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54 Markt + Management
02 | 2011
Ist die Idee des nachhaltigen Bauens nur
etwas für den exklusiven High-End-Be-
reich der Immobilienwirtschaft? Nein,
denn Nachhaltigkeit betrifft den gesam-
ten Lebenszyklus von allen Gebäuden.
Das Ziel lautet für alle ausnahmslos: Res-
sourceneffizienz in den Bereichen Ener-
gie, Wasser und Material bei verringerter
schädlicher Auswirkung auf Gesundheit
und Umwelt. Neubauvorhaben werden
bereits sowohl von europäischer als
auch deutscher Gesetzgebung zumindest
beimThema Energiebedarf in die Pflicht
genommen. Doch der wesentliche Hebel
für mehr Energieeffizienz liegt in schon
bestehenden Gebäuden.
Bislang allerdings finden nachhaltige
Sanierungen in Deutschland nur imRah-
men von Leuchtturmprojekten statt. Ein
echter Erfolg etwa für die Reduktion von
Treibhausgasen wird nur dann erreicht,
wenn große Gebäudebestände, ganze
Stadtviertel oder Portfolios, nachhaltig
saniert werden. Derartige Nachhaltig-
keitsinvestitionen stellen den Betreiber
aber vor die Frage nach der Wirtschaft-
lichkeit.
Echter Mehrwert statt Luxus-Label
Investitionen von bis zu zehn Prozent
der Bausumme sind nötig, um eines der
gängigen Nachhaltigkeitszertifikate für
Neubauten zu erhalten. Diese Kosten
der Gebäudenachhaltigkeit amortisieren
sich nur, wenn dadurch Mieteinnahmen
oder Gebäudewert steigen. Tatsächlich
zeigen erste Studien, dass sich diese In-
vestitionen kaufmännisch lohnen. Für
große Immobilienbestände aber ist eine
derartige Investition nicht abbildbar.
Welche Maßnahmen und welche Inves-
titionen sind zu welchem Zeitpunkt
nötig? Belastbare Aussagen stehen dem
kaufmännisch Verantwortlichen kaum
zur Verfügung.
Es gilt, Nachhaltigkeit integriert zu
betrachten, neben der Rendite und dem
Substanzerhalt, über den gesamten Le-
benszyklus hinweg. Dieses Problem steht
auch für Prof. Klaus Sedlbauer, Leiter
des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik,
im Vordergrund: „Heute sind nachhaltig
gebaute und bewirtschaftete Immobilien
für Investoren beinahe unabdingbar.“
Management im Bestand
Einen ersten Ansatz für eine Messung
von Nachhaltigkeitsstandards bot etwa
die Software epiqr®. Diese Lösung ent-
stand im Jahr 2000 aus einem fünf-
jährigen Forschungsprojekt der Euro-
päischen Union mit dem Ziel, eine
einheitliche Bewertung von Bestandsim-
mobilien zu ermöglichen. Seither wird
die weitere Entwicklungsarbeit von der
CalCon Holding GmbH koordiniert,
einem Spin-off des Fraunhofer IBP.
Bereits mit wenigen erhobenenDaten
liefert diese Lösung aussagekräftige Er-
gebnisse. Denn die Eingaben werden mit
statistischen Werten ergänzt. So können
einzelne Gebäude in etwa drei Stunden,
aber auch große Immobilienbestände
zügig erfasst werden. Bis zum heutigen
Tag wurden somit über 100 Millionen
Quadratmeter Bruttogeschossfläche auf-
genommen und bewertet. Das Ergebnis
ist eine skalierbare Portfolioanalyse des
gesamten Bestands, mit belastbaren Aus-
sagen zum Zustand und verschiedenen
Denn das Problem ist, den Spagat zwi-
schen Wirtschaftlichkeit, ökologischer
und sozialer Verantwortung hinzube-
kommen. In der Praxis stellt sich die
Frage nach der Kalkulierbarkeit der
Nachhaltigkeitsinvestitionen. Es ist bis-
lang nicht möglich, in vertretbarem
Zeit- und Kostenaufwand die Nachhal-
tigkeit eines Portfolios zu erheben und
daraus Maßnahmen abzuleiten. Die Be-
darfslage beschreibt Dr. Christian Jaeger,
Geschäftsführer der LBBW Immobilien
Management Wohnen, so: „Ein gemein-
sames Nachhaltigkeitsverständnis von
Immobilienakteuren, Banken, Bewer-
tern,Wirtschaftsprüfernundöffentlichen
Förderstellen würde die Bereitschaft von
Unternehmen zur Investition in Zerti-
fizierungssysteme erhöhen.“ Zu schnell
trifft die Betrachtung auf ihre Grenzen:
Nachhaltigkeit ist kalkulierbar
Gebäude und Umwelt.
In Deutschland liegt das größte Potential für mehr
Energieeffizienz in den Bestandsimmobilien. Doch wie kann es auch zeit- und
kostenoptimiert gehoben werden?
Sigrid Niemeier und Christian Wetzel, Calcon GmbH, München
Auf einen Blick
› Neubauvorhaben werden bereits sowohl
von europäischer als auch deutscher Ge-
setzgebung beim Thema Energiebedarf in
die Pflicht genommen.
› Der wesentliche Hebel für mehr Ener-
gieeffizienz liegt jedoch in den Bestands-
gebäuden.
› Es gilt, Nachhaltigkeit in die regulären
Planungsprozesse der Bestandsbewirt-
schaftung zu integrieren.
› Kalkulierbarkeit der Nachhaltigkeitsinves-
titionen und eine kostengünstige Bewer-
tung für alle Gebäudearten und große
Immobilienbestände verspricht eine Soft-
ware.