Verwalter-Brief 6/2020

Deckert/Elzer kompakt Die Eigentumswohnung www.haufe.de/immobilien Entscheidung des Monats Rohrwärmeabgabe: Wie sind die Kosten umzulegen? § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmever- teilung nicht entsprechend anwendbar. In den Fällen der Rohrwärmeabgabe können die Kosten des Wärmever- brauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1, Abs. 2 HeizkostenV verteilt werden, wenn von den elektronischen Heizkos- tenverteilern infolge der Rohrwärme- verluste weniger als 20% der abgege- benen Wärmemengen erfasst wird. BGH, Urteil vom 15.11.2019, V ZR 9/19 Der Fall: In einer Wohnungseigentumsanlage werden die Kosten des Betriebs der zentralen Hei- zungsanlage im Verhältnis 30% Grundkosten und 70% Verbrauch umgelegt. Die im Keller verlaufenden Leitungen sind freiliegend, al- lerdings überwiegend gedämmt. Innerhalb der Wohnungen liegen die Verteilleitungen unter Putz, sind dort aber schlecht oder gar nicht gedämmt. Die erfassten Verbrauchs- wärmeanteile liegen überwiegend im Be- reich von unter 20%. Ein Wohnungseigentümer geht vor diesem Hintergrund wegen der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gegen den Be- schluss vor, mit dem die Jahresabrechnung ge- nehmigt wurde. Amts- und Landgericht geben ihm Recht. Sie meinen, § 7 Abs. 1 Satz 3 Heiz- kostenV sei im Fall entsprechend anwendbar. Das Problem: Nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwie- gend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Zentrales Problem des Falles ist die Frage, ob diese Bestimmung entsprechend anwendbar ist, wenn ein we- sentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs aus anderen Gründen nicht erfasst wird. Daneben ist zu fragen, ob § 9a Abs. 1 Heizkos- tenV anwendbar ist. Diese Vorschrift ermög- licht es, den Verbrauch bei einem Geräteaus- fall anhand des Verbrauchs vergleichbarer Zeiträume, vergleichbarer anderer Räume oder anderer Ersatzmaßstäbe zu ermitteln. So hat der BGH entschieden: 1. Das Ergebnis Der BGH lehnt eine entsprechende Anwen- dung von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ab. Diese Bestimmung sei nur anwendbar, wenn die dort genannten Voraussetzungen vorlä- gen. Im Fall sei es nicht so. Soweit Unterge- richte aus diesem Grunde eine Anwendung des § 9a Abs. 1 HeizkostenV erwogen hät- ten, sei auch dieser Weg nicht gangbar. Denn die elektronischen Heizkostenverteiler seien ordnungsgemäß installiert und funktionierten gemäß ihrer Bestimmung. Die geringe Erfas- sungsrate der abgegebenen Wärme stelle auch keinen anderen „zwingenden Grund“ im Sinne des § 9a Abs. 1 HeizkostenV dar. 2. Grundlagen zur HeizkostenV Eine Jahresabrechnung entspreche nur dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Ver- waltung, wenn sie den Anforderungen der Entscheidung des Monats: WEG-Rechtsprechung kompakt Rohrwärmeabgabe: Wie sind die Kosten umzulegen? Liebe Leserin, lieber Leser, die Kosten der Versorgung mit Wärme sind auf der Grundlage der Verbrauchserfassung zu verteilen. Diese Anordnung, die sich in § 6 Abs. 1 HeizkostenV findet, geht davon aus, dass Verbrauch messbar ist. So liegen die Dinge aber nicht immer. Einen dieser Fälle beschreibt § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV. Er widmet sich Gebäuden, in denen die frei- liegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird. Für diesen Fall und unter den von ihm genannten Bedingungen (frei- liegende Leitungen, die überwiegend unge- dämmt sind) kann der Wärmeverbrauch nach „anerkannten Regeln der Technik“ bestimmt werden. In der Praxis fragt sich, ob diese Mög- lichkeit, den Nutzerverbrauch nicht zu messen, sondern zu schätzen, auch in anderen Fällen gegeben ist. Für Mietsachen hatte der BGH diese Frage schon vor einigen Jahren verneint. Was im Wohnungseigentumsrecht gilt, hat der BGH aber erst jetzt geklärt. Herzlichst Ihr Dr. Oliver Elzer