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MIETRECHT
INHALT
MIETRECHT
99
BGB §§ 133, 157, 535
Mietanpassungsvereinbarung;
ergänzende Vertragsauslegung
100
BGB §§ 278, 280, 535; VVG § 67 a. F., § 86 n. F.
Haftung des Vermieters von Geschäftsräumen; Bauarbeiten und
Fürsorgepflicht
100
BGB §§ 280 ff.
Schadensersatzanspruch bei Abbruch von Vertragsverhand-
lungen über den Abschluss eines Mietvertrags?
100
BGB §§ 536 a Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3, 554 Abs. 2,
578 Abs. 2
Duldungspflicht des Gewerberaummieters;
Modernisierungsarbeiten
101
BGB §§ 543, 546
Fristlose Kündigung wegen Bedrohung
des Hauswarts
WEG-RECHT
101
WEG §§ 21, 28
Entlastung des Verwalters; Leitungswasserschaden
101
WEG §§ 21, 22; BGB § 1004
Änderung der Farbgebung von Gebäudeteilen
als bauliche Veränderung
102
WEG § 26; BGB § 242
Abberufung des Verwalters; Beschlussnotwendigkeit
bei Verkehrssicherungsmaßnahmen
102
BGB § 812, WEG § 2
Bereicherungsanspruch nach Ungültigerklärung des
Beschlusses über die „Abrechnungsspitze”
102
WEG §§ 21, 28
Finanzierungsbeschluss bei kostenintensiven Maßnahmen
103
WEG §§ 43 Nr. 4, 46
Werdende Wohnungseigentümer als Beklagte
einer Beschlussanfechtungsklage
103
WEG §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1-3
Erhebliche optische Veränderung der
Wohnungseigentumsanlage
103
BGB § 278; WEG §§ 22, 14
Dachausbau und Schäden am Sondereigentum;
Mietausfallschaden
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
Telefon: 040 871683
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
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Muster
BGB §§ 133, 157, 535
Mietanpassungsvereinbarung;
ergänzende Vertragsauslegung
Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass
bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des „Lebenshal-
tungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der
mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland”
die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine
Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung
geschlossen werden muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. März
2009, XII ZR 141/07, ZMR 2009, 591).
2. Jedenfalls wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum
ab dem 1. Januar 2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Ver-
tragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe auf den
allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000
abzustellen (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. März 2009, XII ZR
141/07, ZMR 2009, 591).
BGH, Urteil vom 7.11.2012, XII ZR 41/11
Bedeutung für die Praxis
Bei der Ausfüllung der Regelungslücke muss eine Regelung gefunden wer-
den, welche die Vertragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Inte-
ressen nach Treu und Glauben getroffen hätten, wenn sie den von ihnen
nicht geregelten Fall eines Wegfalls des gewählten Index bedacht hätten.
Wie der BGH bereits entschieden hat, hätten die Vertragsparteien, wenn
sie den Fall bedacht hätten, dass der von ihnen in Bezug genommene und
auf einen bestimmten Haushaltstyp zugeschnittene Lebenshaltungsindex
nicht fortgeschrieben wird, wohl aber der für die Lebenshaltung aller pri-
vaten Haushalte in Deutschland geltende Index (jetzt: „Verbraucherpreis-
index”), redlicherweise diesen Index als Maßstab für künftige Anpassungen
des Mietzinses vereinbart. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung
muss außerdem für den Zeitpunkt des Übergangs vom früheren Lebens-
haltungskostenindex zum heutigen Verbraucherpreisindex eine Rege-
lung gefunden werden, welche die Vertragsparteien bei angemessener
Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben getroffen hätten. Nach
der nunmehr modifizierten Erhebungspraxis wird sichergestellt, dass die
Saisonhöhepunkte Weihnachten und Silvester immer im Dezemberindex
abgebildet werden. Dies verändert die Saisonfigur der Preisentwicklung ab
dem Jahr 2000 und damit auch die monatlichen Veränderungsraten, insbe-
sondere für Dezember und Januar. Legt man für die Zeit ab 2000 einheit-
lich das neue Basisjahr zugrunde, werden die methodischen Änderungen
nicht ergebnisrelevant. Demgegenüber würde eine selbst vorgenommene
Verknüpfung, zum Beispiel zum Jahreswechsel 2002/2003, dazu führen
können, dass die methodischen Unterschiede der miteinander verknüpften
Preisindizes das Gesamtergebnis verfälschen. Hätten die Parteien dieses
bedacht, hätten sie sich redlicherweise bereits ab Einführung des neuen
Verbraucherpreisindex auf die Geltung des aktuelleren Wägungsschemas
ab dem Basisjahr 2000 geeinigt, anstelle der weiteren Mietentwicklung ein
statistisch überholtes Wägungsschema zugrunde zu legen
und weitere Verfälschungen durch einen Methodenwechsel
in Kauf zu nehmen.
Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg
99
6|2013
RECHT