Verwalter-Brief 6/2020

www.haufe.de/immobilien 8 In vielen Mietverträgen verlangt der Vermieter vom Mieter den Abschluss und Nachweis einer Haftpflichtversicherung. Ist dies rechtlich zulässig? Und wenn ja, was für Möglichkeiten hat der Vermieter, wenn der Nachweis nicht eingereicht wird? Enthält der Mietvertrag eine Formularklausel, wonach der Mieter ver- pflichtet ist, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, dann ist diese Klausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB aufgrund einer unangemessenen Be- nachteiligung des Mieters unwirksam. Eine individualvertraglich ausgehandelte Vereinbarung zwischen Mie- ter und Vermieter, z.B. in einem speziellen Nachtrag zum Mietvertrag, wäre hingegen wirksam. In diesem Fall kann der Vermieter von dem Mieter den Nachweis einer solchen Versicherung fordern. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter den Mieter abmahnen und bei weiter fehlendem Nachweis ggf. sogar kündigen. Können Beschlüsse, die in der Vergangenheit immer wieder ab- gelehnt wurden, immer wieder neu beantragt werden, selbst wenn sich die Sachlage nicht geändert hat? Solange die Behandlung eines bestimmten Beschlussantrages unter be- stimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen könnte, ist dieser immer wieder neu auf die Tagesordnung zu setzen. Etwas anderes gilt dann, wenn der Beschlussantrag nur noch aus rein queru- latorischen Gründen gestellt wird, der entsprechende Beschluss zweifelsfrei ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen würde oder nichtig wäre. Hat ein vom Erstverwalter nach Entstehung der WEG angewen- deter Umlageschlüssel für die Betriebskosten der Doppelparker- Anlage nach Anzahl der Plätze Vereinbarungscharakter? Kann der jahrelang praktizierte Umlageschlüssel eigenmächtig vom Verwalter ohne Mehrheitsbeschluss geändert werden? Der von dem Erstverwalter angewandte Verteilungsschlüssel hat keinen Vereinbarungscharakter. Auch kann der Verwalter nicht eigenmächtig den Verteilungsschlüssel ändern. Es gilt ausschließlich der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsord- nung oder evtl. der in einer späteren Vereinbarung geregelte Vertei- lungsschlüssel. Gibt es dort keinen speziell geregelten Verteilungs- schlüssel für die Doppelparker-Anlage, dann greift der allgemeine Verteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 WEG. Hat der Mieter während der Heizperiode Anspruch auf eine be- stimmte Mindesttemparatur? Wenn ja, wie hoch ist diese? Während der Heizperiode, welche in der Regel von 1. Oktober bis 30. April des Folgejahres dauert, hat der Mieter einen Anspruch, dass zwi- schen 6:00 und 24:00 Uhr die Wohnung auf eine Mindesttemperatur von 20 bis 22° C beheizt werden kann. Zwischen 24:00 und 6:00 Uhr genügt es, wenn die Wohnung auf 18° C beheizt werden kann. Nach einer Amtsniederlegung und vorzeitigen Verwalterver- tragskündigung meldet sich keiner der sehr zerstrittenen Woh- nungseigentümergemeinschaft und auch kein Bevollmächtigter, um die Unterlagen abzuholen. Wie kann in einer solchen Situati- on weiter verfahren werden? Da es sich bei der Übergabe der Verwaltungsunterlagen um eine Hol- schuld der nunmehr gemäß § 21 Abs. 1 WEG gemeinschaftlich ver- waltenden Eigentümer handelt, sollten zumindest die Mitglieder des Verwaltungsbeirats unter Fristsetzung dazu aufgefordert werden, die Unterlagen nach vorheriger Ankündigung während der Geschäftszeiten in den Büroräumen der Vorverwaltung abzuholen. Der BGH hat ja den Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Einbau eines Personenaufzugs trotz dessen Kostenübernahme- angebot und einer schwer behinderten Enkeltochter verneint. Würde für einen Mieter etwas anderes gelten? Nach § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes In- teresse daran hat. Dürfen die laufenden Instandhaltungskosten vom Rücklagen- konto bezahlt werden oder dürfen vom Rücklagenkonto nur Be- träge bezahlt werden, die durch Beschlussfassung gedeckt sind? Grundsätzlich muss jede Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung von Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen durch einen speziellen Beschluss gedeckt sein. Was heißt Allstimmigkeit? Wird darunter Einstimmigkeit ver- standen? Ist dafür auch eine Vollmacht für die ET-Versammlung zulässig? Allstimmigkeit bedeutet, dass die Zustimmung ausnahmslos aller Ei- gentümer erforderlich ist. Ein einstimmiger Beschluss in einer Eigentü- merversammlung, in der nicht alle Eigentümer anwesend oder wirksam vertreten sind, erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Sind hingegen alle nicht anwesenden Eigentümer bei einem einstimmigen Beschluss wirk- sam durch Vollmacht vertreten, erfolgt die Zustimmung allstimmig. Es wurde eine Sonderumlage für eine größere Instandsetzungs- maßnahme beschlossen. Darf der Verwalter den Auftrag an den Handwerker schon erteilen, auch wenn auf die Sonderumlage noch nicht vollständig eingezahlt ist? Dies hängt im Einzelfall von dem konkreten Beschlusswortlaut ab. Wur- de nichts Abweichendes beschlossen, ist der Beschluss über die Durch- führung der Instandsetzungsmaßnahme, unabhängig von der Bezahlung der Sonderumlage, sofort umzusetzen. Es empfiehlt sich daher, in dem Beschluss zu regeln, dass die Auftragserteilung erst nach Bestandskraft und vollständiger Zahlung der Sonderumlage erfolgt. Haben Sie Fragen für diese Rubrik? – Schreiben Sie uns: immobilien@haufe.de Sie fragen – unsere Experten antworten RA Dr. Dirk Sütterlin, München, beantwortet Ihre Fragen FAQ