Verwalter-Brief 6/2020

sammlungsverbot. Das macht die Sache einfach. Keine Eigentümerver- sammlungen und keine Belegprüfungen durch die Verwaltungsbeiräte. Erweiterung des Begriffs der Unzeit Der Begriff der Unzeit ist daher um folgende Beispiele zu ergänzen: Personenansammlungen in entsprechender Konstellation sind durch den Gesetzgeber verboten, z.B. wenn die Versammlung unter die Schutzmaßnahmen des § 28 Abs. 1 Satz 2 IfSG fällt, die zuständigen Behörden für Schutzmaßnahmen eine Durchführung nicht empfehlen (§§ 28, 54 IfSG) oder die Empfehlungen des Robert Koch-Institutes, sofern dieses die Vermeidung jeglicher Sozialkontakte empfiehlt. Es wurde der Katastrophenfall für die Stadt, den Kreis, das Bundes- land ausgerufen, wie derzeit in Bayern. Es bestehen Einreiseverbote (innerhalb der BRD), wie derzeit sie in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern bestanden haben, die eine Teilnahme nicht möglich machen. Es bestehen Einreiseverbote von ausländischen Eigentümern in die BRD, die eine Teilnahme nicht möglich machen. Im Rahmen seines Ermessensspielraums muss der Verwalter auch fol- gende Punkte abwägen: Liegt der Versammlungsort in einem Risikogebiet mit höheren Infek- tionszahlen? Kommen die Versammlungsteilnehmer aus Gebieten mit höheren Infektionszahlen? Welche Altersstruktur/Risikogruppen sind in der WEG vorhanden? Wohnen alle Eigentümer im räumlichen Umfeld der WEG, besteht für die Gegend keine nennenswerte Ansteckungsgefahr mehr und arbeiten öffent- liche Einrichtungen und Schulen wieder im Regelbetrieb, dürfte auch weni- ger gegen die Durchführung einer Eigentümerversammlung sprechen. Die Raum- und Zeitfrage Es stellt sich dann aber immer noch die Zeit- und Raumfrage. Grundsätz- lich ist zu fragen, ob überhaupt noch alle Eigentümerversammlungen 2020 durchführbar sind und in welchen Räumen mit welchen Hygiene- maßnahmen. Wann, wie und welche Gaststätten und Versammlungs- orte wieder öffnen, ist derzeit nicht absehbar. Heranzuziehen sind die Hygienemaßnahmen, die derzeit im öffentlichen Raum (Nahverkehr und Einzelhandel) gelten. Mundschutz, Abstandsregelung und Desin- fektion. In welchen Räumen Versammlungen dann noch im Hinblick auf Größe und Abstandsregelungen geeignet sind, wird den Verwalter vor nicht kleine organisatorische Herausforderungen stellen. Der Bespre- chungsraum im Verwalterbüro wird wohl regelmäßig zu klein sein. Mit welchen Punkten sollte man sich auseinandersetzen und lösen? Maßnahmen zur Gewährleistung eines Mindestabstands von 1,5 m angemessene Information für Eigentümer/Bevollmächtigte und Mit- arbeiter über die getroffenen Schutz- und Hygienemaßnahmen und deren Einhaltung (Aushang, Flyer, Piktogramme etc.) ggf. Installation von transparenten Abtrennungen zum Schutz der Versammlungsteilnehmer Festlegen eines „Maskenkonzepts“ für Kunden mit der Verpflichtung, eigene geeignete Mund-Nase-Bedeckung zu verwenden (Schal, Tü- cher, Community-Masken bzw. Alltagsmasken) oder alternativ Be- reitstellung von geeigneten Mund-Nase-Bedeckungen durch den Verwalter (empfehlenswert ist immer die Vorhaltung von ein paar „Reservemasken“, falls Teilnehmer ihren Schutz vergessen haben) regelmäßige Belüftung/Reinigung eigener Versammlungsräume regelmäßige und in kurzen Abständen durchzuführende Reinigung aller häufig berührten Flächen (Türklinken und -griffe, Handläufe, Tas- taturen, Touchscreens, Armaturen) ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ Das Wann und Wo der Eigentümer- versammlung in Zeiten von Corona Steffen Haase, Augsburg In Zeiten der Corona-Pandemie beschäftigen sich Verwalter, Bei- räte und Eigentümer mit der Frage: Wann und wo können wieder Eigentümerversammlungen stattfinden? Die Frage ist nicht ganz neu, ist jedoch aktuell unter neuen Gesichtspunkten zu betrach- ten. Die Frage des Ortes und der „Unzeit“ hat auch schon früher die Gerichte beschäftigt. Ermessensspielraum des Verwalters Der Verwalter hat bei der Wahl des Versammlungsortes einen Ermes- sensspielraum. Das Ermessen wird pflichtwidrig ausgeübt, wenn die Versammlung bewusst an einen Ort gelegt wird, den ein Mitglied der Gemeinschaft aus Gesundheitsgründen nicht aufsuchen kann. In der Ver- gangenheit war hier das Paradebeispiel der Versammlungsort im 4. OG ohne Aufzug und der gehbehinderte Eigentümer. Auch bei der Wahl der Versammlungszeit hat der Verwalter einen Ermessensspielraum, hierbei muss er die Belange aller Eigentümer gegeneinander abwägen. Die Zeit muss verkehrsüblich und zumutbar sein. Hieraus kommt die Unzeit für den Verwalter, dass Eigentümerversammlungen an Werktagen ab 18:00 Uhr bis 19:00 Uhr anzusetzen seien. Auch ist eine Eigentümerversamm- lung in der Ferienzeit nur ausnahmsweise zulässig und entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nur, wenn sie ausreichend vorher angekündigt worden ist. Und die gesetzliche Einladungsfrist von 2 Wochen wird hier als zu kurz angesehen. Bislang gibt es keine Rechtsprechung zu dem Thema Eigentümerver- sammlung und Krankheiten. Infektionen mit dem Coronavirus sind nach dem Infektionsschutzgesetz meldepflichtig (§ 6 IfSG). In diesem Para- grafen sind auch andere Krankheiten aufgeführt wie Pest, Cholera oder Milzbrand. Eine Konfrontation mit Krankheiten hatten wir bislang nicht, was die außergewöhnliche Situation verdeutlicht. Dilemma des Verwalters Der Verwalter steckt in dem Dilemma, dass er die Pflicht zur Durch- führung der Eigentümerversammlung hat – sofern es die Rahmenbe- dingungen zulassen – und er die Durchführung von Versammlungen wegen der arbeitsrechtlichen Schutzpflicht gegenüber Mitarbeitern verantworten muss. Und dann wäre da natürlich noch der Wunsch von König Kunde. Bei schon vor langer Zeit eingeladenen Eigentümerversammlungen wird aktuell die Absage der Versammlung das Mittel der Wahl sein. Zur Absage ist derjenige berechtigt, der auch zu der Versammlung einge- laden hat. Dies ist der Verwalter. Mit der Absage kann natürlich auch gleichzeitig die Verlegung der Versammlung erfolgen. Doch wohin? Der- zeit ist ein möglicher Zeitpunkt noch ungewiss. Eine Verlegung kann nur in einen Versammlungsraum erfolgen, der weiterhin ortsnah ist, aber vielleicht besser geeignet, da größer und die Abstandsregelung ermög- licht. Aber auch dies ist derzeit noch ungewiss. Derzeit besteht ein Ver- www.haufe.de/immobilien 4 Verwalterthema des Monats