wohnungspolitische informationen 46/2019

AUS DEN VERBÄNDEN Große Studie belegt: Der Hamburger Wohnungsmarkt funktioniert Hamburg – Die Hamburger Wohnungswirtschaft hat eine unabhängige Studie vom Center for Real Estate Studies (CRES) zum Hamburger Mietwohnungsmarkt erstellen lassen. Es wurden „echte“ Mietmarktdaten von rund 270.000 Mietwoh- nungen in Hamburg untersucht. Ergebnis: Miethöhen und Fluktuationsraten belegen einen funktionierenden Mietwoh- nungsmarkt, so dass weitere regulatorische Eingriffe und politischer Aktionismus fehl am Platz sind. Hamburg ist als Metropole mit wachsen- der Bevölkerung seit langem ein begehr- ter Wohnstandort. Dies ist mit steigenden Immobilien- und Mietpreisen sowie sin- kendem Wohnungsleerstand verbunden, insbesondere in den stark nachgefragten Stadtteilen. Von Wohnungsnot und explo- dierenden Mieten kann jedoch generell nicht die Rede sein. Vor diesem Hintergrund hat die Hamburger Wohnungswirtschaft beim Center for Real Estate Studies (CRES), Berlin, zur weiteren Versachlichung des Themas zum dritten Mal eine unabhängige Studie in Auftrag gegeben. Echte Mietmarktdaten von 270.000 Wohnungen Als Grundlage dieser großen umfassenden Untersuchung zum Mietpreisgefüge in der Hansestadt dienen „echte“ Mietmarktda- ten aus dem Jahr 2019 – im Gegensatz zu diversen anderen Untersuchungen, die auf Angebotsmieten aus Internetportalen basieren – von rund 270.000 Mietwoh- nungen sowohl von privatwirtschaftlichen, städtischen und genossenschaftlichen Ver- mietern. Die vorliegende Studie nutzt damit rund die 22-fache Datenmenge, die im Mietenspiegel der Stadt Hamburg verar- beitet wird und stellt knapp ein Drittel des gesamten Mietmarktes dar. Ausreichend Angebote zu marktrea- listischen Konditionen Das Ergebnis: Mieter können in der Elbmet- ropole nach wie vor ausreichend Angebote zu marktrealistischen Konditionen finden. Hochgerechnet auf den gesamten Hambur- ger Mietwohnungsmarkt mit rund 712.000 Mietwohnungen liegt die rechnerische Durchschnittsmiete bei monatlich 8,21 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Ergebnis der Studie: 90 Prozent aller Mieten liegen unter 10,89 Euro pro Quadratmeter. Fast 70 Pro- zent der Hamburger Mieten liegen zwischen 6,19 und 10,24 Euro pro Quadratmeter. Die öffentliche Wahrnehmung orientiert sich oft an Angebotsmieten aus Immobi- lienportalen. Im Vergleich zu diesen häu- fig zitierten (Angebots-)Mietpreis-Studien zeigt diese Studie den wirklichen Miet- wohnmarkt. Verwaltungen, private Anbie- ter und Genossenschaften listen häufig ihre Angebote nicht in diesen Portalen. Die wirklichen Abschlussmieten liegen daher erheblich unter den Spitzen, die in Porta- len dargestellt werden. Im Durchschnitt beträgt der Unterschied rund 3,70 Euro beziehungsweise 44 Prozent. Die einzelnen Studienergebnisse zeigen: Hochgerechnet auf den Hamburger Miet- wohnungsmarkt beträgt die Durchschnitts- miete in normaler Wohnlage – analog zu den Lagekriterien des Hamburger Mieten- spiegels – 7,91 Euro pro Quadratmeter und in guter Wohnlage 9,72 Euro pro Quad- ratmeter. Bestandmieten steigen deutlich lang- samer als allgemeine Teuerungsrate Im Gegensatz zur medialen Wahrnehmung belegt die Studie, dass die Bestandmieten im Durchschnitt deutlich langsamer als die allgemeine Teuerungsrate gestiegen sind: Verbraucherpreise stiegen von 2000 bis 2019 um 32 Prozent. Die tatsächlichen Mieten stiegen nur um neun Prozent. Im Schnitt kommen Mieterhöhungen nur halb so häufig vor, wie sie das Gesetz zulässt. Die Neuvertragsmieten / Wiedervermie- tungsmieten liegen naturgemäß höher als die Bestandsmieten. Diese liegen im Durchschnitt mit 0,46 Euro pro Quadrat- meter über den Bestandsmieten. Niedriger sind die Mieten bei den preisgebundenen Wohnungen. Die durchschnittliche Netto- kaltmiete liegt hier bei 6,26 Euro pro Qua- dratmeter. Im genossenschaftlichen Bereich steht jede fünfte Wohnung in diesem Seg- ment für eine gute Wohnraumversorgung. Auch die Höhe der ermittelten Fluktua- tionsrate, das heißt das Verhältnis der in einem Jahr neu vermieteten Wohnungen zum Gesamtbestand, spiegelt einen funk- tionierenden Mietwohnungsmarkt wider. Die durchschnittliche Fluktuation über die gesamte Studie beträgt knapp 7,5 Pro- zent. Demnach werden in Hamburg jähr- lich rund 53.000 Mietverhältnisse neu geschlossen. Häufiger Mieterwechsel setzt ein entsprechendes Angebot attraktiver Wohnungen voraus. Vertreter der Hamburger Wohnungs- wirtschaft zu den Daten „Die Studie verdeutlicht mir fünf Dinge“, erklärte Andreas Breitner , Verbandsdi- rektor des Verbandes norddeutscher Woh- nungsunternehmen (VNW). „Erstens: Der Wohnungsmarkt in Hamburg ist in Tei- len angespannt. Zweitens: Es gibt keinen Grund zur Panik. Drittens: Es gibt auch viele günstige Wohnungen. Das zeigt die monatliche Durchschnittsmiete der VNW- Mitgliedsunternehmen in Höhe von 6,79 Euro pro Quadratmeter. Viertens: Den Mangel an bezahlbaren Wohnungen besei- tigt nur der Neubau. Das wird aber immer schwieriger, weil es an ausreichend Grund- stücken mangelt und die Baupreise in den vergangenen beiden Jahren dramatisch gestiegen sind. Fünftens: Das ,Bündnis für das Wohnen‘ wirkt. Wir werden uns dort weiterhin dafür stark machen, damit Mie- terinnen und Mieter mit geringerem Ein- kommen sich auch künftig leisten können, in Hamburg zu leben.“ „Es zeigt sich erneut, dass der Hamburger Weg der richtige Weg ist: Regulieren, wo es nötig ist, Freiheit lassen, wo es möglich ist“, sagte der Vorsitzende des Grundei- gentümer-Verbandes Hamburg, Torsten Flomm . „Natürlich würden wir uns an der einen oder anderen Stelle mehr Freiheit im Mietwohnungsmarkt wünschen. Vor allem aber - das ist das wichtigste - eine Versach- lichung der Mietendiskussion.“ „Die Studie hat bewiesen, dass der Ham- burger Wohnungsmarkt funktioniert“, so Sönke Struck , Vorsitzender des BFW Lan- desverbandes Nord. „Wir brauchen keine regulatorischen Eingriffe in die Marktme- chanismen, sondern vielmehr verlässliche Rahmenbedingungen, damit sich Woh- nungsunternehmen auch weiterhin im Wohnungsneubau engagieren. Denn: Nach wie vor ist Wohnungsneubau die beste und einzige nachhaltige Mietpreisbremse – dann wird der Hamburger Mietwohnungs- markt auch weiterhin funktionieren.“ „Die zentrumsnahmen Stadtteile wie Eims- büttel, Eppendorf und die ‚Schanze’ sind stark nachgefragte, urbane und somit attraktive Teilmärkte mit durchaus hohen Mieten“, sagte der Vorsitzende des IVD Nord, Axel-H. Wittlinger . „Jedoch zeigt die Studie auf: Fast 70 Prozent der Ham- burger Wohnungsmieten liegen zwischen 6,19 und 10,24 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Die Studie hat erneut den Beweis erbracht: Hamburg hat einen insgesamt stabilen und funktionierenden Mietwoh- nungsmarkt mit einer grundsätzlich gesun- den Fluktuation. Insbesondere vor dem Hin- tergrund der politischen Diskussion um die Verschärfung der Mietpreisbremse und der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum trägt die Studie weiter zur Versachlichung der Diskussion bei.“ (str/flo/wag/schir/schi) Die Studie finden Sie unter https://bit.ly/2C04vUI , ein Video zur Pressekonfe- renz unter https://bit.ly/2JIMrCW 46/2019 5