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72 Aktuelles Recht
02 | 2011
einer Gesamtversicherungssumme von
181.441.621 Euro, einer Jahreshöchstent-
schädigung von 100 Millionen Euro und
einem Selbstbehalt von 1 Million Euro.
Das Gericht gibt dem Vermieter recht.
Der Vermieter habe mit dem Abschluss
der Terrorversicherung den Grundsatz
der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt.
Für das streitgegenständliche Mietob-
jekt als große, architektonisch auffällige
Gewerbeimmobilie in direkter Nähe
zum Statistischen Bundesamt kann von
einer gewissen Grundgefährdung ausge-
gangen werden. Nach dem Mietvertrag
war der Mieter verpflichtet, den auf ihn
entfallenden Anteil des Mehrbetrags, der
durch die Erhöhung oder Neueinfüh-
rung von Betriebskosten entsteht, vom
Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen.
Fazit:
Unter Nr. 13 der Anlage 3 zu §
27 II. BV fallen grundsätzlich alle Sach-
und Haftpflichtversicherungen, die dem
Schutz des Gebäudes und seiner Bewoh-
ner und Besucher dienen. Die Terrorver-
sicherung gehört als Gebäudeversiche-
rung zu den Sachversicherungen. Auch
der Vermieter von Geschäftsräumen
darf nach Treu und Glauben nur solche
Kosten auf den Mieter umlegen, die bei
gewissenhafter Abwägung aller Umstän-
de gerechtfertigt sind. Maßgebend ist der
Standpunkt eines vernünftigen Vermie-
Der Geschäftsraummieter hat eine Um-
lage zur Terrorschadensversicherung bei
Gefahr von Terroranschlägen zu dulden.
BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az.: XII ZR
129/09
Fakten:
Der
Geschäftsraummie-
ter wendet sich mit dem Vorwurf des
Verstoßes gegen den Grundsatz der
Wirtschaftlichkeit gegen die anteilige
Umlage einer Terrorversicherung des
Vermieters. Nach dem Mietvertrag war
der Mieter verpflichtet, die auf die Miet-
sache entfallenden Nebenkosten gemäß
Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverord-
nung zu tragen. Die Mietobjekte liegen
unmittelbar neben dem Statistischen
Bundesamt und in der Nähe von Einrich-
tungen des Landes Hessen. Nachdem der
Gebäudeversicherer des Gesamtkom-
plexes als Folge des Terroranschlags auf
das World Trade Center vom 11. Sep-
tember 2001 keinen Rückversicherungs-
schutz mehr erhielt, war er nicht mehr
bereit, die Gefahr von Schäden durch
Terrorismus weiter in der Gebäudeversi-
cherung mitzuversichern. Der Vermieter
schloss daraufhin eine Terrorversiche-
rung bei einer anderen Versicherungs-
AG, die damals die einzige Anbieterin
auf dem deutschen Versicherungsmarkt
war. Die Prämie für diese Versicherung
betrug im Jahr 2003 87.113,68 Euro bei
ters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-
Verhältnis im Auge behält. Der Vermie-
ter muss dabei nicht stets die billigste
Lösung wählen, sondern kann etwa auch
die Zuverlässigkeit des anderen Vertrags-
partners mit in seine Entscheidungsfin-
dung einbeziehen. Es ist davon auszuge-
hen, dass ein vernünftiger Eigentümer
eine mit erheblichen Kosten verbundene
Terrorversicherung nur abschließen
wird, wenn konkrete Umstände vorlie-
gen, die die Gefahr eines Gebäudescha-
dens durch einen terroristischen Angriff
begründen. Ist dagegen Gebäudeschaden
durch einen terroristischen Angriff un-
wahrscheinlich, entspricht es keiner ver-
nünftigen Bewirtschaftung, dieses rein
theroretische Risiko mit erheblichem
finanziellem Aufwand abzusichern.
Für welche Gebäude eine begründete
Gefahr von Terroranschlägen besteht,
hängt davon ab, ob es sich um Gebäude
mit Symbolcharakter handelt oder sol-
che, in denen staatliche Macht ausgeübt
wird (militärische Einrichtungen, Regie-
rungs- und Parlamentsgebäude), Gebäu-
de vor allem in Großstädten oder Bal-
lungszentren, in denen sich regelmäßig
eine große Anzahl von Menschen aufhält
(Bahnhöfe, Flughäfen, Büro- oder Ein-
kaufszentren), sowie Gebäude, die sich
in unmittelbarer Nachbarschaft der ge-
nannten Gebäude befinden.
Zur Duldungspflicht des Geschäftsraummieters
Umlage zur Terrorschadens-
versicherung
Urteil des Monats
Foto: Hemera/thinkstock; Gina Sanders/shutterstock