MARKT UND MANAGEMENT
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11|2017
Der FFO im Fokus
Uneinheitlichkeit als Hürde
Verlässliche Kennzahlen spielen für Akteure in der Immobilienwirtschaft eine wichtige Rolle.
Aber wie aussagekräftig sind diese überhaupt? Eine Kennziffer, die Lesern von Finanznachrichten
täglich begegnet, ist der FFO. Doch was verbirgt sich hinter dem Kürzel?
Die Abkürzung FFO steht für „Funds from Opera-
tions“. Es handelt sich umden Cashflow-orientier-
ten Überschuss aus demoperativen Geschäft, wel-
cher nachhaltig undwiederkehrend erwirtschaftet
werden kann. Er steht für Ausschüttungen oder
Investitionen zur Verfügung. Schwieriger wird es,
wennman nach einer genaueren Definition sucht.
Zunächst erscheint es als Vorteil, dass Organisa-
tionen wie NAREIT, REALpac oder EPRA den FFO
definieren. Jedoch zeigt sich dabei eine nicht zu
missachtende Uneinheitlichkeit: Im „White Pa-
per on Funds from Operations“ (Stand 2014) der
REALpac wird explizit darauf hingewiesen, dass
diese Definitionen der drei Organisationen grund-
verschieden sind. Während in Amerika die NAREIT
ihre Definition und Berechnungen auf Grundlage
der US-GAAP Rechnungslegung aufbaut, basieren
die der EPRA und der REALpac auf IFRS.
Die EPRA übernimmt zwar laut ihrem aktuellen
White Paper die Definition der amerikanischen
NAREIT, da aber zwischen US-GAAP und IFRS
sowie weiteren nationalen Verfahren zur Rech-
nungslegungwesentliche Unterschiede bestehen,
können die Schemen zur Berechnung des FFO nicht
problemlos für den europäischen Raumübernom-
men werden.
Des Weiteren konnteman sich in Europa noch nicht
über eine Kernfrage zum Thema FFO einigen: So
gibt es verschiedene Annahmen darüber, ob der
gewinnbringende Handel mit Immobilien für ein
sonst bestandhaltendes Unternehmen zumKern-
geschäft gehört. Außerdem ist nicht geklärt, ob
Gewinne bzw. Verluste aus dem Handel mit Im-
mobilien berücksichtigt werden.
Yvonne Autherieth
Hochschule für Wirtschaft und
Umwelt Nürtingen-Geislingen
(HfWU)
Pia Steuerlein
Hochschule für Wirtschaft und
Umwelt Nürtingen-Geislingen
(HfWU)
Prof. Dr. Markus Staiber
Hochschule für Wirtschaft und
Umwelt Nürtingen-Geislingen
(HfWU)
FFO-AUSWEIS BEI IM DIMAX GELISTETEN UNTERNEHMEN
keine Angabe zur
Berechnung
kein FFO ausgewiesen
direkte Berechnung
indirekte Berechnung
39
19
4
2
25
Dennoch weist bereits heute eine Vielzahl von
Immobilienunternehmen auf freiwilliger Basis
diese Kennzahl aus. Durch die fehlenden Stan-
dards weichen die Zahlen in ihrer Methodik ihrer
Erhebung stark voneinander ab. Die Schemen zur
Berechnung orientieren sich häufig an den Ge-
schäftsmodellen der Unternehmen, wobei durch
die fehlenden Standards eine Lenkung der Berech-
nung nicht auszuschließen ist.
Wo liegen die Unterschiede?
Im Rahmen einer HfWU-Seminararbeit wurden
die Geschäftsberichte der imDeutschen Immobi-
lienaktienindex (DIMAX) gelisteten Unternehmen
(Stand November 2015) untersucht. 25 der 64
Unternehmenweisen die Kennzahl FFO aus. Aller-
dings lassen die verschieden kommunizierten Be-
griffe wie FFO ohne Veräußerungen oder FFO mit
Veräußerungen (auch FFO I und FFO II genannt)
auf Uneinheitlichkeit schließen. Diese Verschie-
denartigkeit zieht sich weiter, sobald vom FFO
Kennzahlen, wie FFO je Aktie, abgeleitet werden.
Der kommunizierte Begriff FFO lässt nicht darauf
zurückschließen, ob Veräußerungen einkalkuliert
sind oder nicht.
Die Problematik zeigt sich weiterhin in der Be-
rechnung zum FFO, da grundsätzlich sowohl die
direkte (diese wurde von 4 der 25 Unternehmen
verwendet) und die indirekte Berechnung (19
Unternehmen) möglich ist. Die fehlenden zwei
Unternehmen weisen in ihrem Geschäftsbericht
kein Schema aus. Der Weg der Berechnung ist so-
mit nicht nachvollziehbar. Alle Unternehmen, die
den direktenWegwählten, legten der Berechnung
des FFO die Nettomieteinnahmen als Ausgangs-
basis zugrunde.
Dennoch werden uneinheitliche Ergebnisse er-
zielt, da die einzelnen Positionen in der Rech-
