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Graffiti
02 I 2011
62 Markt + Management
Strategielos – schlechtes Los
Viel zu häufig werden Investitionsent-
scheidungen
in
Immobilienvermö-
gen kurzsichtig getroffen. Der Liegen-
schaftsbestand etwa einer Kommune bis
200.000 Einwohner erreicht schnell 600
Objekte. Doch welcher öffentliche Lie-
genschaftsbesitzer hat einen langfristigen
Master-Plan über den Nutzungs- und
Flächenbedarf? Und hat er eine Szenari-
enbetrachtung, wie dieser Bedarf sinnvoll
und wirtschaftlich gedeckt werden kann?
Nein. Denn zumeist prägen kurzfristige
politische Erwägungen, Prestigeobjekte
und taktische Grundstücksgeschäfte sein
Investitionsverhalten. Steckte man nur
zwei bis drei Monate Arbeit in die Er-
hebung von Flächen und Kostendaten,
so könnte landauf landab ein millionen-
schweres Potenzial für die kommunalen
Haushalte aktiviert werden. Ist man dazu
zu bequem? Oder ist es aus anderen
Gründen nicht gewollt?
Die Betrachtung größerer privater
und industrieller Liegenschaftsbesitzer
zeigt kaum ein anderes Bild. Die Rendite
der Einzelinvestition wird nach allen fi-
nanzmathematischen Methoden in bun-
ten Vorstandsberichten dargestellt. Doch
die Facility-Management-Daten werden
in riesigen Datengräbern gehalten. Mit
der Reinigungsfirma kann auf solcher
Grundlage vielleicht die Stellfläche des
Aktenvernichters ausgespart werden,
mehr nicht. Doch die wenigen notwen-
digen Kenndaten, die es erlauben, zu
einem frühen Zeitraum per alternativer
Investitionsszenarien die Liegenschafts-
kosten zu optimieren, existieren zumeist
nicht. Das Management betrachtet dies
als Aufgabe der Bauabteilung. Und diese
kürzt lieber Handwerkerrechnungen, als
dass sie Investitionsentscheidungen auf
den Prüfstand stellt.
Zwei Welten
Immer noch sind leider die Welten von
Management und fachlichen Bauver-
antwortlichen einfach zu verschieden.
Denn auch der Detaillierungsgrad von
Baudaten und ihre Aufbereitung sind als
Basis für strategische Entscheidungen
nicht geeignet. Sie werden zudem häufig
erst zu einem Zeitpunkt gepflegt, wenn
investive Maßnahmen bereits ausgelöst
sind. Das Management hingegen trifft
seine Entscheidung im Wesentlichen auf
Grundlage von Finanzdaten. Doch diese
bilden inhaltliche und fachliche Aspekte
der Immobiliennutzung nicht ab.
Diese beiden Welten führt Immobi-
lien-Portfoliomanagement bereits mit
wenigen Schritten zusammen. Zuerst
werden Liegenschaften mit ihren Flä-
chenanteilen nur so detailliert erfasst,
dass die gegenwärtige Nutzung mit den
wesentlichen Kostenkenndaten abgebil-
det werden kann. Im nächsten Schritt
wirdhinterlegt,mitwelchenInvestitionen
und Änderungen von Kosten und Erträ-
gen diese Fläche welchen alternativen
Nutzungen zugeführt werden könnte.
Somit können bereits unterschiedliche
Szenarien abgebildet und langfristige
wirtschaftliche Auswirkungen gegen-
übergestellt werden. Nicht zuletzt steht
auch dem Controlling damit eine Brille
zur schärferen Sicht auf strategische Ent-
scheidungen zur Verfügung.
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Nutzen und Rendite eines Investitionsvorhabens werden
zumeist kompetent analysiert. Doch oft fehlt dabei
der längerfristige Kontext mit alternativen Szenarien.
Rainer Trendelenburg, wiko Bausoftware GmbH, Freiburg