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64 Aktuelles Recht
06 | 2012
brauchsunabhängig orientiert ist, ist der
Genehmigungsbeschluss auf Anfechtung
für unwirksam zu erklären.Vorliegend
war ein Verstoß gegen die Heizkosten-
verordnung aber nur im Hinblick auf
die Jahreseinzelabrechnungen gegeben.
Die Jahresgesamtabrechnung war nicht
zu beanstanden. In der Abrechnung
sind die im gesamten Kalenderjahr tat-
sächlich angefallenen Einnahmen und
Ausgaben auszuweisen. Demgegenüber
schreibt die Heizkostenverordnung eine
verbrauchsabhängige Verteilung der
Heiz- und Warmwasserkosten vor. Dem
wiederum würde aber eine Ermittlung
dieser Kosten nach dem Abflussprinzip,
also nach den im Abrechnungsjahr be-
zahlten Rechnungen, nicht gerecht.
Die Verwaltung hat jedenfalls eine geord-
nete Einnahmen- und Ausgabenabrech-
nung vorzulegen, die für einen Eigentü-
mer auch ohne Hinzuziehung fachlicher
Unterstützung verständlich ist. Diesen
Anforderungen genügt eine Abrechnung
nur, wenn alle im betreffenden Wirt-
schaftsjahr erzielten Einnahmen und er-
folgten Ausgaben eingestellt werden. Die
Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse
in der Jahresgesamtabrechnung ermög-
licht durch einen Abgleich mit den Ge-
samtkontoständen unproblematisch die
Überprüfung der rechnerischen Richtig-
keit der Abrechnung.
In die Jahresgesamtabrechnung sind alle
im Abrechnungszeitraum geleisteten Zah-
lungen aufzunehmen, die im Zusammen-
hang mit der Anschaffung von Brennstoff
stehen. Für die Verteilung in den Einzel-
abrechnungen sind dagegen die Kosten
des im Abrechnungszeitraum tatsächlich
verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. In-
soweit ist der Unterschiedsbetrag in der
Abrechnung verständlich zu erläutern.
BGH, Urteil v. 17.2.2012, Az.: V ZR 251/10
Fakten:
Vorliegend hatte der Ver-
walter bezüglich der Heiz- und Warm-
wasserkosten sowohl in der Jahres-
gesamtabrechnung als auch in den
Jahreseinzelabrechnungen nicht die
Kosten der in der Wirtschaftsperiode
tatsächlich verbrauchten Wärmeener-
gie aufgenommen, sondern alle an den
Energieversorger geleisteten Zahlungen.
Der Beschluss über die Genehmigung
der Jahresabrechnung wurde insoweit
angefochten. Die Klage hatte teilwei-
se Erfolg. Zunächst stellten die Richter
klar, dass die Vorschriften der Heizkos-
tenverordnung (HeizkV) im Bereich
des Eigentums unabhängig davon anzu-
wenden sind, ob die Eigentümer durch
Vereinbarung oder Beschluss abwei-
chende Bestimmungen getroffen haben.
Genehmigen die Eigentümer jedenfalls
eine Heizkostenabrechnung, die ver-
Fazit:
DenVorgabenderHeizkostenver-
ordnung ist bereits dann Genüge getan,
wenn zwar nicht in der Gesamtabrech-
nung, aber in den Einzelabrechnungen
eine verbrauchsabhängige Abrechnung
vorgenommen wird, dort also die Kosten
des im Abrechnungszeitraum tatsächlich
verbrauchten Brennstoffs verteilt werden.
Letztlich dient die Jahreseinzelabrech-
nung der Verteilung der auf den kon-
kreten Verbrauch entfallenden Kosten.
Der Umstand, dass sich ausnahmsweise
die Einzelabrechnung nicht unmittelbar
aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist
hinzunehmen. Die in der Einzelabrech-
nung enthaltene Abweichung ist aller-
dings mit einer verständlichen Erläute-
rung zu versehen. An welcher Stelle der
Gesamt- oder Einzelabrechnung diese
Erläuterung erfolgt, bleibt demVerwalter
überlassen. Entscheidend ist allein, dass
die Darstellung verständlich und nach-
vollziehbar ist. Hinsichtlich der Umlage
der verausgabten Gelder für angeschaff-
te, aber noch nicht verbrauchte Brenn-
stoffe enthält die Heizkostenverordnung
keine Regelung. Diese Kosten sind daher
zunächst nach dem allgemeinen, in § 16
Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen
bestimmten oder nach einem ansonsten
vereinbarten Kostenverteilungsschlüs-
sel zu verteilen. (=> siehe auch Seite 46
„Jahresabrechnung - BGH legt nach“)
Jahresgesamtabrechnung: Sämtliche im Abrechnungszeitraum
geleisteten Zahlungen sind aufzunehmen
Abrechnung und Heizkosten
Urteil des Monats
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