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02 | 2011
botenen Objekt ähnlich ist – Objektidentität ist nicht erforder-
lich. Freilich muss der tatsächlich abgeschlossene Hauptvertrag
dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Vertrag bei einer
wirtschaftlichen Betrachtungsweise dem Inhalt, der Geschäfts-
art und der Person nach im Wesentlichen entsprechen.
Übliche Reduzierungen hinsichtlich des Kaufpreises imRah-
men von Kaufvertragsverhandlungen sind unschädlich – nicht
aber wenn der tatsächlich vereinbarte und der gezahlte Grund-
stückskaufpreis um 38,7 Prozent unter dem Kaufpreis liegt, der
dem Käufer in der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit
genannt worden ist
7
. Im Übrigen setzt die Leistung eines Nach-
weismaklers nach wie vor voraus, dass der Nachweis konkrete
Angaben – in der Regel Name und Anschrift – des potenziellen
Hauptvertragspartners enthält, sodass der Auftraggeber ohne
Weiteres konkrete Verhandlungen aufnehmen kann
8
.
Die primäre Darlegungslast für das Zustandekommen eines
wirksamen und bestandskräftigen Hauptvertrags trägt selbst-
verständlich der Makler, der eine Provision geltend macht.
Dies gilt auch für das Fehlen der Voraussetzungen eines ver-
traglichen Rücktrittsrechts. Allerdings trifft den Maklerkunden
eine sekundäre Darlegungslast. Haben die Parteien ein derar-
tiges vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, so ist zwar der
Provisionsanspruch erst entstanden, wenn feststeht, dass das
Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden kann
9
. Hat der
Makler aber dargelegt, dass die Voraussetzungen eines ver-
traglich vereinbarten Rücktrittsrechts nicht vorliegen, muss die
Hauptvertragspartei, die sich auf die Voraussetzungen eines
Rücktrittsrechts stützt, diese dann auch konkret darlegen.
Riegel gegen Tricks
Den vielfältigen Tricks kreativer Maklerkunden, sich um die
Provisionszahlung zu drücken, ist im Übrigen ein weiterer
Riegel vorgeschoben worden. Wer dem Makler seine E-Mail-
Adresse nennt, muss damit rechnen, dass diese vom Makler
auch für die Übersendung von Exposés und anderen Mittei-
lungen genutzt wird. Wenn der Kunde – weil er sich „gut-
gläubig“ halten will – seinen Mail-Account nicht öffnet und/
oder seine Mails nicht abruft und nicht liest, kann sich nicht auf
fehlenden Zugang des Exposés berufen
10
.
Will der Makler Einsicht in die Grundakte nehmen, um sei-
nen konkreten Provisionsanspruch berechnen zu können, müs-
sen schon besondere Gründe vorliegen. Ansonsten ist ihm ein
berechtigtes Interesse an entsprechender Grundakteneinsicht
abzusprechen
11
. Verweigert jedenfalls der Maklerkunde außer-
gerichtlich die Information, zu welchem Kaufpreis die Immo-
bilie tatsächlich gekauft oder verkauft wurde, hat der Makler
grundsätzlich die Möglichkeit, entsprechende Stufenklage zu
erheben. Freilich hat das Gericht daneben auch die Zulässigkeit
einer Einsichtnahme in die Grundakten auch zur Ermittlung
der konkreten Provisionshöhe im Grundsatz bejaht. Voraus-
setzung ist jedoch, dass für das Bestehen eines Provisionsan-
spruchs eine ganz beträchtliche Wahrscheinlichkeit besteht.
Insoweit muss der Makler mindestens den Maklervertrag vor-
legen und wenigstens darlegen, dass sein Kunde überhaupt eine
Mitteilung über die Höhe des Kaufpreises verweigert hat.
Reservierungsgebühr
Zum Thema Reservierungsgebühr hat der BGH
12
erneut klar-
gestellt, dass entsprechende Formularklauseln unwirksam sind.
Selbst wenn es dem Makler gelingt, eine entsprechende Indivi-
dualvereinbarung mit seinem Kunden zu treffen, verbleibt es
weiter dabei, dass notarielle Beurkundung dann erforderlich
ist, wenn die Reservierungsgebühr einen Betrag in Höhe von
10 bis 15 Prozent der vereinbarten Provision erreicht.
Die Vereinbarung, dass der Maklerkunde ein Entgelt auch
bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrags schuldet, bedarf
jedenfalls notarieller Beurkundung, wenn die Zahlungszusage
den Kunden in seiner Entschlussfreiheit beim Abschluss eines
Immobilienkaufvertrags beeinträchtigt
13
. Das ist zweifellos
dann der Fall, wenn der Makler eine pauschale Aufwandsver-
gütung von mehr als 40 Prozent der Provision auch für den Fall
erhalten will, dass sein Auftraggeber von seiner Verkaufsabsicht
Abstand nimmt
14
. Im Rahmen der Wohnungsvermittlung hat
der BGH
15
weiter klargestellt, dass der Maklerkunde etwa ge-
zahlte „Servicegebühren“ vom Makler zurückfordern kann, die
er dafür gezahlt hatte, dass der Makler ihm auf seine persön-
lichen Verhältnisse zugeschnittene Wohnungsangebote über-
sendet. Nach den Bestimmungen des Wohnungsvermittlungs-
gesetzes dürfen – außer einem stets erfolgsabhängigen Entgelt
– für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis
der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohn-
räume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen
keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Ein-
schreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen
vereinbart oder angenommen werden.
Selbstverständlich hat der Makler im Rahmen der Wohn-
raumvermittlung keinen Provisionsanspruch, wenn sich seine
Tätigkeit darin erschöpft, lediglich zur Verlängerung eines be-
reits bestehenden Mietverhältnisses beizutragen und er hierfür
einen (Verlängerungs-)Vertrag entwirft
16
.
I
|
(1) BGH, Urteil vom 24.9.2009 (III ZR 96/09)
(2) vgl. auch OLG Stuttgart, Urteil v. 23.12.2009, Az.: 3 U 126/09; OLG Koblenz,
Urteil v. 5.11.2009, Az.: 5 U 339/09
(3) LG Düsseldorf, Urteil v, 22.7.2010, Az.: 10 O 44/06
(4) Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil v. 25.9.2009, Az.: 14 U 66/09
(5) OLG Karlsruhe, Beschluss v. 10.11.2009, 15 U 15/09; LG Hamburg,
Beschluss v. 7.8.2009, Az. 309 S 66/09
(6) BGH, Urteil 4.6.2009, Az.: III ZR 82/08
(7) OLG München, Urteil v. 4.2.2010, 24 U 471/09
(8) OLG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil v. 29.10.2010, Az.: 10 U 14/10;
OLG Düsseldorf, Urteil v. 18.9.2009, Az.: I-7 U 131/08
(9) Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil v. 11.9.2009, Az.: 14 U 33/09
(10) OLG Düsseldorf, Beschluss v. 26.3.2009, Az.: I-7 U 28/08
(11) OLG Dresden, Beschluss v. 3.12.2009, Az.: 3 W 1228/09
(12) BGH Urteil v. 23.9.2010, Az.: III ZR 21/10
(13) OLG Koblenz, Urteil v. 5.11.2009, Az.: 5 U 339/09; AG Bonn,
Urteil v. 30.10.2009, Az.: 10 O 230/09
(14) LG Frankfurt, Urteil v. 22.9.2010, Az.: 19 U 120/10
(15) Urteil v. 15.4.2010, Az.: III ZR 153/09
(16) AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 11.2.2010, Az.: 914 C 414/09