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weitergegeben wird – keinen permanenten
Veränderungen unterliegt. Rechtsstreitig-
keiten wären vermeidbar. Die im Modell
induzierte starke Linearisierung der Bemes-
sungsgrundlage könnte durch weitere Dif-
ferenzierungen der Äquivalenzzahlen, zum
Beispiel im Bereich der Wohngrundstücke
nach Einfamilienhaus-, Zweifamilienhaus-
und Mietwohngrundstücke, gegebenenfalls
auch nach Baualtersklassen, und im Bereich
der Nicht-Wohngrundstücke nach unter-
schiedlichen Nutzungsarten, abgeschwächt
und mit einer Wertkomponente versehen
werden.
Das Modell Thüringen ist als vereinfachtes
Sachwertverfahren für die Bewertung von
Mietwohngrundstücken nicht geeignet.
Wenn die Grundsteuer anhand einer wert
orientierten Bemessungsgrundlage ermit-
telt werden soll, dann kommt hierfür nur
ein Ertrags- oder Vergleichswertverfahren
in Frage. Dem wird der Reformvorschlag
Thüringen nicht gerecht. Die Bodenricht-
werte stehen, unabhängig davon, dass
sie gar nicht überall – wie gesetzlich vor-
gesehen – zeitnah ermittelt vorliegen, in
keiner Relation zur Ertragskraft des Grund-
stücks.
Das Modell Bremen stellt das anspruchs-
vollste und verwaltungsaufwändigste
Verfahren der drei Reformvorschläge dar.
In die Wertermittlung geht eine Viel-
zahl von Daten des Immobilienmarktes
ein, die zudem ständigen Veränderungen
unterliegen. Die Verkehrswertermittlung
ist kompliziert, intransparent und daher
häufig schwer nachprüfbar. Streitigkeiten
sind vorprogrammiert. Zudem könnte ein
Abstellen auf den aktuellen Verkehrswert
eine sich jährlich ändernde Grundsteuerbe-
messungsgrundlage bedeuten. Der daraus
für die Wohnungsunternehmen resultie-
rende Verwaltungsaufwand – gerade im
Zusammenhang mit der Weiterbelastung
der Grundsteuer an die Mieter – wäre nicht
akzeptabel.
Diese Wirkungen könnten abgeschwächt
werden, wenn die Verkehrswerte nur in
bestimmten zeitlichen Abständen und nur
bei bestimmten eingetretenen prozentualen
Veränderungen angepasst würden. Dies
sind aber Details, die im Gesetzgebungsver-
fahren geklärt werden müssen.
Fazit
Nach Auswertung der Ergebnisse wäre auf-
grund der Einfachheit des Verfahrens dem
Modell Süd der Vorzug zu geben. Sollte
die Ermittlung der Bemessungsgrundlage
stattdessen wertorientiert erfolgen müssen,
kommt für den Bereich der Mietwohngrund-
stücke nur ein Ertragswertverfahren, wie
mit dem Modell Bremen vorgeschlagen, in
Betracht.
Das Modell Thüringen scheidet aus. Die
Probeberechnungen sind zwar nicht reprä-
sentativ, machen aber für den vom GdW
und seinen Regionalverbänden vertretenen
Mietwohnungsbestand eine erste Tendenz
der Wirkungen der vorgeschlagenen Reform-
modelle sichtbar. Wie die Wirkungen auf
andere Grundstücksarten (Ein- und Zwei-
familienhäuser, Gewerbeimmobilien) sind,
werden erst die Erhebungen des Statisti-
schen Bundesamtes zeigen.
WP/StB Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin,
Antje Große, Wissenschaftliche Mitarbeiterin,
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e. V., Berlin
1
vgl. BFH-Urteil vom 30.06.2010 (Az.: II R 60/08)
2
Die Ermittlung der Bemessungsgrundlage Bremen erfolgte
vereinfacht anhand des Ertragswertverfahrens nach
Immobilienwertermittlungsverordnung, die die normierten
Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten von Grund
stücken regelt. Zur Steuermesszahl trifft der Reformvorschlag
Bremen keine Aussage.
Die Wohnungswirtschaft
10/2011
Management
46
Bilanz- und Steuerwesen