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20 Prozent bis zum Jahr 2020 im Blick. Er
konstatiert, dass ohne weitergehende Maß-
nahmen nur die Hälfte dieses Ziels erreicht
werden würde. Dies steht im Gegensatz zu
den Zielen bei den Treibhausgasemissionen
(minus 20 Prozent von 1990 bis 2020) und
bei den erneuerbaren Energien (Anteil 20
Prozent im Jahr 2020), die nach Ansicht
der Kommission insoweit erreicht werden,
als sich Europa auf dem Pfad zur Zielerrei-
chung befindet.
Wegen der Möglichkeit, die Ziele im Bereich
Energieeffizienz zu verfehlen, schlägt die
Europäische Kommission für den Gebäude-
sektor drastische Maßnahmen vor:
<
Eine Verpflichtung für Gebäude der
öffentlichen Hand zur energetischen
Sanierung von jährlich drei Prozent
ihrer Gebäudefläche. Entsprechend der
im Entwurf der Richtlinie festgehal-
tenen Definition fallen darunter auch
kommunale Wohnungsunternehmen in
Deutschland, wenn sie als öffentliche
Auftraggeber gelten.
<
Geplante monatliche Abrechnung des
Heizenergieverbrauchs auf Basis des
tatsächlichen Verbrauchs (das hieße
im Bereich des vermieteten Geschoss-
wohnungsbaus monatliche Heizkos-
tenabrechnung auf Basis monatlicher
Energiekostenrechnung).
<
Durch Fernwärme versorgte Gebäude
sollen in allen Wohnungen individuelle
Wärmemengenzähler erhalten.
<
Alle Informationen aus der Erfassung
und Abrechnung des individuellen Ener-
gieverbrauchs sollen den Endkunden
unentgeltlich zur Verfügung gestellt
werden.
<
Weitere Anforderungen der Richtlinie
richten sich an die Mitgliedstaaten hin-
sichtlich einer Reihe von Plänen zu den
Energieeffizienzpotenzialen der Ener-
gieinfrastruktur, zu nationalen Wärme-
und Kälteplänen, Aktionsplänen
Energieeffizienz, Vorbildfunktion der
öffentlichen Hand und so weiter.
Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht ist eine
Sanierungspflicht für Wohngebäude aus
sozialen, wirtschaftlichen, aber auch verfas-
sungsrechtlichen Gründen weder sinnvoll
noch umsetzbar. Die wirtschaftliche Leis-
tungsfähigkeit der Wohnungsunternehmen
würde mit einer verpflichtenden Sanie-
rungsrate für energetische Sanierung über-
fordert werden und letztendlich würden
Mieten ausgerechnet bei kommunalen
Unternehmen deutlich steigen.
Des Weiteren tragen in Deutschland kom-
munale Wohnungsunternehmen das wirt-
schaftliche Risiko der Insolvenz in gleicher
Weise wie die übrigen Aktiengesellschaften
(AG) und Gesellschaften mit beschränkter
Haftung (GmbH). Eine Pflicht zur Moderni-
sierung würde deswegen gegen das Gleich-
behandlungsgebot des Grundgesetzes
verstoßen, weil die kommunalen Gesell-
schaften, die als öffentliche Auftraggeber
gelten, hinsichtlich der Belastung ihrer
Eigentumsrechte gegenüber den übrigen
Wohnungsgesellschaften ungleich behan-
delt würden.
Eine monatliche Abrechnung des Heiz-
energieverbrauchs auf Grundlage des tat-
sächlichen Verbrauchs würde erhebliche
zusätzliche Abrechnungs- und Verwaltungs-
kosten verursachen, die in keinem Verhältnis
zum erwarteten Zusatznutzen gegenüber
der bereits bestehenden verbrauchsab-
hängigen Abrechnung führen würden. Sie
wären auch als monatliche Abrechnung
sozial nicht vertretbar, weil gerade Haus-
halte mit geringem Einkommen mit monat-
lich extrem schwankenden Ausgaben für
die Heizkosten konfrontiert wären. Statt
einer regelmäßigen Abrechnung bietet sich
somit eine regelmäßige Information der
Mieter an. Hinsichtlich der Verbrauchserfas-
sung ist aus wohnungswirtschaftlicher Sicht
festzuhalten, dass diese technologieneutral
erfolgen sollte und in Deutschland über
Heizkostenverteiler sinnvoll umgesetzt ist.
Derzeit beraten europäisches Parlament
und Ministerrat den Richtlinienvorschlag.
Im EU-Parlament gibt es positive Signale,
dass Technologieoffenheit gewollt ist und
statt einer monatlichen Abrechnung eine
Information erfolgen soll, soweit Smart
Meter vorhanden sind. Deutschland setzt
sich in der EU dafür ein, Wohnungen nicht
in die geplante Sanierungspflicht einzube-
ziehen. Die Beratungen dazu erfolgen in
den nächsten Monaten.
Über Energiekosteneinsparungen und
Investitionen… – eine Bewertung
Insgesamt wird anhand der europäischen
Rechtsetzung deutlich, dass die Europäi-
sche Kommission im Zuge der Ressourcen-
sicherheit und des Verbraucherschutzes die
Energieeinsparungen und damit die Kosten-
einsparungen stark im Blick hat – allerdings
nicht die dazu notwendigen Investitionen
und deren Refinanzierung. In der Begrün-
dung zum Richtlinienvorschlag für die
Richtlinie zur Energieeffizienz wird darauf
verwiesen, dass Energieeinsparungen finan-
zielle Ressourcen freisetzen, die anderweitig
in der Wirtschaft investiert werden und
zur Entlastung der unter Druck stehenden
öffentlichen Haushalte beitragen können.
Für PrivatpersonenbedeuteEnergieeffizienz,
dass sie weniger für ihre Energierechnungen
bezahlen müssten. Die EU-Kommission ver-
anschlagt in diesem Zusammenhang für die
kommenden 40 Jahre etwa 270 Milliarden
Euro jährlich an notwendigen öffentlichen
und privaten Investitionen für eine CO
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arme Wirtschaft.
Die Begründungen der EU lassen einen
sehr bedeutsamen Punkt vermissen, dass
nämlich Energieeinsparungen in Gebäuden
erhebliche Investitionen erfordern, deren
Finanzierung in den Unternehmen, aber
auch für die Mieter, letztendlich Mittel
bindet. Für selbst nutzende Eigentümer und
Mieter führt dies erfahrungsgemäß für viele
Jahre nach einer energiesparenden Maß-
nahme zu Mehrkosten.
Hier stellt sich die Frage, ob Gebäudeei-
gentümer und Mieter durch Regelungen
nicht überfordert werden. Dies kann Inves-
titionen in Energieeffizienz behindern. Vor
Deutschland und letztendlich auch vor der
Wohnungswirtschaft steht deswegen die
Aufgabe, den Umbau des Energiesystems
und die Verminderung des Verbrauchs
fossiler Rohstoffe nicht nur wirtschaftlich,
sondern auch sozial verträglich umzusetzen.
Es dürfen keine Segregationsprozesse for-
ciert werden, die allein dadurch zustande
kommen, dass Haushalte mit geringeren
Einkommen und Haushalte mit Transferein-
kommen, wie ALG II und Sozialhilfe, nicht
mehr in sanierten Wohnungen wohnen
können. Dabei handelt es sich immerhin
um rund 20 Prozent der Haushalte in
Deutschland, also insgesamt zirka acht
Millionen Haushalte. Es gilt gleichzeitig,
die Gefährdung gerade dieser Haushalte
durch steigende Energiepreise im Blick zu
behalten und angemessene Lösungen für
diese Fragen zu finden. Es ist zu erwarten,
dass diese in Abhängigkeit von Standort,
lokalem Markt, Energieversorgungsstruktur
(zum Beispiel Fernwärme aus KWK) und
weiteren Größen individuell ausfallen
müssen.
Ingrid Vogler
Referentin für Energie, Technik, Normung
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-
und Immobilienunternehmen e. V.
Die Wohnungswirtschaft
11/2011
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Wohnungspolitik
Europapolitik