berechtigte Interesse
an der Geltendmachung des
Eigenbedarfs nicht bejahen.
Fakten:
Die Parteien strei-
ten über Zahlungsansprüche
des Vermieters aus der im
Mietvertrag getroffenen
Staffelmietvereinbarung und
aus den Heizkostenabrech-
nungen. Im Mietvertrag war
eine Mieterhöhung um jähr-
lich drei Prozent vereinbart.
In der Hausordnung waren
die einzelnen monatlichen
Mietbeträge für die nächsten
zehn Jahre sowie der jeweilige
Geltungsbeginn aufgelistet.
Für die folgende Zeit war die
jährliche Erhöhung nur unter
Nennung des Prozentsatzes
festgeschrieben. Der BGH
gibt dem Vermieter zum Teil
recht. Die Staffelmietverein-
barung ist gemäß § 139 BGB
für die ersten zehn Jahre
wirksam, da insoweit die
erforderliche Ausweisung der
monatlichen Beträge vorlag.
Hinsichtlich der Betriebskos-
tenabrechnung konnte der
Mieter das vollständige Feh-
len seiner Vorauszahlungen
in der Abrechnung nachvoll-
ziehen. Damit ist die Abrech-
nung formell wirksam.
Fazit:
Eine Staffelmietver-
einbarung ist nur wirksam,
wenn sie den jeweils monat-
lich geschuldeten Mietbetrag
ausweist. Die Miete muss
jeweils mindestens ein
Jahr unverändert bleiben.
Während der Laufzeit einer
Staffelmietvereinbarung,
kann keine Mieterhöhung zur
Anpassung an die ortsübliche
Vergleichsmiete oder wegen
Modernisierung erfolgen.
Das Kündigungsrecht des
Mieters kann nur für höchs-
tens vier Jahre seit Abschluss
der Staffelmietvereinbarung
ausgeschlossen werden. Der
BGH entscheidet hier auch,
dass eine Betriebskosten-
abrechnung, in welcher die
Vorauszahlungen des Mieters
nicht berücksichtigt wurden,
formell wirksam ist, soweit
die Abrechnung alle für die
Nachvollziehbarkeit erforder-
lichen Angaben enthält.