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72 Aktuelles Recht
11 | 2011 www.immobilienwirtschaft.de
nung nach der Rechtsprechung grund-
sätzlich auch dann erforderlich, wenn die
Entziehung auf § 18 Abs. 1 WEG gestützt
wird, ohne dass ein Regelbeispiel gemäß
§ 18 Abs. 2 WEG vorliegt. Grund hierfür
ist die einschneidende Wirkung der Ent-
ziehungsklage, die mit Blick auf die Ei-
gentumsgarantie des Grundgesetzes nur
letztes Mittel sein kann. Die Abmahnung
soll einerseits den Wohnungseigentümer
warnen und ihm Gelegenheit zur Ände-
rung seines Verhaltens geben, anderer-
seits den übrigen Wohnungseigentümern
eine sichere Entscheidungsgrundlage für
den Entziehungsbeschluss verschafen.
Diese Zwecke kann sie nur dann erfüllen,
wenn sie dem Entziehungsbeschluss vo-
rausgeht. Auf eine Abmahnung kann nur
ausnahmsweise verzichtet werden, wenn
sie unzumutbar ist oder ofenkundig kei-
ne Aussicht auf Erfolg bietet.
Wird der Entziehungsbeschluss ange-
fochten, werden im Rahmen dieser Klage
nur die formellen Voraussetzungen der
Beschlussfassung geprüf. Die materi-
ellen Gründe sind dem Verfahren der
Entziehungsklage vorbehalten. Die mate-
riellen Voraussetzungen der Entziehung
Im Rahmen einer gegen einen Entzie-
hungsbeschluss gerichteten Anfechtungs-
klage ist zu prüfen, ob dem Beschluss
die erforderliche Abmahnung vorausge-
gangen ist. Dagegen ist die inhaltliche
Richtigkeit der in der Abmahnung auf-
geführten Gründe und die Frage, ob nach
der Abmahnung erneut gegen Pflichten
verstoßen worden ist, ausschließlich Ge-
genstand der Entziehungsklage.
BGH, Urteil vom 8.7.2011, Az.: V ZR 2/11
Fakten:
Die Entziehung des Woh-
nungseigentums setzt gemäß § 18 Abs. 3
WEG einen Beschluss der Wohnungsei-
gentümer voraus. Dieser hat nicht selbst
die Entziehung des Wohnungseigentums
zur Folge, sondern stellt eine besondere
Prozessvoraussetzung der nachfolgenden
Entziehungsklage dar. Dem Entziehungs-
beschluss muss regelmäßig eine Abmah-
nung des betrofenen Wohnungseigen-
tümers vorausgehen. Ausdrücklich ist
dies in § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG für den
Fall geregelt, dass der Entziehungsgrund
aus einer groben Verletzung der Pfichten
nach § 14 WEG hergeleitet werden soll.
Darüber hinausgehend ist eine Abmah-
Urteil des Monats
sind schon deshalb nicht Gegenstand
der Anfechtungsklage, weil Inhalt des
Beschlusses nur die Frage ist, ob die Ver-
äußerung verlangt werden soll. Über die
Berechtigung eines solchen Verlangens
entscheiden nicht die Wohnungseigen-
tümer, sondern das Gericht. Dagegen
müssen die formalen Voraussetzungen
für das Veräußerungsverlangen bei der
Beschlussfassung vorliegen.
Fazit:
Eine vorangehende Abmahnung
ist formelle Voraussetzung des Entzie-
hungsbeschlusses und damit Gegenstand
der Anfechtungsklage. Im Ergebnis muss
also im Rahmen der Anfechtungsklage
geprüf werden, ob eine Abmahnung
vorliegt oder ob die Gründe für den
Entziehungsbeschluss so gewichtig sind,
dass sie ausnahmsweise entbehrlich ist.
Auch muss die Abmahnung hinreichend
bestimmt sein und ein Verhalten aufzei-
gen, das als solches einen Entziehungsbe-
schluss rechtfertigen kann. Ob Vorwürfe
dagegen inhaltlich zutrefen und ob nach
der Abmahnung erneut gegen Pfichten
verstoßen worden ist, ist ausschließlich
Gegenstand der Entziehungsklage.
Entziehung des Wohnungseigentums
Ein Entziehungsbeschluss kann per Anfechtungsklage nur formell
überprüft werden. Jedenfalls ist eine Abmahnung erforderlich.
Foto: froxx/shutterstock.com