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Veräußerungserlös beim Verkauf
einer Schrott-Immobilie
Wird eine privat gehaltene vermietete Immo-
bilie innerhalb von zehn Jahren nach Bau oder
Kauf veräußert, verlangt das Finanzamt Steuern
auf den Verkaufsgewinn. Steuererhöhend sind
dabei nicht nur die bislang in Anspruch ge-
nommenen Abschreibungsbeträge anzusetzen,
sondern auch der wirtschaftliche Vorteil eines
mit der Bank vereinbarten Schuldenerlasses.
Das hat das Hessische Finanzgericht mit Urteil
vom 3. Mai 2010 (Az. 3K 299/10) entschieden.
Im Urteilsfall hatte ein Steuerzahler eine ver-
mietete Eigentumswohnung gekauft und den
Kaufpreis voll finanziert. Der Verkäufer konnte
eine vertraglich zugesicherte Renovierung der
Wohnung nicht einhalten und ging in Insolvenz.
Der Investor schloss daraufhin mit der Bank
eine Rückabwicklungsvereinbarung, wonach
die Bank die Hälfte des Darlehensbetrags er-
ließ. Nach dem Verkauf der Wohnung stritt der
Anleger mit seinem Finanzamt um die Ermitt-
lung des steuerpflichtigen Gewinns. Nach An-
sicht der Richter muss auch der Schulderlass
steuerlich berücksichtigt werden, weil der Ei-
gentümer die Wohnung an eine Konzerntochter
der finanzierenden Bank verkauft hatte, die ei-
gens zur Rückabwicklung gescheiterter Immobi-
liengeschäfte und Darlehensverträge gegründet
worden war. Dass der Schulderlass bereits zwei
Jahre vor dem eigentlichen Wohnungsverkauf
ausgesprochen wurde, spielte bei der Ermitt-
lung des steuerpflichtigen Gewinns keine Rolle.
Absicht Einkünfte zu erzielen bei
Vermietung von Gewerbeobjekten
Anleger, die Verluste aus der Vermietung und
Verpachtung von Grundbesitz steuerlich ver-
werten wollen, müssen nach den steuerlichen
Bestimmungen dem Finanzamt nachweisen,
dass sie auf Dauer einen Einnahmeüberschuss
erzielen werden. Wohnungsvermieter haben
dabei im Regelfall bessere Karten – der Fiskus
geht bei einer auf Dauer angelegten Vermie-
tungstätigkeit automatisch davon aus, dass
der Anleger beabsichtigt, schwarze Zahlen zu
erwirtschaften (BFH, Urteil vom 30.9.1997 – IX
R 80/94). Diese Grundsätze gelten nach einem
aktuellen BFH-Urteil vom 20. Juli 2010 (Az. IX R
49/09) allerdings nicht für die Vermietung von
Gewerbeobjekten. Hier muss der Anleger im
Einzelfall konkret nachweisen, dass auf lange
Sicht ein Überschuss der Einnahmen über die
Werbungskosten angestrebt wird. Den Anleger
trifft dabei die objektive Beweislast.
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