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Grundsteuer – Überlegungen zur Reform
und Erhebungen des GdW
Derzeit beschäftigt sich eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe mit verschiedenen Vorschlägen zur Reform der Grundsteuer. Um
sich ein Bild über die Wirkungen dieser Reformvorschläge für den Mietwohnungsbereich zu verschaffen, hat der GdW
zusammen mit seinen Regionalverbänden erste Probeberechnungen durchgeführt. Die Ergebnisse werden im Nachfolgenden
kurz dargestellt und bewertet. Lesen Sie Teil 2 der DW-Serie zu aktuellen Bilanz- und Steuerfragen.
Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer
ist der Einheitswert nach den Wertver-
hältnissen in den alten Ländern von 1964
und in den neuen Ländern von 1935.
Diese Bemessungsgrundlage ist seit vielen
Jahren – wegen der nicht mehr zeitnahen
Bewertung – in der Kritik. Zuletzt hat der
Bundesfinanzhof im Jahr 2010
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die Ver-
fassungsmäßigkeit der Bewertung geprüft.
Er urteilte zwar, dass die Einheitswerte bis
2007 als verfassungsgemäß zu beurteilen
seien, wies aber für die Zukunft auf verfas-
sungsrechtliche Zweifel hin. Dieses Urteil
hat den Druck erhöht, nunmehr tätig zu
werden.
Bund und Länder bildeten eine Arbeits-
gruppe, die eine Reform vorbereiten soll.
Drei Modelle werden näher untersucht,
mit Probeberechnungen des Statistischen
Bundesamtes (die Ergebnisse liegen voraus-
sichtlich im Herbst 2012 vor) unterlegt und
sollen dann in einem politischen Vorschlag
zur Reform münden. Ob dieser noch vor der
nächsten Bundestagswahl 2013 vorgelegt
wird, ist zweifelhaft.
Zurzeit diskutierte Reformmodelle
Von den Ländern werden drei Modelle
näher untersucht:
Das Modell Bremen
stellt als neue Bemes-
sungsgrundlage für die Grundsteuer auf
vereinfacht ermittelte Verkehrswerte ab.
Zur Wertermittlung sollen die individuellen
Daten des zu bewertenden Grundstücks
mit den aus mathematisch-statistischen
Verfahren der Regressionsanalysen gewon-
nenen Vergleichsdaten des Immobilien-
marktes verknüpft werden.
Das Modell Süd
sieht eine wertunabhän-
gige Bemessungsgrundlage vor. Zur Wert-
ermittlung bei bebauten Grundstücken
werden die Grundstücks- und Gebäudeflä-
chen mit festen Faktoren (so genannte Äqui-
valenzzahlen: zwei Cent je Quadratmeter
Grundstücksfläche und 20 Cent je Quad-
ratmeter Gebäudefläche bei Wohnnutzung)
multipliziert. Die Summe aus Boden- und
Gebäudewert ergibt die Grundsteuerbemes-
sungsgrundlage.
Das Modell Thüringen
versteht sich als
Kompromissvorschlag und sieht zur Wert-
ermittlung bei bebauten Grundstücken
die Kombination aus wertorientierter
Bodenkomponente und wertunabhängiger
Gebäudekomponente vor. Der Gebäudewert
ermittelt sich ebenfalls aus der Anwendung
eines festen Faktors (20 Cent je Quadrat-
meter Bruttogrundfläche bei Wohnnutzung)
auf die Bruttogrundfläche des Gebäudes.
Für die Ermittlung des Bodenwertes wird
auf den Bodenrichtwert abgestellt. Dieser
geht mit 0,5 von Tausend in die Berechnung
ein. Die Summe aus Boden- und Gebäude-
wert ergibt die Grundsteuerbemessungs-
grundlage.
Eckpunkte einer Grundsteuerreform
Aus Sicht des GdW und seiner Regionalver-
bände muss eine Grundsteuerreform:
<
aufkommensneutral erfolgen,
<
eine Bemessungsgrundlage zugrunde
legen, die ohne hohen Verwaltungsauf-
wand ermittelbar ist, denMietwohnungs-
bereich angemessen berücksichtigt (kein
Sachwertverfahren), nicht zu einer Erhö-
hung der Mietbelastung führt und auch
den wohnungswirtschaftlichen Anfor-
derungen bei der Weiterbelastung der
Grundsteuer an die Mieter gerecht wird,
<
strukturellen Leerstand angemessen
berücksichtigen,
<
die Unterstützung einer nachhaltigen
Stadt- und Raumentwicklung ermögli-
chen.
Diese Positionen stimmen auch weitest-
gehend mit denen des Deutschen Mieter-
bundes und der BSI Bundesvereinigung
Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft
überein. Da die Bedeutung der Grundsteuer
für Vermieter und Mieter hoch ist, haben
der GdW und seine Regionalverbände erste
Berechnungen durchgeführt. Die Ergebnisse
sind erstaunlich.
Ergebnisse der Probeberechnungen
In zehn Modellstädten haben der GdW
und seine Regionalverbände Probeberech-
nungen durchgeführt. Der Auswertung
liegen Daten von 26.166 Wohneinheiten
zugrunde. Dies entspricht 1,6 Prozent des
Bestandes der GdW-Unternehmen in den
Modellstädten. Die Abbildungen zeigen je
Modellstadt das Verhältnis der derzeitigen
Bemessungsgrundlage zur vorgeschlagenen
Bemessungsgrundlage je Reformmodell.
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Vorab ist festzustellen, dass bei keinem der
untersuchten Reformmodelle eine Korre-
lation zwischen den derzeitigen Einheits-
werten und der jeweils vorgeschlagenen
Bemessungsgrundlage besteht. Im Hinblick
auf die Belastungsverschiebungen wären
die untersuchten Grundstücke mit derzeit
niedrigeren Einheitswerten bei allen disku-
tierten Modellen die „Verlierer“, die Grund-
stücke mit höheren Einheitswerten die
„Gewinner“.
Beim Modell Süd ist über alle Modellstädte
hinweg eine starke Linearisierung der Werte
zu verzeichnen. Im Vergleich zum Modell
Süd weist die Bemessungsgrundlage nach
demModell Thüringen eine deutlich größere
Spannweite auf, wobei in den Modell-
städten, in denen die Bodenrichtwerte
relativ geringe Varianzen haben, ebenfalls
eine Tendenz zur Linearisierung der Werte zu
verzeichnen ist. Allerdings ist in Städten mit
Bilanz- und Steuerwissen
Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Die Wohnungswirtschaft
10/2011
Management
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Bilanz- und Steuerwesen