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PRO POTSDAM GmbH
Balanced Scorecard – Strategieabstimmung
zwischen Stadt und Wohnungsunternehmen
Die Balanced Scorecard ist als Instrument der Unternehmensführung und Bindeglied zwischen der Strategiefindung und
-umsetzung bekannt. Das kommunale Potsdamer Wohnungsunternehmen PRO POTSDAM GmbH reichte zum Zukunftspreis
2011 „Immobilienwirtschaft auf dem Weg zu einer neuen Wirtschaftlichkeit“ einen Wettbewerbsbeitrag ein, der aufzeigt,
wie dieses Instrument im Fall von Interessenkonflikten im Spannungsfeld Stadtentwicklung, lokale Wohnungspolitik und der
Rolle der Stadtverwaltung als Gesellschafter eines Wohnungsunternehmens genutzt werden kann. Die DW stellt ihn vor.
Das Instrument ist beispielsweise geeignet,
diese Interessenkonflikte aufzulösen und
daraus einen strategischen Korridor für die
Unternehmensziele der PRO POTSDAM zu
entwickeln. Aus einer Gesamtbetrachtung
des Zielsystems (Unternehmensergebnis
+ Stadtentwicklung = Lebensqualität in
Potsdam) ergaben sich abgeleitete Maß-
nahmen. Als Ergebnis entstanden innova-
tive, bedarfsgerechte Wohnangebote, die
bereits heute eine hohe Akzeptanz bei den
Potsdamerinnen und Potsdamern finden.
Ausgangslage
Im Jahr 2009 wurde durch die Stadtverwal-
tung der Landeshauptstadt Potsdam das
so genannte „Stadtentwicklungskonzept
Wohnen“ (STEK Wohnen) erstellt. Neben
der Ermittlung der wohnungspolitischen
Anforderungen und Rahmenbedingungen
deckte diese Studie auch die Interessen-
konflikte auf, die sich aus den Aufgaben
der PRO POTSDAM ergeben (siehe Abbil-
dung 1): „Die Verfolgung von Maximal-
zielen in allen Aufgabenbereichen von
PRO POTSDAM ist unrealistisch, weil sie
das Unternehmen überfordern würde, viel-
mehr ist eine Abwägung der Ziele in den
Aufgabenfeldern notwendig“, so das STEK
Wohnen auf Seite 202.
Die Aufgaben im Einzelnen:
<
Investitionen in Bestandsmoderni-
sierung, insbesondere energetische
Sanierung der Wohnungsbestände zur
Sicherung des wohnungswirtschaftli-
chen Kerngeschäfts und Steigerung der
Attraktivität der Wohngebäude und der
Wohngebiete.
<
Investitionen in stadtentwicklungs-
politische Projekte, insbesondere die
Entwicklung von innerstädtischen Brach-
flächen und Entwicklung städtischer
Liegenschaften (wie zum Beispiel den
städtebaulichen Entwicklungsbereich
Bornstedter Feld).
<
Investitionen in Wohnungsneubau zur
Deckung der hohen Nachfrage bezie-
hungsweise Dämpfung des Mietpreisan-
stiegs durch Bereitstellung zusätzlicher
Wohnungen trotz geringer Fördermittel
einbindung.
<
Beitrag zur Entlastung des kommunalen
Haushalts, das heißt die Erwirtschaf-
tung von Gewinnen, um diese an den
städtischen Haushalt abzuführen und
<
die Versorgung mit preisgünstigem
Wohnraum, um insbesondere auch
einkommensschwachen Bevölkerungs-
gruppen Wohnungen in Potsdam zur
Verfügung zu stellen.
Diese vielfältigen, nicht vollständig erfüll-
baren Anforderungen bedingten zudem
lebhafte politische Debatten, Anträge von
Stadtverordneten und Presseartikel. Ange-
sichts dieser Tatsachen war ein Abstim-
mungsprozess mit, aber vor allem innerhalb
der Stadtverwaltung erforderlich, der im
Rahmen eines „Balanced-Scorecard-Verfah-
rens“ durchgeführt wurde.
Balanced-Scorecard-Verfahren
Das Projekt wurde unter Einbindung einer
externen Beratungs- und Wirtschaftsprü-
fungsgesellschaft gemeinsam von der PRO
POTSDAM und der Stadtverwaltung der Lan-
deshauptstadt Potsdam (Bereich Finanzen/
Beteiligungsmanagement) durchgeführt.
Die Zielsetzungen waren wie folgt definiert:
<
Feststellung der wirtschaftlichen Leis-
tungsfähigkeit des Unternehmens,
Identifikation und Bewertung der
Chancen und Risiken ausgehend von
der 10-Jahres-Wirtschaftsplanung des
Unternehmens.
<
Feststellung der Interessenlagen der
Stakeholder und Darstellung der vor-
handenen Stärken und Schwächen als
Grundlage für die
<
Entwicklung eines Strategiekonzepts des
Unternehmens auf Basis abgestimmter
Zielformulierungen der Gesellschafterin
und Implementierung von Verfahren,
die eine konsequente Umsetzung der
Zielsetzungen im Rahmen eines strate-
gischen Korridors ermöglichen.
Der Kern der Zielabstimmungen fand in zwei
Workshops zusammen mit dem Oberbür-
germeister und den drei Beigeordneten der
Stadtverwaltung für die Geschäftsbereiche
Finanzen, Bauen und Soziales statt. Unter-
stützt wurde dieser Prozess durch Nutzung
einer (vereinfachten) Wirtschaftsplansimu-
lation. Sie konnte sofort aufzeigen, welche
Auswirkungen eine „Stellschraube“ für alle
anderen Zielsetzungen hätte. Im Zuge dieser
Simulationen wurden die vorhandenen
Interessenkonflikte der unterschiedlichen
Bereiche der Stadtverwaltung sehr deutlich
und so die Grundlagen für folgende Priorisie-
rung der Zielsetzungen geschaffen:
1.
Sicherung des wohnungswirtschaftlichen
Kerngeschäfts
2.
Verfolgung städtischer Zielsetzungen
a. Neubau
b. Mietpreis- und Belegungsbindungen
c. Stadtentwicklungsprojekte
3.
Beiträge für den kommunalen Haushalt
(Gewinnabführung)
Ausgehend vom finanziellen Potenzial des
Abb. 1:
Quelle: PRO POTSDAM
Die Wohnungswirtschaft
10/2011
Unternehmen
62
DW-Zukunftspreis 2011